Цены на жилье в Подмосковье: почему подешевеет «вторичка» и что будет влиять на «первичку»
На фоне заградительных ставок по ипотечным кредитам цены на вторичном рынке жилья Московского региона могут снизиться на 10% и более в течение 2024 года, полагают эксперты центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». На первичный рынок будет влиять ситуация с льготной ипотекой, условия по которой могут быть пересмотрены еще до их формального окончания 1 июля 2024 года.
2023 год стал рекордным для рынка недвижимости Подмосковья
По оценкам аналитиков, уходящий год станет одним из самых успешных для рынка недвижимости московского региона. По данным Росреестра, за минувшие 10 месяцев наблюдается рекордное за всю историю наблюдений количество сделок: 91 589 договоров долевого участия в строительстве жилья и 144 695 переходов прав на вторичном рынке.
Любопытно, что начало года не предвещало никаких рекордов. Ситуация стала изменяться весной, когда скорость ослабления рубля значительно увеличилась, и инвесторы побежали спасать рублевые капиталы в «вечной ценности» – московских квартирах, в основном маленьких студиях, отмечают IRN.RU.
Самые популярные загородные дома в Подмосковье: экологичные, с остеклением и плоской крышей>>
Россияне побежали в последний вагон уходящего поезда дешевых кредитов
При этом коренной перелом произошел в июле, когда Банк России впервые с февраля 2022 года повысил ключевую ставку. С июля по сентябрь ключевая ставка росла и в настоящее время она составляет 15%. Возможно это не предел и мы увидим очередное ее повышение на заседании ЦБ РФ в декабре.
Одновременно регулятор объявил о введении с 1 октября запретительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков, которые распространяются и на льготную ипотеку.
«На этом фоне активный спрос превратился в ажиотажный – покупатели поспешили в банки, чтобы успеть в последний вагон уходящего поезда дешевых кредитов», – комментируют аналитики.
Как добиться снижения платы за аренду жилья>>
Как подорожали квартиры в Подмосковье в третьем квартале 2023 года
Конечно, резкий всплеск спроса вылился в рост цен. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», с июля по октябрь квартиры в «старой» Москве подорожали в среднем на 5% до 267 тысяч руб. за кв. м, в Новой – на 2,8% до 203 260, в Подмосковье – на 1,4% до 153 340 руб. Чтобы понять разницу, нужно сравнить такую динамику цен с первым полугодием 2023 года: тогда цены выросли на 1,2%, 0,8% и 0,3% соответственно.
«Такие “истерические” всплески спроса и цен на рынке недвижимости наблюдались и в конце 2014 г., и в феврале 2022 г. – в преддверии или сразу после резкого повышения ключевой ставки. И всегда искусственный ажиотаж завершался падением продаж и откатом цен назад на фоне дорогой ипотеки и исчерпания спроса будущих периодов», – отмечают эксперты по недвижимости.
Как сэкономить на страховании ипотеки: 6 способов>>
Рынок недвижимости Московского региона охлаждается
По информации IRN.RU, на первичном рынке признаки охлаждения спроса наметились еще в конце сентября. По итогам октября продажи новостроек просели уже на 12-24% в зависимости от локации.
Вторичный рынок держался на «летней» ипотеке до ноября, но уже в октябре темпы роста цен внутри МКАД снизились в два раза, а за МКАД – полностью сошли на нет.
«Из-за неподъемных ставок по нельготным ипотечным кредитам, которые сейчас стартуют с 15,6-16,4% в крупнейших госбанках, в перспективе ближайшего года цены на вторичном рынке могут снизиться на 10% и более», – считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
И добавляет, что резкого падения стоимости недвижимости в преддверии Нового года не произойдет.
Во-первых, в декабре покупатели обычно активны по психологическим причинам, все стремятся завершить важные дела до нового года. Во-вторых, для того чтобы осознать изменение конъектуры рынка, продавцам-частникам требуется несколько месяцев.
По мнению Репченко, динамика цен на первичном рынке будет в первую очередь зависеть от льготных ипотечных программ. До тех пор, пока государство в больших масштабах субсидирует ипотеку, застройщики не будут пересматривать цены. При этом есть вероятность того, что они увеличат скидки и запустят новые маркетинговые программы, чтобы поддержать спрос.
«Однако льготные ипотечные программы в условия высокой ключевой ставки все дороже обходятся бюджету, что повышает вероятность изменения их условий еще до официального окончания 1 июля», – полагает эксперт.
Ипотечное страхование: зачем оно нужно, каких видов бывает и обязательно ли его оформлять>>
В 2025 году наступит эра покупателей
Цены на недвижимость, как на первичном, так и на вторичном рынке в Подмосковье в начале и на протяжении всего 2024 года не покажут значительного роста, высказывает сове мнение сотрудник департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute Николай Переславский
В сегменте премиум класса наметились тенденции к снижению в силу того, что предложение будет нарастать: 50% квартир не реализовано на «первичке», а строители темпов сдачи жилья не снижают, отмечает он.
«В 2025 году и далее наступит эра покупателей, цена на недвижимость начнет снижаться. Эпоха продавцов заканчивается, и это объективный процесс. Тридцатилетний рост недвижимости в Подмосковье заканчивается, соответственно рассматривать покупку квартиры как инвестиционный проект, я бы не рекомендовал. Что касается жилья для жизни, тут каждый должен считать, что выгоднее – платить за съемное жилье или отдать банкам фактически вторую квартиру», – прокомментировал эксперт.
Арктическая ипотека: кому положена, на каких условиях и в каких банках можно получить>>