Жертвы или соучастники: как из-за «пенсионерских» схем продажи квартир люди оказываются на улице

Рынок недвижимости охватил настоящий «бабка-террор». Так в профессиональной сфере называют волну откатов сделок по купле-продаже квартир, которые происходят по заявлению пожилых людей.

Продав квартиру, через какое-то время бабушки обращаются с заявлением о том, что «не осознавали своих действий», «что они недееспособны» и «их ввели в заблуждение мошенники». Чаще всего суды признают сделки недействительными – в итоге добросовестные покупатели остаются без квартир и с долгами.

В материале РИАМО с экспертами разбираемся в сложных схемах мошенников при купле-продаже квартир, рассказываем о том, как максимально себя обезопасить при покупке жилья.

Новый вид мошенничества или давно известные схемы

Фото - © Фотобанк Лори

По информации Российской гильдии риелторов, количество судебных споров, в которых бывшие хозяева пытаются вернуть недвижимость после сделки, за год выросло на 15–20%, и почти всегда проигравшим становится добросовестный покупатель.

В большинстве случаев новое жилье отнимают в пользу бывших хозяев, которые внезапно становятся юридически подкованными, нанимают адвокатов и формулируют очень четкие судебные иски. Главным аргументом пожилых людей становится формулировка «меня обманули мошенники».

Пострадавшие при этом чаще всего уверены, что аферистами являются сами продавцы, более того, риелтор и юрист из Санкт-Петербурга Юлия Халова говорит, что сталкивалась в своей практике со случаем, когда бабушка-продавец отдала все свои деньги дроперу. 

«Я разговаривала потом с той бабушкой, задавала ей вопросы по поводу того, осознавала ли она то, что она обманывает покупателя. Она ответила, что да», — говорит юрист.

Есть предположение, что как раз случай с продажей квартиры Ларисы Долиной, которая вернула право собственности на свою проданную квартиру, дало старт такой волне обманов со стороны бабушек.

Руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers Павел Овчаренко говорит, что «дело Долиной» не создало волну мошенничества, но сделало ее заметной — многие увидели, что формально схема может сработать. То есть резонансное дело стало катализатором и увеличило количество обращений бабушек-продавцов в суды.

«Главная ошибка покупателей — полагаться исключительно на “юридическую чистоту” документов. Сегодня нужно проверять не только бумаги, но и самого продавца»

Павел Овчаренко

Руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers

Жертвы или мошенники: какую роль в схемах с продажей квартир играют пожилые люди

Фото - © Фотобанк Лори

Юристы сходятся во мнении, что пожилые люди часто становятся и участниками, и жертвами преступления.

Юрист Юрий Митин уверен, что пожилые люди в таких схемах выступают именно жертвами: их склоняют к продаже жилья с помощью психологического давления, обмана, манипуляций или под видом заботы о будущем.

«После сделки, когда становится понятно, что условия были невыгодны или последствия тяжелы, пенсионеры обращаются в суд и заявляют, что их вынудили продать имущество — мошенники или недобросовестные посредники», — говорит Митин.

Павел Овчаренко уверен, что в этих мошеннических схемах пожилой человек становится не столько исполнителем, сколько инструментом, а суды формально ссылаются на статью 177 Гражданского кодекса — «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий».

«Пожилые люди — чаще всего жертвы: их психологически подталкивают к продаже жилья под предлогом “кредитов”, “помощи детям”, “вложения в надежный фонд”. Деньги после сделки они действительно передают третьим лицам, а спустя несколько недель или месяцев, осознав потерю, подают иск»

Павел Овчаренко

Руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers

Адвокат коллегии адвокатов Ленинградской области «Практика», член адвокатской палаты Ленобласти Екатерина Бондаренко также убеждена, что пожилые люди часто становятся жертвами мошенников, но порой осознанно участвуют в подобных схемах в надежде заработать.

«Мошенники пользуются их (пенсионеров, ред.) доверием и юридической неграмотностью. Пожилые люди могут подписывать документы, не понимая последствий, либо соглашаются на продажу жилья под давлением обстоятельств (например, обещания выплаты крупной суммы денег)», — говорит Бондаренко.

Журналист Андрей Медведев, выражая мнение некоторых экспертов, все же уверен, что в большинстве таких схем пожилые люди являются соучастниками преступления.

«Это чистой воды мошенническая схема, где задействованы пенсионерка, риелторы и юристы. Ничем иным невозможно объяснить тот факт, что с момента заявления о том, что пенсионерку якобы обманом заставили продать квартиру, юридическая грамотность как бы обманутой бабушки немедленно вырастает до невероятных высот. Она тут же понимает, как правильно писать заявления, как обращаться в суд, как признать себя банкротом», — пишет Медведев.

Кого больше жаль: почему покупатель остается без квартиры

Фото - © Freepik.com

В этих схемах точно обманутым остается покупатель, который на свои кровно заработанные, а часто в ипотеку или набрав долгов, приобретает квартиру, а в итоге остается ни с чем. Суды при этом исходят из презумпции осведомленности: приобретатель должен сам проявить максимальную бдительность при проверке хозяина жилья. Однако зачастую сделать это невозможно.

Юрист, специалист по работе с проблемными активами и банкротству, автор телеграм-канала «Банкротство. Вектор Шепли» Елена Королева предупреждает, что добавление в договор пункта «продавец подтверждает, что не находится под влиянием обмана, заблуждения, не участвует в специальной операции от лица мошенников» не спасет сделку и не признается в суде.

Екатерина Бондаренко предупреждает, что добросовестные покупатели всегда рискуют больше и в их интересах проверять все досконально на всех этапах и не верить словам.

«Часто недвижимость приобретается через третьих лиц, которые скрывают истинное положение дел, вводя покупателя в заблуждение относительно чистоты сделки. Нередко действуют группы злоумышленников, включающие юристов, нотариусов и риелторов, которые помогают организовать фиктивные сделки купли-продажи. Эти лица получают прибыль, продавая жилье дважды или участвуя в махинациях с использованием поддельных документов», — говорит эксперт.

Как купить квартиру и остаться в ней жить: советы экспертов

Фото - © Freepik.com

Екатерина Бондаренко рекомендует:

• Проверять документы. Проверить подлинность паспорта продавца, правоустанавливающих документов и справки из психоневрологического диспансера. Она подтверждает способность физического лица самостоятельно совершать юридические действия, включая заключение договоров купли-продажи имущества. Справка должна содержать официальную печать медицинского учреждения и подпись врача-психиатра или невролога. Важно отметить, что получение справки не заменяет обязательную регистрацию перехода права собственности в государственных органах (Росреестр). Этот этап необходим для полной легитимации сделки и исключения возможности двойных продаж или иных нарушений закона.
• Привлекать юриста. Консультироваться нужно с квалифицированным юристом перед заключением сделки, чтобы убедиться в законности операции. При этом важно выбирать самому, а не обращаться к рекомендованным продавцом.
• Использовать эскроу-счета. Это специальный банковский инструмент, позволяющий обеспечить безопасность расчетов при покупке недвижимости.
• Регистрировать права собственности в Росреестре. Это обязательный пункт, не нужно верить словам о необязательности такой регистрации.
• Обращаться в полицию. Если подозреваете мошенничество, сообщите об этом правоохранительным органам.
• Страховать риск утраты права собственности. Заключите договор страхования, чтобы защитить себя от возможных убытков.

Кроме того, Павел Овчаренко советует проводить сделку у нотариуса с видеопротоколом и свидетелями. Все это в случае обращения в суд покупателя поможет доказать его дееспособность на момент сделки.

«Параллельно на федеральном уровне обсуждаются механизмы дополнительной защиты. Один из них — “период охлаждения”, когда деньги за квартиру в течение недели хранятся в банке, а продавец должен подтвердить, что действует добровольно. Второй — введение реестра заболеваний, при которых гражданин не может распоряжаться жильем без подтверждения врача. Это спорная, но логичная попытка минимизировать риск недееспособных сделок и снять нагрузку с добросовестных покупателей»

Павел Овчаренко

Руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers

Но пока законы обсуждаются, любые сделки, в том числе и с пожилыми людьми, требуют тщательной проверки. Так, нужно смотреть историю квартиры, долги продавца, есть ли судебные споры, возможно, стоит пообщаться с родственниками пожилого продавца, с соседями.

«Кроме того, лучше обратиться в агентство с опытом работы на вторичном рынке и хорошей репутацией, где эксперты максимально проверят сделку, увидят все ”красные флаги” еще на этапе переговоров и помогут все оформить», — заключает Овчаренко.