Мошенничество при продаже жилья: что необходимо знать покупателю квартиры

31 июля 2024 14:03

Фото - © Фотобанк Лори

Какие схемы используют мошенники в сделках с недвижимостью, как их распознать и не стать соучастником или жертвой, читайте в материале РИАМО.

Какие схемы используют мошенники в сделках с недвижимостью

Фото - © Фотобанк Лори

Подставной собственник

По словам руководителя департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елены Мищенко, один из самых распространенных видов мошенничества в сфере недвижимости – это схема с подставным лицом в роли «собственника».

«Преступники воруют паспорт у настоящего собственника и нанимают актера с похожей внешностью, чтобы провести незаконную сделку. Учитывая, что фото в паспорте меняется последний раз в 45 лет, отождествить лицо человека в возрасте 60 лет и старше бывает крайне сложно – старость и сопутствующие болезни сильно меняют его внешность», – рассказала эксперт.

При такой схеме мошенники часто выводят подставного собственника только на самой сделке, поэтому покупатель должен настаивать на личной встрече с продавцом как минимум на авансе, считает Мищенко. Она рекомендует задавать ему во время беседы различные наводящие вопросы, которые «расколют» преступника.

«Например, кто еще из родственников прописан в квартире, когда последний раз хозяин делал ремонт, где поблизости находятся магазины и аптеки. Человек в роли подставного лица в большинстве случаев не обладает такой информацией, и покупатель сможет обнаружить обман. Главное – не бояться спрашивать обо всем, что касается квартиры», – подчеркивает специалист по недвижимости.

Продажа жилья в обход наследника

Об этой мошеннической схеме рассказал руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов.

Зачастую собственник квартиры завещает свою недвижимость сразу нескольким своим родственникам, то есть после его смерти каждый получает свою долю. Но нередки случаи, когда один из наследников вступает в наследство раньше остальных, желая побыстрее избавиться от недвижимости и получить за это деньги, и продает ее с большим дисконтом. Покупатель быстро принимает решение о приобретении жилья, не вдаваясь в подробности, и заключает с продавцом сделку. А через некоторое время появляется родственник продавца, который неожиданно для покупателя заявляет о своих правах на квартиру и обращается в суд с целью оспорить сделку.

Продажа арендованной квартиры по поддельным документам

«Человек снимает квартиру, добывает копии паспорта арендодателя, делает поддельный паспорт со своей фотографией и выставляет жилье на продажу. Приходит потенциальный покупатель, покупает квартиру с большим дисконтом, после чего мошенник с деньгами пропадает», – рассказал Чурилов.

Продажа квартиры недееспособным лицом

По закону продажа жилья, принадлежащего недееспособному гражданину, возможна только с согласия органа опеки, напомнил эксперт. По его словам, мошеннические сделки с такими продавцами раскрываются достаточно часто.

Мошенник заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком. Чаще всего это одинокие пенсионеры или зависимые люди: алкоголики или наркоманы. Мошенник платит собственнику минимальную сумму за недвижимость, после чего жилье сразу выставляются на продажу по низкой цене. Покупатель находится очень быстро. Не подозревая о мошенничестве, он оформляет все необходимые документы и приобретает жилье. А спустя некоторое время появляется родственник продавца, заявляет о его недееспособности и оспаривает куплю-продажу.

Продажа жилья банкротом

Еще одна ситуация, когда сделка с недвижимостью может быть признана недействительной, – это спешная продажа жилья перед банкротством.

«После признания человека банкротом конкурсный управляющий может оспорить все его сделки за последние три года. И если квартира была продана с большим дисконтом, то такая сделка будет с большой долей вероятности признана недействительной, а покупатель останется без денег (не дождется их)», – предупреждает Чурилов.

Продажа свежеприобретенного объекта недвижимости

Об этой мошеннической схеме рассказал управляющий партнер агентства недвижимости «Загородный стиль» Павел Соколов. По его словам, подавляющее большинство только что оформленных наследств или перепродаж объектов недвижимости не имеют никакого отношения к мошенническим действиям, но тем не менее это обстоятельство должно вызывать обеспокоенность у потенциального покупателя, поскольку известны случаи, когда купленные квартиры очень быстро перепродавались злоумышленниками с целью получения денег и заметания следов.

Как не стать жертвой мошенника при покупке жилья

Опрошенные РИАМО эксперты назвали следующие обстоятельства, которые должны насторожить покупателя квартиры:

продажа жилья с большим дисконтом – нужно узнать причину скидки;
продажа жилья по генеральной доверенности – нужно проверить в специальном реестре, не была ли доверенность отозвана у нотариуса;
продажа жилья пожилым человеком – нужно пообщаться с родственниками продавца, чтобы убедиться в дееспособности последнего;
продажа квартиры в Москве под предлогом переезда к родственнику в другой город – нужно выяснить причину;
продавец не предоставляет копии документов для проверки – прежде чем внести задаток, бронь или залог, необходимо провести юридическую проверку недвижимости, а также узнать, есть ли у продавца долги, не заведены ли против него судебные дела, не является ли он банкротом;
в документах указан неверный кадастровый номер – это может свидетельствовать о том, что кто-то пытается продать квартиру без согласия собственника;
жилье продавалось или переуступалось несколько раз за короткое время – необходимо выяснить, что это: инвестиционная история или мошенническая схема.

Чтобы обезопасить сделку с недвижимостью и избежать непредвиденных рисков, риелтор Чурилов рекомендует перед покупкой жилья:

провести юридическую проверку недвижимости;
заключить заверение об обстоятельствах (если происходит что-то, о чем продавец не уведомил, и сделка признается недействительной, то продавец обязан вернуть деньги);
получить страхование титула – это защита от потери права собственности: если сделка признается судом недействительной, то страховая компания вернет деньги;
пообщаться с родственниками продавца – если он участвует в мошеннической схеме, то наверняка откажет покупателю в общении с близкими;
запросить у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы подтвердить его вменяемость и дееспособность;
запросить у продавца дополнительные документы: СНИЛС, водительские права, ИНН, кредитную историю, чтобы подтвердить личность человека.

Что делать, если купил квартиру у мошенника

«Если вы обнаружили, что купили квартиру у мошенника, необходимо немедленно обратиться в полицию и подать заявление о мошенничестве. Важно собрать все документы и доказательства, связанные с покупкой. Обратитесь в суд, чтобы оспаривать сделку и признать ее недействительной, что поможет вернуть ваши деньги. Это может быть долгий процесс, поэтому важно заручиться поддержкой квалифицированного юриста», – поделилась советом руководитель офиса агентства недвижимости «Домиан Эксперт» Ольга Котовская.

А чтобы предупредить о мошенничестве и предотвратить дальнейшие действия с недвижимостью, она рекомендует сообщить о подозрительном продавце в Росреестр.