Ипотечные облигации: что это такое, кто их выпускает и насколько они надежны

10 июня 2024 16:34

Фото - © Фотобанк Лори

По какому принципу работают ипотечные облигации, каковы их плюсы и минусы и каких разновидностей они бывают, читайте в материале РИАМО.

Что такое ипотечные облигации

Фото - © Фотобанк Лори

Ипотечные облигации или ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) — это ценные бумаги, выпускаемые банками и обеспеченные регулярными выплатами клиентов по ипотеке. Денежные средства, которыми заемщики гасят ипотеку, идут на погашение номинала и купонные выплаты по ипотечным облигациям.

Кто выигрывает от выпуска ипотечных облигаций

Фото - © Фотобанк Лори

Для банка выпуск ИЦБ — это способ увеличить оборачиваемость своих активов и повысить уровень прибыли, а для инвестора — долгосрочный надежный инструмент для вложений, обеспеченный недвижимостью.

Главная особенность ИЦБ — это порядок погашения их номинальной стоимости: выплаты повторяют денежный поток по ипотечным кредитам. Размер платежа в счет погашения номинала равен сумме плановых и досрочных погашений по ипотеке.

Виды ипотечных облигаций

Фото - © Фотобанк Лори

Ипотечные облигации бывают однотраншевыми, многотраншевыми и балансовыми.

Однотраншевые ИЦБ — это самый распространенный способ размещения ипотечных активов, при котором один пул кредитов обеспечивает только один выпуск облигаций.

Многотраншевые (структурированные) ИЦБ — это схема размещения ипотечных активов, когда один пул кредитов обеспечивает несколько выпусков облигаций. Такие бумаги выпускаются в виде нескольких траншей: как правило, старшего и младшего. Сначала получают выплаты владельцы старших траншей, а затем — держатели младших. И чем младше транш, тем выше риск и сопутствующая доходность. При возникновении убытков по ипотечным выплатам больше всего страдают держатели младших траншей.

Балансовые ИЦБ — это обычные облигации банка, дополнительно обеспеченные пулом ипотечных кредитов. Приобретая их, инвестор должен учитывать не только кредитный риск пула ипотечных кредитов, но и кредитный риск самого эмитента.

Плюсы и минусы ипотечных облигаций

Фото - © Фотобанк Лори

Ипотечные облигации имеют ряд преимуществ по сравнению с другими инструментами инвестирования. Это:

высокий уровень правовой защиты (все операции с ИЦБ регулируются Федеральным законом №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»);
надежность – даже если заемщик перестанет выплачивать ипотеку, банк продаст его квартиру на торгах и выполнит свои обязательства перед инвестором;
стабильная прибыль – ставка по ипотеке фиксированная, а значит купонный доход тоже не меняется.

Главный недостаток ИЦБ — это длительный срок погашения. Он равен сроку ипотеки. Если ипотека выдана, к примеру, на 25 лет, то инвестор не сможет забрать свои деньги из банка в течение всего этого периода.

Еще один минус ипотечных облигаций — это риск потери части дохода в случае досрочного погашения ипотеки. Как правило, банки не компенсируют эти потери.

Где купить ипотечные облигации

Крупнейший эмитент ипотечных облигаций в России — это банк «Дом.РФ». На него приходится 95% рынка ипотечной секьюритизации в России.

Ипотечные облигации «Дом.РФ» — это классические однотраншевые облигации, не разделенные на классы по уровню риска и приоритетности выплат. Весь денежный поток по ипотечным кредитам передается в денежный поток по ИЦБ «Дом.РФ» за вычетом расходов ипотечного агента (принцип «сквозного денежного потока»). Платежи по основному ипотечному долгу идут на выплату купонного дохода по облигациям.

Облигации обеспечены поручительством «Дом.РФ» в отношении выплат купона и погашения номинала облигаций и обязательством выкупать дефолтные кредиты у ипотечного агента.

Юридический срок обращения ИЦБ «Дом.РФ» с момента размещения составляет десять лет, однако дюрация облигаций (эффективный срок до возврата инвестиций в облигации) значительно меньше: как правило, больше половины вложений «Дом.РФ» возвращает в среднем за три года.

Ипотечные облигации «Дом.РФ» отличаются по формату купонного дохода: купон может быть фиксированным, переменным или плавающим.

Для ИЦБ с фиксированным купоном устанавливается размер купонной ставки на весь срок обращения выпуска.

Доход по облигациям с переменным купоном — это разница между процентными поступлениями по ипотечным кредитам и расходами ипотечного агента.

Доход по ИЦБ с плавающим купоном привязан к ключевой ставке Банка России.

Кто покупает ипотечные облигации

Чаще всего ипотечные облигации покупают институциональные инвесторы: банки, пенсионные фонды, страховые и управляющие компании. Вместе с тем растет и количество желающих приобрести ИЦБ среди частных инвесторов (в 2022 году их число увеличилось в 1,5 раза по сравнению с 2021 годом).