Защита дольщиков в России: что изменилось в законодательстве

Президент России Владимир Путин в октябре 2017 года дал поручение правительству разработать план мероприятий по поэтапному переходу от долевого строительства к проектному финансированию. Ожидается, что этот переход произойдет в течение трех лет, и к этому времени риск появления обманутых дольщиков будет сведен к нулю. Обозреватель РИАМО попыталась разобраться, как меняется законодательство в сфере долевого строительства жилья в России, и что ждет подмосковных и московских дольщиков.

Что такое долевое строительство

Долевое строительство − это форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан для строительства того или иного объекта недвижимости.

Таким образом, покупатель, заключивший договор долевого участия (ДДУ), становится участником долевого строительства – дольщиком, в результате чего у него впоследствии должно возникнуть право собственности на указанный объект.

В договоре прописываются: площадь приобретаемой квартиры, количество жилых и нежилых квадратных метров, а также срок передачи дольщику ключей. Главное преимущество долевого строительства − это низкая цена объекта для приобретателя, примерно на 20% ниже, чем на рынке вторичного жилья.

Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», принятом в конце 2004 года.

В законе прописано, что застройщик обязан страховать все договоры долевого участия. В случае признания застройщика банкротом для дольщика предусмотрены страховые выплаты.

Однако механизм, призванный защитить дольщиков, не всегда работает. Зачастую дела о банкротстве застройщика рассматриваются годами, а люди остаются без квартир, переходя в разряд обманутых дольщиков.

Эксперты сходятся во мнении, что заключение ДДУ – это наиболее рискованный способ приобретения жилья. Даже если застройщик работает в соответствии с действующим законодательством, он не застрахован от финансовых кризисов. Столичный стройкомплекс на своем сайте опубликовал «Памятку дольщику», которая поможет разобраться в нюансах долевого строительства и предостерегает потенциальных приобретателей жилья от заключения небезопасной сделки.

222 застройщика Подмосковья соответствуют новым требованиям долевого строительства>>

Помощь обманутым дольщикам

Данные о количестве обманутых дольщиков по России разнятся. По данным Минстроя, в настоящее время на контроле властей находятся 836 проблемных объектов по всей стране. По данным за 2017 год, были восстановлены права дольщиков в 140 проблемных объектах. То есть около 6 тысяч пострадавших граждан получили жилье или денежные компенсации.

В Подмосковье на данный момент зарегистрированы около 5,5 тысяч обманутых дольщиков и 27 проблемных жилых комплексов. По данным властей региона, за последние 5 лет решены проблемы порядка 20 тысяч соинвесторов по ДДУ. В 2017 году ключи от квартир получили около 2,6 тысячи подмосковных дольщиков. По заявлению губернатора Московской области Андрея Воробьева, до конца 2018 года получат квартиры еще 3 тысячи обманутых дольщиков.

Власти региона направили на решение проблем обманутых дольщиков за 5 лет порядка 50 миллиардов рублей. Эти деньги потрачены, в том числе, на предоставление новых земельных участков и другие меры поддержки.

По данным Москомстройинвеста, в столице на сегодняшний день начитывается более 30 проблемных объектов и примерно 12 тысяч обманутых дольщиков. Для половины из них дома уже строятся, по остальным объектам властями города приняты решения и ведется подготовка градостроительной документации.

Так, ряд проблемных объектов строятся силами города, а не инвесторов. По заявлению мэра Москвы Сергея Собянина, для помощи обманутым дольщикам некоторых проблемных объектов в Москве, в том числе ЖК «Царицыно», «Академ-Палас» и «Терлецкий парк», было принято решение воспользоваться недавними поправками в законодательство о долевом строительстве и банкротстве. В частности, в рамках процедуры банкротства недобросовестных инвесторов эти жилые комплексы будут переданы городской организации, которая станет новым застройщиком. Таким образом город выступит гарантом и возьмет на себя ответственность по достройке.

Воробьев отметил важность закона о Фонде долевого строительства >>

Поправки в 214-й ФЗ

Законодатели признают, что в законе № 214-ФЗ имелось много недоработок, оставлявших лазейки для недобросовестных застройщиков. Поэтому в него неоднократно вносились изменения, последние из которых вступают в силу 1 июля 2018 года.
Закон вводит обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика. Застройщик сможет открыть только один счет в одном из уполномоченных банков, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.

Кроме того, уточняются требования к деловой репутации лиц, управляющих застройщиком. Так, в состав органов управления строительной компании не сможет входить лицо, имеющее неснятую или непогашенную судимость за экономические преступления, а также лицо, которое было признано причиной банкротства юрлица.

Кроме того, в документ внесен ряд мер, ограничивающих риски и потери при банкротстве застройщика. В частности, одна компания сможет получить только одно разрешение на строительство. Вместе с этим, ужесточаются требования к размеру необходимых собственных средств застройщика. На протяжении всего строительства они должны составлять 10% от стоимости проекта в отношении объектов, разрешение на которые получены после 1 июля 2018 года.

Главгосстройнадзор Подмосковья получил полномочия контроля за долевым строительством >>

Фонд защиты прав дольщиков

В конце октябре 2017 года начал свою работу «Фонд защиты прав граждан − участников долевого строительства». Закон о создании фонда был подписан президентом РФ Владимиром Путиным 29 июля 2017 года. Согласно документу, компенсационный фонд дольщиков создается в форме публично-правовой компании путем преобразования существующей некоммерческой правительственной организации. Фондом будет управлять публично-правовая компания, которая должна раскрывать информацию о своей деятельности.

По закону, застройщики обязаны осуществлять взносы в фонд в размере 1,2% цены каждого договора участия в долевом строительстве (ДДУ). В случае банкротства застройщика, из средств фонда дольщикам будут выплачиваться компенсации.

В принятом законе также есть положения о конкурсном отборе застройщика, претендующего на получение средств компенсационного фонда для достройки проблемных объектов.

Новые критерии для Реестра проблемных объектов

В конце января 2018 года Минстрой России утвердил новые критерии включения объектов недвижимости в список проблемных.

Теперь дольщики смогут претендовать на включение их жилья в так называемый Реестр проблемных объектов, если застройщик затянул выдачу ключей на полгода (ранее нужно было ждать не менее девяти месяцев). Сам объект теперь можно признать проблемным сразу после того, как в отношении застройщика началась процедура банкротства. Раньше для этого нужно было ждать окончания процедуры, которая могла затянуться на несколько лет.

Другие нововведения устраняют формальные препятствия для признания строящегося объекта проблемным. В частности, объект может быть включен в реестр, если, например, застройщик отошел от первоначально утвержденного проекта. Правда, как считают представители строительных компаний, это мера не до конца продумана, поскольку на практике в 90% случаев возникает объективная необходимость внесения незначительных изменений в проектную документацию, которые не могли быть учтены при изначальном утверждении проекта.

По задумке законодателя, эти меры призваны помочь обманутым дольщикам для скорейшего решения их проблемы. Кроме того, по мнению экспертов, такая инициатива поможет объективно оценить количество обманутых дольщиков.

Ожидаемые изменения законодательства

В конце января 2018 года Госдума приняла в первом чтении очередные изменения в законы, регулирующие процесс долевого строительства. Законодатели планируют наделить правительство правом устанавливать требования к проведению госконтроля долевого строительства. По мнению участников рынка, это приведет к поглощению мелких компаний крупными и снижению конкуренции среди застройщиков.

Так, предлагается создать единую информационную систему жилищного строительства, чтобы сведения обо всех застройщиках и проектах были собраны в одном месте.

В законе о компенсационном фонде могут появиться статьи, позволяющие этому фонду контролировать финансовое и экономическое состояние застройщика, работающего по схеме долевого строительства.

Согласно проекту, владельцы компании-застройщика будут нести солидарную ответственность своим личным имуществом по долгам их фирмы перед дольщиками.

Застройщик при этом может получить право менять уполномоченный банк для открытия эскроу-счета.