Как взять ипотеку под низкий процент, если у вас нет льгот — советы финансового аналитика

Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак рассказал РИАМО о существующих на рынке ипотечных программах с низкой процентной ставкой, об их преимуществе и недостатках.

Сокращение льготных программ и продолжающийся рост кредитных ставок снижают доступность жилья для россиян. Из-за высоких процентов по ипотеке многие откладывают покупку недвижимости до лучших времен. Но есть и альтернативные возможности приобрести жилье по доступной ставке.

Рассрочка, транш, трейд-ин

Фото - © Фотобанк Лори

Эксперт отметил, что застройщики не сидели сложа руки и заранее готовились к эпохе «после льготной ипотеки».

«Представители строительной отрасли всегда демонстрировали умение адаптироваться. Поэтому мы уверены в том, что потерявший льготную госпрограмму рынок теперь ждет ренессанс предложений девелоперов — рассрочка, траншевая ипотека, трейд-ин и другие программы», — считает Баджурак.

Эксперт не исключает, что для сохранения объема продаж крупные застройщики будут компенсировать часть ипотечных процентов и первоначального взноса, тем более что эти схемы были обкатаны в предыдущие годы, а сами девелоперы накопили запас прочности на «черный день».

«Но пока непонятно, как на это будет реагировать ЦБ, который всегда „прижимал“ малообеспеченную ипотеку с низким первоначальным взносом и по околонулевым ставкам», — задается вопросом аналитик.

Совместные программы банков и застройщиков в 2024 году

Фото - © Фотобанк Лори

Другой рабочий вариант для снижения ипотечной ставки, о котором рассказал Баджурак — это совместные программы банков и застройщиков.

Собеседник РИАМО напомнил, что накануне 1 июля лидеры ипотечного рынка — Сбербанк и ВТБ — объявили, что вместе со своими партнерами, аккредитованными застройщиками, сохранят для покупателей ипотечных новостроек ставку кредитования в 8% и ниже, но только на объекты девелоперов-партнеров, которые готовы субсидировать проценты. По таким программам покупатели с ипотекой смогут сократить платеж по кредиту на период строительства дома. Сбербанк предупредил, что льгота будет действовать от одного года до пяти лет.

А Альфа-Банк для поддержки первичного рынка предложил своим клиентам программу «Полгода без забот». По ней платеж по ипотеке в первые шесть месяцев составит 10 тысяч рублей, а после завершения льготного периода будет доступна сниженная ставка на весь срок кредита, рассказал спикер «Выберу.ру».

Баджурак допускает, что примеру лидеров ипотечного рынка могут последовать и другие банки. В результате люди смогут брать ипотеку на новостройки не по заоблачным рыночным ставкам в 20% хотя бы в первые годы. И надеяться в дальнейшем рефинансировать кредит, когда ситуация со ставками улучшится.

«Другое дело, что схемы застройщиков и банков будут сдерживать от падения цены квартир. Очевидно, что льготы по ставке и посильному ежемесячному платежу продавцы, как и в прежние годы, переложат на плечи покупателей», — подчеркнул эксперт.

Корпоративная ипотека в 2024 году

Фото - © Фотобанк Лори

Еще один инструмент снижения кредитной ставки по жилищному кредиту — это совместные программы банков и девелоперов с крупными работодателями или так называемая «корпоративная ипотека». По словам собеседника, такую программу запустил в пилотном режиме банк «Санкт-Петербург».

Часть ежемесячного ипотечного платежа за своего работника компания-работодатель будет компенсировать из своего бюджета. При сумме кредита в 5 миллионов рублей на срок до 30 лет и базовой ставке в 5,65% (для тех, кто может претендовать на семейную ипотеку) дисконт от работодателя может достигать 3%, а ставка для клиента снизится до 2,35%. Ежемесячный платеж по ипотеке для сотрудника по семейной ипотеке составит 22 168 рублей, а размер компенсации от компании в счет погашения ипотеки работника — 12 тысяч рублей. Если в будущем сотрудник решит уволиться, выплаты от работодателя прекратятся, а ставка для заемщика станет рыночной, рассказал Баджурак.

Эксперт полагает, что подобная «корпоративная ипотека» может появиться и в других российских регионах и прежде всего в Подмосковье, где немало крупных производств, заинтересованных в квалифицированных кадрах, что будет способствовать привлечению работников в наиболее «заботливые» организации.

Плюсы и минусы ипотеки по сниженной ставке

Фото - © Фотобанк Лори

Привлекательность ипотеки по сниженной ставке Баджурак объяснил тем, что заемщики, берущие жилищный кредит, обращают внимание в первую очередь на соотношение своего ежемесячного заработка к ежемесячному платежу, а его сумма напрямую зависит от ипотечной ставки. Поэтому люди так внимательны к этому параметру и выбирают решения, где проценты по ипотеке ниже: они «вписываются» в ежемесячный ипотечный платеж и покупают квартиру, порой не принимая во внимание ее стоимость, констатировал аналитик.

Однако сумма жилищного кредита — это не менее важный параметр в формуле расчета платежа по ипотеке, считает собеседник РИАМО.

«Пока работала льготная ипотека с низкими ставками, разгонялся спрос покупателей. Он позволял девелоперам повышать цены квартир. А по цепочке росли суммы ипотечных кредитов, а значит, и переплата у покупателей. Вот тут-то и кроется главный подвох схем с субсидированием ставки. Люди приобретают квартиры, которые заведомо дороже, взяв кредит по низкой ставке»

Ярослав Баджурак

исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»

Теперь государство прикрыло массовую льготную программу и перестало раскошеливаться на субсидирование ставок, но наивно думать, что застройщики или банки ринутся компенсировать расходы клиента из своего кармана, подчеркнул Баджурак.

По его словам, во всех схемах со снижением ставок, которые сейчас представлены на рынке, стоимость квартир выше на 20-25%, чем у аналогичных объектов, которые продаются без ипотеки. Проще говоря, за низкую ставку кредита платит покупатель, ведь он отдает больше денег за саму квартиру.

«Но предположим, что покупатель-ипотечник не рассчитает свои силы и решит продать недвижимость. Очевидно, что по цене покупки он этого сделать не сможет. Выход один — двигать вниз стоимость, что приводит к убыткам», — констатировал аналитик.

Он отметил, что вышеперечисленные риски были и раньше и никуда не делись теперь.

«Поэтому советуем покупателям ипотечных квартир дважды подумать и оценить свою финансовую нагрузку, прежде чем соглашаться на ипотеку от застройщика по низкой ставке», — резюмировал Баджурак.