Снос пятиэтажек в Москве: ждать или продавать
Месяц назад москвичи узнали о грядущем расселении всех собственников старых пятиэтажек в столице. Что изменилось за это время на рынке хрущевок в связи со вторым этапом программы их сноса, выясняла обозреватель РИАМО.
Вторая волна: чего ждать от новой программы сноса пятиэтажек в Москве>>
На волне интереса
Как рассказал РИАМО директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, заявление мэра Москвы о продлении программы сноса пятиэтажного жилья в столице вызвало интерес среди потребителей.
«В последнюю неделю февраля в нашей компании зафиксировано значительное увеличение количества звонков – на 25%. Причем данная тема волновала как возможных покупателей, так и владельцев жилья в хрущевках», – отмечает Шлома.
В то же время эксперт подчеркивает, что речь идет о потенциальном спросе, ведь большинство потребителей обращалось в их компанию только за информацией об изменениях на рынке недвижимости, вызванных анонсированием второго этапа программы сноса, и перспективах переселения жильцов хрущевок. Соответственно, пока речь не идет об увеличении количества сделок с недвижимостью.
Специалисты компании придерживаются мнения, что второй этап программы по сносу устаревшего жилого фонда столицы не приведет ни к изменению цен на рынке недвижимости, ни к изменению объема и структуры предложения. В подтверждение последнего утверждения Шлома отмечает, что после заявления мэра Москвы доля квартир в пятиэтажных домах в общем объеме предложения сильно не изменилась, и говорить о том, что владельцы этого жилья массово «соскакивают» со сделок или будут делать это в будущем, он не может.
«Согласно нашим наблюдениям, некоторые собственники квартир в хрущевках, пытаясь воспользоваться ажиотажным интересом к данной теме, увеличивают продажную стоимость своих объектов, порой до 10%. Однако при нынешнем – весьма низком – уровне платежеспособности населения и текущей конъюнктуре рынка, когда хрущевки вытесняются более качественным жильем, представленным на первичном и вторичном рынке, они не смогут выйти на сделку. Более того, квартиры в пятиэтажных домах можно реализовать только при снижении их стоимости на 10% по сравнению с другими предложениями того же ценового диапазона», – поясняет эксперт.
Еще одна Москва: почему расширение столицы считают градостроительной ошибкой >>
Тишина на рынке
По данным генерального директора компании «Азбука Жилья» Владимира Каширцева, рост цен на квартиры в сносимых сериях пятиэтажек в среднем находится в пределах 3–5% по сравнению с началом года.
«Повышение объясняется частично сезонными колебаниями, частично – объявленной программой сноса. Однако в отсутствие увеличения спроса цены на квартиры в подобных домах, скорее всего, вернутся на прежний уровень, иначе их срок экспозиции значительно увеличится. Ведь единственный ключевой фактор выбора данных квартир – это сниженная цена по сравнению с другими предложениями на вторичном рынке, а во многих районах и по сравнению с новостройками», – комментирует эксперт.
Каширцев считает, что об изменении спроса на хрущевки можно говорить только после согласования конкретных деталей соответствующей программы.
Не фиксируют значительных изменений цен на пятиэтажки или спроса на них и в агентстве недвижимости «МИЭЛЬ».
«Некоторые продавцы сняли такие объекты с продаж, намереваясь получить от города жилье в новых домах, но это явление не носит массового характера. Незначительная часть продавцов немного увеличила цены на свои хрущевки или стала отказываться от предоставления дисконта. Но это не влияет на рынок квартир в пятиэтажках в целом, скорее, носит локальный характер. Покупатели отреагировали на известие от властей о сносе в целом спокойно, ажиотажа не наблюдается. У нас буквально пара заявок на квартиры в хрущевках от тех, кто хочет в них переехать», – объясняет управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич.
В компании отмечают, что средняя удельная цена квадратного метра в панельных пятиэтажках Москвы сегодня составляет 155,95 тыс. рублей, а в кирпичных хрущевках – 180,94 тыс. рублей.
Другая Москва: что изменилось в жизни «новых москвичей»>>
Слово – за государством
Частный риелтор Владислав Поздняков объясняет отсутствие роста цен на хрущевки несколькими факторами. Во-первых, многие москвичи до сих пор не знают, что их дома планируют сносить. Во-вторых, пока нет информации о том, будет ли переселение осуществляться волновым методом. В-третьих, отсутствуют сведения о классе домов, которые будут строить взамен сносимых. Все эти факторы, вкупе со значительным снижением цен застройщиками, по мнению эксперта, тормозят спрос на пятиэтажки сносимых серий.
«Инвесторы будут ждать начала программы сноса, чтобы можно было более точно рассчитать доход от таких инвестиций. К тому же, как подсказывает опыт, собственники сносимых пятиэтажек не спешат продавать свои квартиры, а предпочитают переехать в новый дом, и уже потом распорядиться полученной собственностью. В целом из 10 продавцов квартир в пятиэтажках один-двое снимают с рекламы свои объекты с целью подождать квартир в новых домах», – считает риелтор.
Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева подчеркивает, что собственники заняли выжидательную позицию даже не по отношению к рынку и спросу, а по отношению к государству.
«Если станет очевидным, что программа успешно реализуется, жители переселяются в качественные объекты и не происходит тотальной смены локаций, возможно, тогда мы увидим какую-то ценовую динамику», – резюмирует эксперт.
«Переехав за МКАД, ты как будто попадаешь в сказку» — москвичи о переезде в Подмосковье>>