Ждать дешевую ипотеку или покупать сейчас: эксперты раскрыли подвох

Ждать ли снижения ставок по ипотеке в сентябре или покупать недвижимость сейчас, читайте в материале РИАМО.

Существенного снижения ставок по рыночной ипотеке в сентябре 2026 года ждать не стоит, считают опрошенные РИАМО эксперты. Решение Банка России по ключевой ставке 11 сентября может дать рынку новый сигнал, однако даже ее снижение не приведет к быстрому удешевлению ипотечных кредитов. При этом для покупателей с семейной ипотекой ситуация совсем другая: ожидание может привести к потере подходящей квартиры или росту ее стоимости.

Снизит ли ЦБ ставку 11 сентября и подешевеет ли ипотека

Фото - © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Заседание Банка России 11 сентября станет одним из ключевых событий для ипотечного рынка. Однако даже решение о снижении ключевой ставки не означает немедленного уменьшения процентов по кредитам.

Доцент Финансового университета Михаил Хачатурян считает наиболее вероятным продолжение смягчения денежно-кредитной политики. По его оценке, ключевая ставка может снизиться на 0,25–1 процентный пункт, однако ипотечные ставки отреагируют гораздо слабее.

«Ставки по ипотеке если и снизятся, то скорее всего незначительно, примерно на 0,2–0,4%», — отметил эксперт.

Коммерческий директор компании-девелопера «Земельный экспресс» Игорь Пеньков также не ожидает резкого изменения стоимости ипотеки после сентябрьского заседания. По его словам, банки обычно закладывают изменение условий с задержкой в один-два месяца.

При этом снижение ключевой ставки даже на 0,25 процентного пункта не способно сразу превратить дорогую рыночную ипотеку в доступный кредит.

Стоит ли покупать квартиру в сентябре 2026 года

Фото - © Александр Лычагин / Фотобанк Лори

По мнению экспертов, универсального ответа для всех покупателей нет. В первую очередь нужно разделять тех, кто может воспользоваться льготной ипотекой, и тех, кому придется брать крупный кредит по рыночной ставке.

Если квартира покупается для жизни, уже найден подходящий объект, есть первоначальный взнос и ежемесячный платеж остается комфортным для семьи, откладывать сделку только ради сентябрьского решения ЦБ необязательно.

Основатель агентства недвижимости «Любимова недвижимость», эксперт по недвижимости и инвестор София Любимова советует не ориентироваться исключительно на ипотечную ставку.

«Я бы вообще не принимала решение о покупке квартиры только исходя из ставки по ипотеке», — сказала эксперт.

По ее словам, нужно учитывать одновременно цену квартиры, размер кредита, первоначальный взнос, ежемесячный платеж и качество самого объекта.

Семейная ипотека: почему ждать октября может быть рискованно

Фото - © Ярославский Максим / Фотобанк Лори

Отдельная ситуация складывается у покупателей, которые имеют право на семейную ипотеку.

Если заемщик уже подходит под льготную программу под 6%, накопил первоначальный взнос и нашел подходящую квартиру, эксперты не видят очевидной причины откладывать покупку ради возможного небольшого снижения рыночных ставок.

Более того, в сентябре спрос на объекты, подходящие под условия семейной ипотеки, может вырасти из-за предстоящего изменения условий программы с 1 октября.

По словам Пенькова, на рынке уже может возникнуть ажиотаж вокруг таких объектов. Покупателей также подталкивают к сделкам скидки и специальные предложения застройщиков.

Поэтому если подходящая квартира уже найдена, ожидание может обернуться потерей конкретного лота.

Почему низкая ипотечная ставка не всегда означает выгодную покупку

Фото - © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Ожидание более дешевой ипотеки связано еще с одним риском. Когда кредиты становятся доступнее, на рынок возвращаются покупатели, которые до этого откладывали сделку.

Рост спроса способен ускорить продажи хороших квартир, сократить пространство для торга и поддержать цены.

Любимова обращает внимание именно на этот фактор: покупатель может несколько месяцев ждать снижения ставки, но за это время стоимость понравившейся квартиры вырастет.

В результате экономия на процентах окажется меньше, чем переплата за сам объект.

«Часть выгоды от снижения процентов просто съест рост стоимости недвижимости», — подчеркнула эксперт.

Поэтому сравнивать нужно не только рекламную ставку банка, но и конечную стоимость квартиры с учетом кредита.

Рыночная ипотека: когда выгоднее подождать

Фото - © Татьяна Т / Фотобанк Лори

Для покупателей, которым нужна большая сумма именно по рыночной ипотеке, ситуация менее однозначная.

При высокой ставке заемщик сталкивается с большим ежемесячным платежом и существенной переплатой. Если кредитная нагрузка находится на грани возможностей семьи, эксперты советуют не торопиться.

Хачатурян считает разумным в такой ситуации использовать ближайшие месяцы для накопления большего первоначального взноса и наблюдения за ключевой ставкой.

По его оценке, период с октября по декабрь может стать более интересным для покупателей: если цикл снижения продолжится, вслед за ключевой ставкой постепенно начнут снижаться и рыночные ипотечные ставки.

Дополнительным фактором могут стать скидки и маркетинговые программы застройщиков в конце года.

При этом эксперт предупреждает: наиболее ликвидные квартиры могут не подешеветь настолько, насколько рассчитывает покупатель.

Когда ипотека может стать заметно дешевле

Фото - © Сергей Расторгуев / Фотобанк Лори

В сентябре эксперты не ожидают резкого падения рыночных ставок. Более существенные изменения, по мнению участников рынка, могут проявиться ближе к концу 2026 года и в 2027 году.

Ведущий научный сотрудник лаборатории социального моделирования ЦЭМИ РАН Сергей Гатауллин, считает, что в сентябре ждать заметного снижения рыночной ипотеки не стоит.

При этом после уточнения среднесрочного прогноза Банка России ключевая ставка в 2027 году, по его оценке, может опуститься до 10,5–12,5%.

«Этот диапазон позволит рыночной ипотеке вернуться к более приемлемому для покупателей жилья уровню в 12–15% годовых», — отметил Гатауллин.

Поэтому начало 2027 года может стать одним из периодов, за которым стоит внимательно следить тем, кто не торопится с покупкой.

Что делать покупателю квартиры в сентябре 2026 года

Фото - © Ирина / Фотобанк Лори

Эксперты сходятся в одном: пытаться угадать идеальный месяц для покупки недвижимости практически невозможно.

Если квартира нужна для жизни, подходящий объект уже найден, есть достаточный первоначальный взнос и платеж не создает чрезмерной нагрузки на семейный бюджет, сделку можно рассматривать уже сейчас.

Если же покупатель берет большую сумму по рыночной ипотеке, покупка не срочная, а платеж получается слишком высоким, разумнее использовать время для накопления первоначального взноса и наблюдать за решениями ЦБ.

При этом важно следить не только за ключевой ставкой, но и за ценами на конкретные квартиры, предложениями застройщиков и изменением условий льготных программ.

Как отмечает Любимова, выгодная покупка — это не обязательно самая низкая ставка по рекламе банка. Важнее совокупность факторов: цена объекта, размер кредита, первоначальный взнос, ежемесячный платеж и качество самой недвижимости.

Иными словами, тем, кому доступна льготная ипотека и уже попался хороший объект, ждать снижения рыночных ставок может быть невыгодно. А покупателям с крупным рыночным кредитом есть смысл рассмотреть ожидание конца 2026 года и начала 2027-го.