Коттеджный поселок или СНТ: что выбрать для жизни за городом

Чем коттеджный поселок отличается от СНТ, в чем достоинства и недостатки тех и других – разбираемся в материале РИАМО.

В чем разница между СНТ и коттеджным поселком

Фото - © Сергей Водяницкий / Фотобанк Лори

СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) – это некоммерческая организация, объединяющая владельцев земельных участков. Территории, на которых располагаются СНТ, относятся к виду земель сельхозназначения или земель населенных пунктов.

Коттеджный поселок – это группа жилых строений, расположенных на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Как правило, территории, на которых размещаются коттеджные поселки, находятся в частной собственности. В российском законодательстве у «коттеджных поселков» нет юридического статуса, это, скорее, общее определение компактного расположения домов.

Виды коттеджных поселков

Фото - © Щеголева Ольга / Фотобанк Лори

Коттеджные поселки, которые по умолчанию расположены на землях, предназначенных для ИЖС, имеют самую высокую кадастровую стоимость в сегменте загородных территорий и самый высокий земельный налог.
При этом существует два вида коттеджных поселков: возведенные застройщиком малоэтажные жилые комплексы и «коттеджные» территории, которые продаются не целиком, а отдельными участками под строительство жилья.

Коттеджный поселок в виде ЖК: плюсы и минусы

Фото - © Фотобанк Лори

Коттеджный поселок «от застройщика» состоит из домовладений и прилегающих к ним земельных участков и представляет собой малоэтажных жилой комплекс с включенной в проект инфраструктурой. Собственники покупают уже готовые дома и придомовые участки. Как правило, в таком ЖК существует собственная дорожная и коммунальная инфраструктуры, возможно также размещение на территории торговых точек, кафе и дошкольных учреждений. По аналогии с многоквартирными домами собственники недвижимости в коттеджном поселке обладают также и общим имуществом, обслуживанием которого занимается управляющая компания.

Плюсы покупки жилья в коттеджном поселке от застройщика:

• Продуманная транспортная инфраструктура внутри поселка, места для отдыха, спортивные и детские площадки.
• Въезд на территорию допускается только через КПП, работает охрана, возможно видеонаблюдение на территории.
• Есть уличное освещение, проложены подъездные пути, пешеходные и велодорожки.
• Оборудованы места для сбора отходов и налажен их вывоз.
• Нередко в коттеджных поселках существуют собственная котельная и центральное отопление.
• Можно получить весь спектр коммунальных услуг: электричество, водоснабжение, водоотведение и т. д.
• Благоустройством территории и поддержанием в рабочем состоянии фонарей, лавочек, игровых площадок и дорог занимается УК, назначенная застройщиком.
• В жилом доме можно оформить постоянную регистрацию.

Минусы покупки жилья в коттеджном поселке от застройщика:

• Высокая цена на землю и недвижимость.
• Высокая стоимость обслуживания общего имущества, которое может включать водонапорные башни, котельные, тепловые станции, проезды, тротуары, спортивные и детские площадки, места отдыха, парковочные площадки, точки для сбора мусора и т.д.
• Унификация строений и требования к их содержанию, в частности, нередко УК запрещает возводить дополнительные постройки: сараи, бани, гаражи, и т.п.
• Высокий налог на земельный участок, предназначенный для ИЖС.

Коттеджный поселок свободной застройки: плюсы и минусы

Фото - © Sashenkov89 / Фотобанк Лори

Нередко земельные участки под ИЖС продаются без построек, и собственник вправе возвести на своем участке дом (или два), летнюю кухню, гараж, сауну, теплицы и т. д. Каждый из хозяев здесь отвечает за собственный участок, а вопросы по благоустройству и обслуживанию совместных территорий (ремонт дорог, освещение, вывоз мусора, очистку улиц от снега и прочие общие коммунальные проблемы) решаются коллективно.

Плюсы покупки жилья в коттеджном поселке свободной застройки:

• Можно возвести любое количество строений в рамках закона в зависимости от потребностей.
• Как правило, нет ограничений на содержание домашних животных или домашнего скота.
• Решения об установке шлагбаума, поста охраны, видеонаблюдения принимаются собранием собственников.
• В жилом доме можно оформить постоянную регистрацию.

Минусы покупки жилья в коттеджном поселке свободной застройки:

• Отсутствие продуманного генплана и возможные проблемы с проездами.
• Обустройство коммунальных удобств ложится на собственника участка.
• Строительство идет вразнобой: какие-то участки остаются пустыми, где-то идет шумная стройка, а кто-то уже въехал.
• Дороги внутри коттеджного поселка могут быть в любом состоянии – от новых до разбитых строительной техникой.
• Несформированный контингент: постоянно прибывают новые собственники со своими представлениями о комфорте и запросами.
• Возможны споры между жителями из-за необходимости найма охраны, ремонта дорог, расположения фонарей, обслуживания детских площадок и мест отдыха, вывоза мусора, чистки проездов от снега.
• Высокая стоимость земли и высокий налог на земельный участок, предназначенный для ИЖС.

Жизнь в СНТ: плюсы и минусы

Фото - © Медиасток.рф

СНТ, как правило, располагаются на землях сельхозназначения – это самая дешевая категория земель с самыми низкими налогами. Вид разрешенного использования таких земель – ведение садоводства, однако в СНТ не запрещено возводить жилые дома. Получать разрешение на строительство капитального дома сейчас не требуется: до 1 марта 2031 года в рамках дачной амнистии на участках СНТ разрешено возводить жилые дома высотой до 3 этажей (20 метров).

Важно отметить, что при покупке земли в СНТ с 1 марта 2025 года требуется выписка из ЕГРН о том, что границы участка зарегистрированы в Росреестре. В противном случае сделка будет приостановлена до внесения данных о границах в базу ЕГРН (сам процесс может занять длительное время, так как включает не только замеры участка, но и согласование границ с соседями соседних участков).

Плюсы покупки участка под жилое строительство в СНТ:

• Низкая кадастровая стоимость земли и невысокие налоги.
• Можно возводить любые постройки в рамках свода правил о планировке и застройке.
• Если СНТ будет присоединено к населенному пункту, ответственность за благоустройство будет возложено на муниципалитет, также появится возможность постоянной регистрации.

Минусы покупки участка под жилое строительство в СНТ:

• В жилом доме на территории СНТ вне населенного пункта невозможно оформить постоянную регистрацию.
• Все коммуникации (водопровод, водоотведение, газо- и электроснабжение), подъезд к участку – забота исключительно собственника участка.
• Круглогодичное проживание в СНТ может быть некомфортным из-за того, что осенне-зимний период большинство домов пустуют, что создает ощущение небезопасности.
• В некоторых случаях взносы на содержание земли и имущества общего пользования могут быть даже выше, чем в коттеджных поселках.