Квартира станет «не по карману»? Что изменит новая семейная ипотека

С 1 октября условия семейной ипотеки существенно изменятся: для семей с одним ребенком до 7 лет ставка при покупке жилья в Москве и Московской области вырастет с 6% до 12%. Ежемесячный платеж по кредиту в 12 млн рублей на 30 лет при таких условиях может увеличиться примерно на 50 тыс. рублей. После кратковременного всплеска сделок перед изменением правил рынок может столкнуться с заметным снижением спроса, сообщила РИАМО основатель и гендиректор UNiKEY Айгуль Юсупова.

За несколько дней до изменения условий семейной ипотеки рынок жилья может получить последний заметный всплеск спроса по старым правилам. Часть семей, которые планировали покупку квартиры в четвертом квартале, постараются успеть оформить сделку до 1 октября.

Однако этот рост может оказаться обманчивым. Покупатели не появятся из ниоткуда — они просто перенесут покупки на более ранний срок. Поэтому уже в октябре рынок может столкнуться с резким снижением числа сделок относительно необычно сильного сентября.

«До 1 октября я ожидаю краткосрочный всплеск сделок. Но это не новый спрос, а перенос части покупок из четвертого квартала на сентябрь. Поэтому прямое сравнение октября с сентябрем покажет особенно заметное снижение», — рассказала Юсупова.

Главный удар, по ее оценке, придется на наиболее массовую категорию — семьи с одним ребенком до 7 лет. Именно для них изменение условий оказывается наиболее чувствительным.

Если семья берет в Москве или Московской области 12 млн рублей на 30 лет, при ставке 6% ежемесячный платеж составляет около 72 тыс. рублей. При ставке 12% он увеличится примерно до 123 тыс. рублей. Разница — около 51 тыс. рублей в месяц, или почти 72%.

Для семьи с двумя детьми ставка будет ниже — 10%. Но даже в этом случае платеж по кредиту на 12 млн рублей на 30 лет составит около 105 тыс. рублей.

Таким образом, изменение ставки на несколько процентных пунктов превращается для семейного бюджета не в небольшую корректировку, а в десятки тысяч рублей дополнительных расходов каждый месяц.

При этом формально минимальный первоначальный взнос сохраняется на уровне 20%. Однако воспользоваться ставкой 6% семья сможет только при первоначальном взносе в 50% либо при условии, что в течение первого года кредитования размер долга будет сокращен до половины стоимости жилья. Для значительной части покупателей собрать такую сумму будет сложно.

Еще одна категория заемщиков полностью потеряет доступ к программе. Речь идет о семьях с двумя несовершеннолетними детьми, если среди них нет ребенка младше 7 лет или ребенка с инвалидностью.

Для многодетных семей условия, напротив, остаются значительно более мягкими. В Москве и Московской области ставка для семьи с тремя детьми составит 8%, с четырьмя — 6%, а с пятью и более детьми — 4%.

Однако рассчитывать на то, что многодетные семьи компенсируют выпадение более многочисленной группы покупателей с одним ребенком, не приходится.

«Я бы также не ожидала резкого роста спроса на большие квартиры. Увеличение лимита кредита поддержит отдельные многодетные семьи, но эта категория не сможет компенсировать снижение спроса со стороны семей с одним ребенком», — считает Юсупова.

Москвичи поедут в Подмосковье?

При этом новые условия сами по себе не создают преимуществ для переезда покупателей из Москвы в Московскую область. Для двух регионов установлена одинаковая шкала ставок.

Поэтому, если семья будет искать способ снизить стоимость покупки, скорее можно ожидать другого поведения: перехода к более доступным районам, уменьшения площади квартиры или переноса сделки на более поздний срок.

«Не вижу оснований говорить о перераспределении спроса из Москвы в Московскую область именно из-за новых условий ипотеки: для Москвы и Подмосковья установлена одинаковая сетка ставок. Часть покупателей может перейти к более доступным локациям или квартирам меньшей площади, но причиной станет общее снижение доступности покупки, а не разница в ставках», — отметила эксперт.

Подешевеют ли квартиры?

Следующим вопросом становится реакция рынка недвижимости. Резкого снижения цен на квартиры эксперт не ожидает. Скорее, девелоперы будут пытаться удержать покупателей за счет рассрочек и собственных ипотечных программ.

Это означает, что изменение государственной программы может привести не столько к прямому падению цен, сколько к изменению структуры спроса. Покупатель будет тщательнее выбирать объект, снижать требования к площади или откладывать приобретение.

Для рынка это принципиальная разница. При высокой ставке квартира становится дороже не только из-за стоимости самого объекта, но и из-за стоимости заемных денег. Поэтому даже сохранение цен на недвижимость на прежнем уровне не означает сохранения ее доступности для семей.

В результате после 1 октября рынок может столкнуться с парадоксальной ситуацией: цены на квартиры не снижаются, но число семей, способных купить их на прежних условиях, становится меньше.

«Какое-то время рынку потребуется на адаптацию, а девелоперы будут поддерживать спрос рассрочками и собственными ипотечными программами», — считает Юсупова.

Таким образом, главный эффект новой семейной ипотеки может проявиться не в одном резком провале продаж, а в постепенном изменении поведения покупателей. Часть сделок будет проведена до 1 октября, часть семей перейдет на более дешевое жилье, а кто-то отложит покупку до появления более подходящих финансовых условий.

Подписывайтесь на канал РИАМО в МАКС.