Как снизить налоги на недвижимость: 5 лайфхаков для бизнеса

31 мая 2024 18:21

Фото - © Freepik.com

Управляющий партнер «Митсан Консалтинг» Дмитрий Желнин рассказал РИАМО, какими законными способами можно снизить налоги на недвижимость для бизнеса, а чего делать точно не стоит.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта

Фото - © Freepik.com

По словам Желнина, один из наиболее эффективных способов снижения налоговой нагрузки на недвижимость — это уменьшение кадастровой стоимости объекта. В некоторых случаях кадастровая стоимость может быть завышена по сравнению с рыночной. В таких ситуациях целесообразно оспорить ее в суде или через специальную комиссию регионального отделения Росреестра. У комиссии есть преимущества перед судебным разбирательством:

во-первых, комиссия рассмотрит вопрос в течение месяца, что гораздо быстрее, чем через суд;
во-вторых, отсутствие издержек (не нужно платить пошлину);
в-третьих, возможность оспорить решение комиссии в суде, если оно вас не устроит.

«Но чаще всего кадастровая стоимость равна или даже ниже рыночной. Тогда необходимо проверить саму кадастровую оценку на предмет ошибок. Они допускаются нередко. Их исправление путем подачи соответствующих заявлений — это еще один способ сделать кадастровую стоимость и налоги меньше», — рекомендует Желнин.

Пользоваться налоговыми льготами

Фото - © Фотобанк Лори

Законодательство предусматривает ряд налоговых льгот и вычетов, которые могут существенно уменьшить налоговую нагрузку на недвижимость.

«Например, в ряде регионов предусмотрены льготы для объектов, используемых в образовательной, медицинской и социальной сферах. Также возможны льготы для объектов культурного наследия и вновь построенных зданий на определенный период», — информирует эксперт.

Выбрать выгодный для бизнеса режим налогообложения

Фото - © Фотобанк Лори

Для снижения налоговой нагрузки на недвижимость Желнин рекомендует выбрать для бизнеса один из двух специальных налоговых режимов: упрощенную (УСН) или патентную (ПСН) систему налогообложения.

По общему правилу, применение УСН и ПСН освобождает налогоплательщиков от уплаты налога на имущество организаций (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). Исключением является лишь налог, уплачиваемый в отношении той недвижимости, налоговая база по которой определяется как ее кадастровая стоимость.

Согласно статье 378.2 НК РФ, к таким объектам относятся:

деловые и торговые центры со всеми внутренними помещениями;
офисы, магазины, заведения общественного питания, сервисные центры;
жилые объекты: дома, гаражи, парковочные места, постройки на землях, используемых для ведения личного хозяйства;
недвижимое имущество иностранных компаний, которые не ведут деятельность на территории РФ.

Не являются объектами налогообложения (статья 374 НК РФ):

земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);
государственное и муниципальное имущество;
объекты культурного наследия.

Разделить недвижимость на несколько объектов

Фото - © Freepik.com

«В некоторых случаях целесообразно разделить крупный объект недвижимости на несколько маленьких, налог по которым не будет рассчитываться по кадастровой стоимости. Это позволит сделать дешевле некоторые объекты с точки зрения налоговой нагрузки. Однако этот метод требует тщательного юридического анализа и подготовки», — отметил Желнин.

Метражный порог для расчета кадастровой стоимости в каждом регионе свой.

Изменить назначение использования недвижимости

Еще один способ снижения налоговой нагрузки на недвижимость бизнеса — это изменение назначения использования объекта. Например, можно поменять вид использования временно пустующего земельного участка на другой — более дешевый с точки зрения кадастровой стоимости, или для применения более низкой ставки налога.

Дело в том, что размер коэффициента кадастровой стоимости зависит от функционального использования объекта недвижимости.

«Если ваше помещение посчитано как ПСН, но при этом вы его используете как open space и сдаете его под офисы, то чтобы снизить коэффициент, нужно представить фотоотчет, договоры аренды и другие документы, подтверждающие факт использования помещения как ОФ, и направить заявление об исправлении ошибки в применении коэффициента в ГБУ, которое проводило государственную кадастровую оценку вашего объекта недвижимости», — рассказал управляющий партнер «Митсан Консалтинг».

Какие способы снижения налогов на недвижимость незаконны

Несмотря на существование законных методов оптимизации налоговой нагрузки, некоторые компании прибегают к незаконным способам, которые могут привести к серьезным правовым последствиям. Эксперт перечислил наиболее распространенные из них.

Занижение кадастровой стоимости с использованием коррупционных схем

По словам Желнина, попытки занижения кадастровой стоимости через подкуп или давление на сотрудников государственных органов являются незаконными и могут привести к уголовным преследованиям.

Сокрытие объектов недвижимости

Сокрытие объектов недвижимости от налоговых органов, включая неподачу деклараций и неполное отражение имущества в отчетности, также является нарушением закона и может привести к штрафам и другим санкциям, отметил собеседник.

Неправомерное использование льгот

Некоторые компании пытаются неправомерно использовать налоговые льготы, предназначенные для других категорий налогоплательщиков или объектов недвижимости. Они предоставляют ложную информацию о характере использования объекта недвижимости, рассказал Желнин.