Дарение имущества: что можно и что нельзя дарить и как правильно оформить договор

Как правильно оформить дарение имущества, чтобы избежать неприятных последствий

О том, какие подводные камни существуют при оформлении договора дарения, РИАМО рассказал практикующий адвокат Московской палаты адвокатов и член Ассоциации юристов России Шон Бетрозов.

Как изменились правила дарения жилья в России в 2025 году

Фото - © Freepik.com

В 2025 году в России изменился порядок оформления дарения недвижимости. Теперь договор дарения жилья нужно обязательно удостоверять у нотариуса, даже если квартира или дом передается близкому родственнику — например, от родителей детям или от бабушки внукам.

«Эти изменения появились потому, что в последние годы увеличилось количество мошеннических сделок. Особенно часто пострадавшими оказывались пожилые люди. Они подписывали договор дарения, не понимая последствий, а потом теряли право собственности и оставались без жилья», — говорит Шон Бетрозов.

Раньше договор дарения можно было заключить в простой письменной форме и отнести в Росреестр для регистрации. Это делали самостоятельно или через МФЦ. Но такая система не защищала дарителя, особенно если он был в уязвимом положении.

Теперь же участие нотариуса обязательно. Он проверяет документы, убеждается, что стороны понимают суть сделки, объясняет последствия и удостоверяет договор. Только после этого документы передаются в Росреестр. Таким образом, новая система делает сделки более безопасными и снижает риск обмана.

Какое дарение требует юридического оформления

Фото - © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Нотариальное оформление обязательно для любого дарения недвижимости. Это касается квартир, домов, земельных участков, гаражей, машино-мест и долей в праве собственности. Не имеет значения, кто именно получает имущество — родственник, знакомый или посторонний человек.

Даже если родители хотят подарить квартиру ребенку, нужно идти к нотариусу. Если дарят не всю квартиру, а только часть (например, одну треть), договор также должен быть удостоверен у нотариуса.

«Кроме того, если есть другие собственники, их нужно уведомить. Росреестр не зарегистрирует сделку без этого. Если квартира находится в ипотеке или под арестом, нужно согласие банка или судебного пристава», — объясняет эксперт.

Дарение движимого имущества, такого как автомобиль, мебель или техника, не требует нотариального заверения. Но если дарят машину, нужно зарегистрировать переход права в ГИБДД. Также важно понимать, что дарить можно только то, что действительно принадлежит дарителю, и только при отсутствии ограничений.

Как правильно оформить дарение имущества

Фото - © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Для дарения недвижимости нужно собрать следующие документы:

• паспорта сторон;
• выписку из ЕГРН;
• документ, подтверждающий право собственности;
• согласие супруга (если имущество нажито в браке).

Затем нужно обратиться к нотариусу, который проверит документы, составит договор, объяснит последствия и удостоверит сделку.

«После подписания договора нотариус направляет документы в Росреестр. Регистрация обычно занимает до семи рабочих дней. Когда запись в реестре обновится, новый собственник получит выписку, подтверждающую переход права», — рассказывает Шон Бетрозов.

Дарение — это безвозмездная передача имущества. То есть даритель не должен получать деньги, услуги или что-либо другое взамен. Если стороны договорились о плате или встречных услугах, такую сделку могут признать недействительной. Это уже будет не дарение, а купля-продажа или договор содержания.

Также нужно оплатить услуги нотариуса и государственную пошлину. Размер расходов зависит от стоимости квартиры, региона и степени родства. Для близких родственников предусмотрены налоговые льготы, но полностью бесплатным оформление не бывает. В среднем оно обходится в 20–40 тысяч рублей.

Какие частые ошибки возникают при дарении имущества

Фото - © Freepik, katemangostar

Одна из распространенных ошибок при дарении — попытка обойти нотариуса. Некоторые считают, что, если квартира дарится родственнику, достаточно просто подписать договор. Но если не оформить дарение у нотариуса, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности и сделка будет считаться недействительной.

Также бывают случаи, когда стороны пытаются скрыть фактическую продажу под видом дарения. Если станет известно, что даритель получил деньги, сделку могут отменить.

«Другой риск — дарение без включения условий, которые важны для дарителя. Например, пожилой человек может рассчитывать остаться жить в квартире, которую он подарил, но не прописывает это в договоре. В результате его могут попросить освободить жилье», — говорит собеседник РИАМО.

Чтобы избежать таких ситуаций, в договор нужно включать право дарителя на пожизненное проживание. Такое условие подлежит регистрации в Росреестре и защищает бывшего владельца. Ошибки также возникают при дарении долей. Если не уведомить других собственников, они могут обратиться в суд.

Бывают сложности и при дарении несовершеннолетним. Оформить сделку можно, но при последующих действиях — продаже, обмене — потребуется согласие органов опеки.

Если имущество нажито в браке, для дарения нужно согласие второго супруга. Его отсутствие может стать причиной признания сделки недействительной.

Чтобы избежать проблем, важно заранее проконсультироваться с нотариусом. Он проверит документы, предложит нужные формулировки и поможет оформить все правильно.

Какое имущество нельзя дарить по закону

Фото - © Freepik, rawpixel.com

Дарить можно только имущество, которое принадлежит дарителю. Если человек пытается подарить квартиру, которой он не владеет, сделка будет ничтожной. Также нельзя дарить имущество, находящееся под арестом, в ипотеке или с другими ограничениями — без согласия заинтересованных лиц. Например, при наличии ипотеки необходимо письменное согласие банка. Если такого согласия нет, Росреестр откажет в регистрации.

«Нельзя дарить служебное жилье, квартиры по соцнайму или другие объекты, находящиеся в собственности государства или муниципалитета. Их нужно сначала приватизировать. Запрещено дарение от имени детей или недееспособных граждан — кроме обычных подарков небольшой стоимости», — подчеркивает Шон Бетрозов.

Также не допускается дарение между коммерческими организациями, если оно не связано с благотворительностью или не является обычным подарком. Это сделано для того, чтобы компании не использовали дарение для ухода от налогов.

Нельзя дарить имущество, которое запрещено к свободному обороту: оружие, наркотики, редкие объекты культуры и отдельные земельные участки — такие предметы находятся под особым контролем. Прежде чем оформлять дарение, нужно проверить статус имущества. Если есть сомнения — лучше обратиться к юристу или нотариусу.