Проблемы рынка новостроек в 2025 году: без помощи государства не обойтись

О ключевых проблемах рынка первичной недвижимости в настоящее время читайте в материале РИАМО.

Проблем на рынке первичной недвижимости гораздо больше, чем на «вторичке», и говорить только о высокой ключевой ставке как о главном камне преткновения для развития не приходится. Сейчас застройщики не могут продавать объекты как ранее в силу снижения спроса на покупку жилья в России, что происходит из-за целого ряда факторов. Об основных «головных болях» рынка новостроек читайте в материале РИАМО.

Дорогое проектное финансирование — первая проблема

Фото - © Андрей Степанов / Фотобанк Лори

Так, высокие ставки по кредитам порождают для застройщиков дополнительную нагрузку в виде дорогого проектного финансирования, что означает высокую стоимость привлечения средств для реализации строительных проектов.

Среди основных причин удорожания проектного финансирования эксперты называют высокие транзакционные издержки, возросшую неопределенность рынка (колебания валютных курсов, цен на сырье), дефицит квалифицированных кадров.

На днях Правительство РФ и Банк России подготовили инициативу временного субсидирования процентной ставки по кредитам на проектное финансирование для новостроек, сообщил премьер-министр Михаил Мишустин.

«Она должна улучшить обстановку прежде всего в малых городах. Там объем строительства не такой большой, и нужна дополнительная поддержка для возведения тех объектов, которые планировали ввести в следующем году. Это позволит компаниям завершить уже начатые проекты и приступить к новым. А жители, что самое важное, вовремя должны получить свои квартиры», — заявил Мишустин.

Однако дорогое проектное финансирование — далеко не единственная «боль» рынка новостроек.

Дефицит квалифицированной рабочей силы в 2025 году

Фото - © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

Одна из самых острых проблем отрасли — это дефицит квалифицированной рабочей силы, который ведет к удорожанию стоимости объектов.

«С каждым годом такие специалисты становятся все дороже, а это, разумеется, закладывается в себестоимость нового жилья. Помимо дороговизны таких специалистов их просто не хватает на всех, а это может привести к затягиванию сроков строительства», — указывает руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов.

По его словам, хотя бы частично исправить данную проблему можно за счет привлечения квалифицированных трудовых мигрантов. Это дороже, чем «воспитывать» своих специалистов, и приведет к еще большему удорожанию новостроек, но хотя бы сроки строительства будут соблюдаться и не будет 19% не вовремя сданных объектов в стране, говорит эксперт.

Системно эту проблему надо решать, конечно же, за счет роста своих специалистов. Тем более что у нас в стране есть подобный опыт.

«В нулевые в России стало много экономистов и юристов. В последние годы рынок насыщается ИТ-специалистами. А сейчас идет уклон на рост людей по рабочим специальностям. Итог известен — цель будет выполнена. Основная проблема, что путь этот весьма долгий», — объясняет руководитель агентства недвижимости IDEA Estate.

Реализация готового жилья: как решить проблему

Фото - © lana1501 / Фотобанк Лори

Готовое жилье в новостройках, которые уже сданы в эксплуатацию, продается лучше, чем строящееся жилье, поэтому проблемы надо искать именно на этапе стройки, уверен Чурилов.

Он не согласен со словами эксперта «Народного фронта» Павла Склянчука, который сказал, что «сегодня по стране отложен срок ввода в эксплуатацию 19% от всех строящихся многоквартирных домов. Это означает, что каждая пятая квартира в новостройках не продается или продается с трудом». 

«Здесь очевидно, что нарушена причинно-следственная связь. Во-первых, речь идет не про конкретные квартиры, а про целые жилые комплексы, в которых есть и однушки, и двушки, и трешки. Также основная часть квартир в новостройках продается до ввода в эксплуатацию. А вот если квартиры не продаются, то, значит, это не проблема отрасли, а продукт не интересен покупателю или цена завышена. При этом стройку застройщики ведут на деньги банков, и в конкретном объекте количество продаж не должно сильно влиять на сроки сдачи объектов. Для этого как раз в свое время и придумали систему эскроу-счетов. При этом сдаются в эксплуатацию с нарушением сроков 19% новостроек по причине того, что застройщики, которые „на радостях” накупили себе несколько лет назад земельных участков и залезли в долги и в проектное финансирование, просто не рассчитывали возможные негативные варианты развития событий», — считает Чурилов.

По его словам, для решения этой проблемы есть радикальный подход: запрет на продажу новостроек на этапе строительства, все продажи должны идти уже в рамках сданного жилья.

Застройщик на свои деньги или деньги банка строит дом, вводит его в эксплуатацию и продает готовые квартиры. Это снимает проблему переплаченных процентов по проектному финансированию, так как продаж не может быть, а значит, никакого наполнения счетов эскроу не требуется и себестоимость строительства известна на старте. Тут не будет историй, в которых застройщики каждый месяц поднимают цены, не будет обманутых дольщиков, и тема с задержками строительства канет в лету, объясняет руководитель агентства недвижимости IDEA Estate.

При этом льготная ипотека, даже при высокой ключевой ставке, будет продолжать действовать. Тут ничего не поменяется, так как и сейчас у застройщика можно купить уже готовое жилье по льготным программам, главное, чтобы продавцом был именно застройщик, добавляет эксперт.

Рынок новостроек: без помощи государства не обойтись

Фото - © Aleksandra Selivanova / Фотобанк Лори

Так или иначе, все пути решения проблем на первичном рынке недвижимости на данном этапе связаны с необходимостью государственной помощи — дополнительного субсидирования со стороны федерального и региональных бюджетов. Вопрос в том, будет ли государство готово выделять деньги в текущих реалиях?

С одной стороны, в России жесткий дефицит бюджета и дополнительное субсидирование выделять не представляется возможным. С другой стороны, без субсидирования существует вероятность наступления коллапса в строительной отрасли, который серьезно усугубит и так непростую экономическую ситуацию в стране. Правительству предстоит сделать выбор.

Если выделять дополнительное финансирование, то оно должно быть точечным и уж точно временным, а не как льготная ипотека, растянувшаяся в итоге на 10 лет (с 2020 до 2030 года), считает Чурилов.

«Вероятнее всего, какие-то дотации все-таки будут, но в меньших объемах, чем того требует отрасль, а значит, девелоперов, которые будут в кризисе из-за текущей ситуации в отрасли, в любом случае не избежать. Вопрос будет в количестве пострадавших», — резюмирует эксперт.