Запрет на покупку маленьких квартир для семей: зачем вводят и к чему приведет на самом деле

Нужно ли исключать из семейной ипотеки малогабаритные квартиры и поможет ли это улучшить демографию, читайте в материале РИАМО.

Глава «Дом.РФ» Виталий Мутко 22 мая сообщил о том, что банк может запретить покупать малогабаритные квартиры (меньше 35 квадратных метров) по семейной ипотеке. По словам главы госкомпании, сейчас распределение малометражных и семейных квартир в общем объеме строящегося жилья «не соответствует реальным потребностям в демографии». Однако эксперты, опрошенные РИАМО, сомневаются, что такая мера поможет увеличить рождаемость.

Запрет на покупку маленьких квартир — «вредный формализм»

Фото - © Unsplash.com

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов назвал предложение исключить из семейной ипотеки маленькие квартиры проявлением «вредного формализма».

«Нужно исходить из реального положения дел, а не выстраивать абстрактные идеальные модели. Конечно, желательно, чтобы все семьи с детьми жили в просторных квартирах. Но пока многие молодые родители вынуждены ютиться с родственниками в старых маленьких квартирах. Для них приобретение собственного, пусть даже малогабаритного жилья в новостройке станет несомненным прогрессом. И не нужно препятствовать совершению таких сделок, ведь такое ограничение не повышает доступность жилья», — считает эксперт.

По его словам, гораздо логичнее выглядит ранее выдвигавшееся «Дом.РФ» предложение снизить ипотечную ставку при приобретении квартир большой площади.

«Поощрительный подход гораздо полезнее запретительного», — подчеркнул Сырцов.

С ним согласна директор по продукту девелопера MR Group Жанна Махова. Она отметила, что не все семьи могут позволить себе купить даже двухкомнатную квартиру.

«Более того, в России есть корреляция между благосостоянием семьи и количеством детей, и, к сожалению, чем больше детей в семье, тем ниже ее финансовые возможности. По данным Росстата, в многодетных семьях уровень детской бедности составляет 48,3%, в молодых семьях — 32,5%», — привела статистику Махова.

Маленькая, но своя — это лучше, чем ничего

Фото - © Freepik.com

Представитель MR Group согласна с тем, что площадь меньше 35 квадратных метров сложно назвать удовлетворительной для семьи, но вместе с тем считает, что свое, пусть и маленькое жилье — это лучше, чем съемная квартира.

Эксперт отметила, что часто молодые семьи, купив небольшую квартиру, уже через несколько лет перепродают ее с хорошей прибылью за счет роста цены, а вырученные средства помогают им купить жилье большей площади. Со вторичными квартирами такую схему не реализовать.

«Очевидно, запретительные меры никак не помогут молодым семьям. Необходимо решать проблему абсолютно другим подходом — обеспечить рост реальных доходов населения, чтобы у молодых семей не было потребности в маленьких квартирах. Другой вариант — строительство социального и арендного жилья с большим метражом квартир и адресная помощь с заселением в него молодым семьям», — предлагает Махова.

К чему приведет запрет на покупку маленьких квартир по семейной ипотеке

Упадет спрос на новостройки

Если власти запретят покупать квартиры площадью меньше 35 квадратных метров по семейной ипотеке, то спрос на малогабаритное жилье на первичном рынке упадет, что вынудит застройщиков сократить предложение таких квартир, прогнозирует спикер MR Group.

«Сейчас средняя площадь строящихся в нашей стране квартир — 48,8 квадратных метра. На долю квартир площадью до 35 квадратных метров приходятся 24% новостроек (около 550 тысяч помещений). Семейная же ипотека генерирует спрос именно на небольшие квартиры, потому что их часто покупают молодые семьи с совсем маленькими детьми», — подчеркнула собеседник.

Семейной ипотекой перестанут пользоваться

По мнению Маховой, запрет на покупку маленьких квартир по семейной ипотеке фактически остановит действие льготной программы.

«По нашим подсчетам на основе данных „Дом.РФ“, в I квартале 2024 года банки выдали 72 тысячи семейных ипотек на общую сумму в 390 миллиардов рублей. Это значит, что средняя сумма кредита — около 5,4 миллиона рублей. При первоначальном взносе в 20% средняя стоимость приобретаемой в семейную ипотеку квартиры составляет 6,8 миллиона рублей. Исходя из средней цены квадратного метра реализуемых квартир (169 тысяч рублей) по данным ЕИСЖС, мы получаем 40 квадратных метров — это средняя площадь квартиры, которую покупают с помощью семейной ипотеки. То есть очевидно, что значительная часть приобретаемых по льготной программе квартир имеет площадь меньше 35 квадратных метров», — подсчитала эксперт.

Семьи уйдут на вторичный рынок

Фото - © РИАМО, Пелагия Тихонова

Снижение доступности первичного жилья в случае введения предложенного ограничения заставит семьи покупать жилье на вторичном рынке, уверена Махова.

«Особенность покупки квартир молодыми семьями как раз заключается в ее срочности. Выбор между дальнейшей арендой (сильно подорожавшей), совместной жизнью с бабушками/дедушками или покупкой самой дешевой вторичной квартиры будет вполне очевидным. В условиях текущей инфляции, которая очень быстро поглощает доходы, и повышения цен на жилье финансово слабые молодые и многодетные семьи едва ли будут пытаться накапливать деньги на покупку больших квартир в новостройках. Они уйдут на вторичный рынок», — объяснила собеседник.

Коммерческий директор в инвестиционном холдинге AVA Тамара Коломийцева считает, что при таком раскладе вторичное жилье начнет дорожать, но спрос среди семей не сместится при этом на квартиры большей площади.

«Разрешенное» жилье не подешевеет

Что касается квартир в новостройках, превышающих по площади 35 квадратных метров, то они, по мнению Руслана Сырцова, нисколько не подешевеют в случае введения запрета на покупку малогабаритного жилья.

«Такое жилье будет быстро распродаваться даже без льготного ипотечного плеча. А ограничение на покупку нанесет основной ущерб семейным клиентам с невысокими доходами», — прогнозирует эксперт.

Молодые семьи станут откладывать рождение детей на потом

Фото - © Unsplash.com

Директор АНО «Центр содействия патриотическому и духовно-нравственному воспитанию „Семья и Родина“» Наталья Локтева также раскритиковала идею запретить покупать квартиры площадью менее 35 квадратных метров по семейной ипотеке. По ее словам, данное ограничение вынудит молодые пары отложить брак и рождение детей на неопределенный период.

«А, как известно, репродуктивный возраст у женщин короток. В стране и так наблюдается дефицит женщин репродуктивного возраста, образовавшийся в результате наслоения нескольких демографических ям. Ограничивая население в приобретении доступного жилья, мы усугубляем проблему», — подчеркнула Локтева.

Предлагаемый запрет, по ее мнению, не приведет к тому, на что надеются законотворцы, а именно: что россияне побегут скупать крупногабаритное жилье.

«Если бы у граждан были возможности, они делали бы это без посторонних подсказок. Жилье просто перестанет приобретаться, люди будут стараться копить, но при нынешней инфляции удаваться им это будет с большим трудом. Соответственно, роста браков и рождаемости ожидать тоже не стоит», — прогнозирует Локтева.