Как ипотечник может самостоятельно продать залоговое жилье по новому закону

О нюансах и алгоритме работы нового механизма продажи залогового жилья РИАМО рассказал кандидат юридических наук, доцент юридического факультета Финансового университета при правительстве РФ Исмаил Исмаилов.

Что дает новый закон о продаже ипотечного жилья с 11 сентября 2024 года

Фото - © Игорь Низов / Фотобанк Лори

1 сентября 2024 года в силу вступил закон, разрешающий россиянам самостоятельно продавать недвижимость, под залог которой они взяли ипотечный кредит.

Новый механизм реализации залогового недвижимого имущества нацелен на защиту заемщиков, вынужденных продать приобретенную в ипотеку жилую недвижимость, которые теперь смогут сделать это самостоятельно по рыночной цене для последующего погашения остаточной стоимости кредита.

«Ранее действовавшая процедура реализации залогового имущества на торгах или аукционе нередко приводила к занижению стоимости продажи имущества, а также требовала значительных временных затрат, поэтому новый механизм будет интересен как для заемщиков, получающих возможность более эффективно распоряжаться своим имуществом, так и банкам, заинтересованным в исполнении должником всех обязательств по договору в максимально короткий срок. Важно отметить, что такая процедура может быть инициирована только до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество», — отмечает эксперт.

Продажа ипотечного залогового жилья по новому механизму: условия и этапы.

Фото - © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Алгоритм самостоятельной продажи достаточно четко регламентирован:

• Заемщик направляет соответствующее заявление в банк, который в десятидневный срок должен рассмотреть заявление и направить в ответ уведомление о согласии или отказе на самостоятельную реализацию имущества.
• В случае согласия кредитор должен установить даты начала и окончания периода на такую реализацию (срок — 4 месяца со дня получения заявления, но может быть продлен по соглашению сторон), порядок осуществления расчетов (в том числе реквизиты для зачисления денежных средств) и минимальную стоимость продажи заложенного имущества, которая должна быть не меньше остаточного объема требований по кредитному договору или договору займа.
• Порядок подачи заявления и направления ответа может устанавливаться самим кредитным договором или договором займа, но по общему правилу допускается вручение под расписку или направление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.
• Денежные средства от покупателя недвижимости поступают на счет кредитной организации, а в случае продажи имущества по более высокой цене, чем размер кредитной задолженности, разница подлежит возврату заемщику, но за вычетом расходов кредитной организации. Таким образом, заемщик может не только исполнить обязательства перед банком, но и иногда заработать на разнице в стоимости покупки и продажи недвижимости, подчеркивает эксперт.

В каких случаях нельзя продать жилье в залоге по новому закону 2024 года

Фото - © Игорь Низов / Фотобанк Лори

В законе четко установлен перечень случаев, при которых самостоятельная реализация невозможна.

• Так установлено, что невозможно самостоятельно реализовать имущество в случае, если кредитором уже подан иск о об обращении взыскания на имущество или нотариусом совершена исполнительная надпись на договоре об ипотеке или закладной.
• Аналогичный запрет действует в случае, если в отношении одной из сторон возбуждено дело о признании их несостоятельными (банкротами). Очевидно, что при наличии таких обстоятельств самостоятельная реализация объекта невозможна и, например, может привести к злоупотреблениям и нарушениям при реализации процедур банкротства.
• Также самостоятельная реализация невозможна в случае, если имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям или заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек. В данном случае самостоятельная реализация исключается из-за сложности определения всего объема и соотношения обязательств.
• Также отказ последует, если должник ранее уже получил согласие банка на самостоятельную реализацию имущества, но впоследствии отказался от самостоятельной продажи или не успел реализовать его в установленный срок.