Как купить квартиру и защититься от «схемы Долиной»

Как купить квартиру на вторичном рынке и при этом избежать «схемы Долиной», РИАМО рассказала генеральный директор и партнер консалтинговой группы «2Б Диалог» Анна Авдеева.

Для рынка вторичной недвижимости Московского и других регионов наступили непростые времена. После скандального кейса певицы Ларисы Долиной, которая под влиянием мошенников продала свою элитную квартиру, но по решению суда вернула ее и оставила покупательницу Полину Лурье без жилья и с долгом за ипотеку, продажи лотов снизились. Люди стали чаще рассматривать предложения в новостройках, однако они доступны далеко не всем. Что делать, если денег хватает только на «подержанную» квартиру? Ответ на этот вопрос есть: нужно застраховать право собственности и свести возможные риски к минимуму. 

Что такое титул и титульное страхование

Фото - © Freepik.com

Титул — это право собственности на квартиру, апартаменты или другой объект недвижимости, подтвержденное договором купли-продажи, дарения или мены, свидетельством о наследстве и иными документами, которые служат основанием для регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). 

Какие виды титулов бывают

• Первоначальный — если раньше у недвижимости не было собственника. К примеру, при покупке квартиры в новостройке или оформлении права собственности в силу приобретательной давности. 
• Производный — когда право собственности переходит от предыдущего владельца — продавца или дарителя. При покупке жилья на вторичном рынке титул будет производным, поскольку раньше объектом уже владели один или несколько других собственников. 

«Защитить право собственности покупателя и риска его утраты из-за признания сделки недействительной позволяет титульное страхование. Если подобное случится, человек получит компенсацию от страховой компании. Покупатели вторичного жилья оформляют такие полисы чаще других, потому что при заключении подобных сделок высока вероятность столкнуться с мошенничеством или какими-либо претензиями на объект недвижимости. Титул страхуют и те, кто приобретает квартиры в новостройках, они хотят защититься от банкротства застройщика», — подчеркивает Авдеева. 

По ее словам, этот вид страхования дополняет обычное страхование имущества, которое покрывает физические риски: пожар, затопление и т.п. Оформление полиса титульного страхования не обязательно по закону, однако он защищает собственников от «традиционных» мошеннических схем и более продвинутой «схемы Долиной». 

Какие риски покрывает титульное страхование

Фото - © Freepik.com

Суды все чаще отменяют сделки купли-продажи недвижимости, руководствуясь статьями 177 и 179 Гражданского кодекса РФ. Продавцов признают неспособными осознавать значение своих действий во время их заключения. Другой вариант — признание того, что собственник находился под влиянием обмана, насилия или угрозы. Такие риски нивелирует страхование титула.

Оно защищает покупателя и в других случаях:

• Сделки, совершенные с использованием недействительной или аннулированной доверенности собственника.
• Сделки, заключенные с правообладателями, признанными недееспособными при отсутствии согласия попечителя (опекуна). 
• Появления наследников, о которых не было известно ранее (к примеру, сына или дочери от первого брака, которых не учли).
• Отсутствие согласия мужа или жены на сделку.
• Ошибки, допущенные при регистрации в ЕГРН.
• Двойные продажи одного объекта недвижимости т. п.

«Перед тем, как застраховать право собственности, сотрудники компании проверяют жилье и его историю, внимательно изучают все документы. Далее они оценивают вероятность того, что право собственности может быть оспорено, а сделка признана недействительной. Обычно такие споры решаются в суде, но Росреестр также может аннулировать запись, если будут выявлены ошибки», — комментирует эксперт. 

Когда риски очень высоки, страховая может отказать в приеме квартиры или посоветовать клиенту найти другую недвижимость, добавляет она. 

Как выбрать страховую компанию при страховании титула

Фото - © Freepik.com

Следует обратиться в крупную и надежную компанию, которая давно работает на рынке. С самого начала нужно обратить внимание на следующие моменты, рекомендует Авдеева:

• Наличие необходимой экспертизы. Если страховая наработала экспертизу по проверке юридической чистоты объекта, она сможет выявить потенциальные проблемы во время подписания договора.
• Сильные юристы в команде. Такие специалисты должны иметь большой опыт защиты прав клиентов в судах.
• Сотрудничество с надежными партнерами. У компании должны быть проверенные партнеры — банки и компании, которые занимаются оценкой недвижимости и решением других задач. 

Как оформить полис титульного страхования

Фото - © Freepik.com

Сегодня полис титульного страхования можно оформить как онлайн, так и офлайн:

• На официальном сайте страховой компании или финансовой платформе, например, Банки.ру.
• В офисе компании.

«Заключать договор страхования титула лучше в момент оформления сделки или сразу после регистрации права собственности. В страховую компанию следует обратиться заранее и согласовать со специалистами условия купли-продажи объекта. Тогда ошибки и неточности не станут основанием для отказа. Некоторые организации разрешают оформить полис в течение двух месяцев с момента регистрации права собственности в ЕГРН. Если прошло больше времени, то услугу оказывать не станут», — объясняет эксперт.

Покупателю недвижимости нужно внимательно прочитать условия договора, особенно раздел с исключениями из страхового покрытия. 

Титул также можно застраховать в банке-партнере страховой компании. Кредиторы предлагают своим клиентам этот продукт, поскольку он снижает их риски и обеспечивает защиту при возникновении непредвиденных ситуаций. Ряд банков предлагает уменьшить ставки по ипотеке при наличии титульного страхования.

На рынке также работают другие посредники — агентства недвижимости, юристы, страховые агенты. Они могут помочь выбрать страховую компанию. 

Сколько стоит страховка титула

Фото - © Freepik.com

Стоимость титульного страхования недвижимости рассчитывается от страховой суммы. Она определяется в размере действительной (рыночной) стоимости объекта, но не превышает фактические расходы по ее приобретению, подчеркивает Авдеева. 

Специалист умножает страховую сумму на установленный им тариф, который зависит от сложности сделки. Так, если речь идет о квартире с длительной историей продаж, он составит 0,5% от суммы. 

Срок действия договора может составлять от 1 до 10 лет. Обычно его заключают на три года, поскольку именно в этот период возникают основные юридические проблемы. Страховая премия оплачивается единовременно или ежегодно (если оформлен ипотечный кредит в банке). 

Примеры расчета стоимости полисов для двух квартир, которые продаются на вторичном рынке Московского региона

Фото - © Нина Зотина/РИА Новости

1. Однокомнатная квартира в Подмосковье со стандартной историей

Стоимость: 8 млн рублей

Локация: г. Одинцово

Тариф: 0,3%

Расчет: 8 млн рублей х 0,3% = 24 тыс. рублей

2. Однокомнатная квартира в Москве с высокой степенью риска (наследство, несовершеннолетние собственники)

Стоимость: 20 млн рублей

Локация: район Проспект Вернадского (Западный административный округ)

Тариф: 0,5%

Расчет: 20 млн рублей х 0,5% = 100 тыс. рублей

Таким образом, покупатель первого лота заплатит 24 тыс. рублей, а второго — 100 тыс. рублей. 

Какие документы нужны для оформления полиса титульного страхования

Фото - © Freepik.com

В пакет необходимых документов входят копии:

• Выписки из ЕГРН или договора купли-продажи.
• Паспортов продавца и покупателя недвижимости.
• Доверенности представителя (при заключении сделки по доверенности).
• Выписки из домовой книги или единого жилищного документа, где содержатся сведения о зарегистрированных лицах.
• Разрешения органов опеки и попечительства на сделку (при наличии несовершеннолетних среди собственников).
• Поэтажного плана.
• Экспликации.
• Нотариально удостоверенного согласия мужа или жены продавца на продажу жилья (требуется, если объект был приобретен в браке, но оформлен на одного из супругов).
• Нотариально удостоверенного брачного договора или решения суда о разделе имущества (при их наличии).
• Справки от психиатра и нарколога, которая подтверждает дееспособность продавца.
• Акта приема-передачи объекта недвижимости и т.д.

В связи с распространением «схемы Долиной» важность последнего документа из этого списка возрастает, отмечает эксперт. Его составляют для подтверждения факта передачи квартиры и отсутствия претензий продавца и покупателя друг к другу. Они утверждают акт личными подписями, после чего «откатить» сделку довольно сложно. 

«Так, в одном из столичных агентств элитной недвижимости наряду с удостоверением сделки у нотариуса, ее фиксацией на видео и другими мерами, вместе с договором купли-продажи сторонам предлагают подписать акт приема-передачи жилья в двух экземплярах», — говорит Авдеева. 

Компания становится третьей стороной и гарантом сделки. Директор агентства выдает продавцу и покупателю обязательство, что он получил документ и передаст обеим сторонам их экземпляры после перехода права собственности к покупателю и зачисления денежных средств на счет продавца. Расчет за объект недвижимости производится с помощью аккредитива, указывает эксперт. 

«Случаи Ларисы Долиной и других менее известных людей показали, что в российском законодательстве существует противоречие двух фундаментальных прав — собственника, потерявшего жилье из-за действий злоумышленников, и покупателя, который честно выполнил свои обязательства. Поэтому необходима его серьезная доработка», — уверена Авдеева.

Тем, кто сейчас выбирает вторичную недвижимость, стоит застраховать титул, покупать лоты с помощью проверенных агентств и соблюдать другие меры предосторожности, рекомендует она.