Ключевая ставка и макроэкономика: как формируется равновесие на рынке новостроек

Эксперт: рост зарплат выше инфляции — главное условие восстановления экономики

Рынок первичной недвижимости напрямую зависит от ДКП в стране. Ключевая ставка выступает передаточным механизмом сразу в двух контурах: через стоимость ипотеки для покупателей и через цену проектного финансирования для застройщиков. Изменение ставки быстро отражается на доступности ежемесячного платежа по кредиту, глубине воронки одобрений и темпах реализации квартир, а на стороне предложения — на структуре себестоимости и графике ввода очередей жилого комплекса, сообщил РИАМО президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин.

По его словам, в результате рыночная динамика в отрасли определяется не только величиной ставки, но и тем, насколько согласованы действия банков, девелоперов и покупателей на фоне общей экономической конъюнктуры.

Влияние на спрос: от массового сегмента к бизнес-классу

Спрос в разных сегментах недвижимости реагирует неодинаково, отмечает он. В массовом и семейном сегментах доля ипотечных сделок максимальна, поэтому рост ставки сокращает доступность жилья и удлиняет период накопления первоначального взноса. В верхней части комфорт-класса и бизнес-классе выше доля собственных средств, однако решения здесь принимаются дольше.

Увеличиваются требования к качеству продукта и городской среде. Адресные программы сдерживают падение спроса, но не устраняют базовую зависимость: чем выше ставка, тем сильнее смещение к эффективной цене сделки — акциям, рассрочкам, фиксированному платежу на ограниченный срок, сказал эксперт.

Ответ предложения: эффективность и контроль затрат

Как объяснил Нигматуллин, высокая ключевая ставка делает кредиты для застройщиков дороже, увеличивая нагрузку на их финансовую модель. При этом эскроу-счета со средствами дольщиков остаются закрыты до ввода дома в эксплуатацию и раскрываются банком только после получения разрешения на ввод. Девелоперы финансируют строительство в основном за счет банковских кредитов, как это предусмотрено действующей моделью, но высокая стоимость заемных средств дополнительно увеличивает себестоимость проектов.

На стороне предложения ставка влияет через стоимость кредитных линий. Повышение финансовых расходов усиливает требования к обороту и точности дозирования предложения.

Поддержка стабильной себестоимости достигается за счет типизации проектных решений (где возможно), долгосрочных отношений с поставщиками, выверенного графика закупок. Существенное значение имеют и макрофакторы вне сферы кредитной политики — курс валют, цены на материалы, доступность рабочей силы».

«Рынок показывает устойчивость ценовой политики застройщиков. Но при высокой ставке усиливаются точечные инструменты продаж: скидки на ограниченные типы планировок, более широкий выбор вариантов рассрочки, опции со сниженным платежом. Такой подход позволяет сохранить структуру прайс-листа и повысить спрос, что поддерживает репутацию проекта», — констатировал эксперт.

Региональные различия и сценарное прогнозирование

Рынок неоднороден по регионам, уточнил Нигматуллин. В крупных агломерациях с диверсифицированной экономикой и высоким качеством городской инфраструктуры влияние ставки смягчается за счет устойчивых доходов и более широкой базы занятости. В монопрофильных городах эластичность спроса выше, а значит, требуется более тонкая настройка продуктовой линейки.

Сценарный взгляд на ближайший период строится вокруг траектории ставки и реальных доходов населения. При плавном снижении стоимости денег расширяется воронка одобрений, растет доля классической ипотеки, активизируется отложенный спрос. Если высокая ставка сохранится на некоторое время, рынок перейдет к длительному режиму эффективной цены, где роль операционной эффективности возрастает.

Фундаментальные основы устойчивости

«Ключевым ограничителем в экономике остается динамика доходов домохозяйств и инфляция потребительской корзины. Даже при снижении ставки устойчивое восстановление возможно только при росте зарплат выше инфляции. Поэтому инвестиции в локации с высокой транспортной доступностью, местами приложения труда и социальной инфраструктурой дают наилучший эффект: у таких проектов выше конверсия, ниже отказ по долговой нагрузке, быстрее закрытие сделок», — прокомментировал Нигматуллин.

По его словам, система управления рисками на первичном рынке включает несколько обязательных элементов. Во-первых, финансовая устойчивость: стресс-тесты продаж и графиков при альтернативных уровнях ставки, поддержание ликвидности. Во-вторых, производственная дисциплина: типизация ряда решений, равномерная загрузка подрядчиков, прозрачный контроль. В-третьих, продукт и сервис: функциональные планировки, качественное благоустройство и социальные объекты в составе кварталов