Парадоксы ипотеки в РФ: что происходит сейчас и чего ждать от 2024 года

Рейтинговое агентство АКРА 25 декабря выпустило свежее исследование рынка ипотечного кредитования в РФ. Что происходит с ипотекой в России и каковы ее дальнейшие перспективы, по мнению авторов исследования, читайте в материале РИАМО.

Парадоксальные россияне: чем выше ставки по ипотеке, тем выше спрос

2023 год побьет все рекорды предыдущих лет с точки зрения выдачи ипотечных кредитов. Так, только за десять месяцев текущего года объем ипотечного портфеля в России увеличился на 3,5 трлн руб. (+25%). Для сравнения: рост за весь 2022 год составил 2 трлн руб. (+17%), за 2021 год — 2,5 трлн руб. (+26%), за 2020 год — 1,7 трлн руб. (+21%).

Вопреки всякой логике россияне продолжают брать кредиты на покупку недвижимости несмотря на то, что процентные ставки активно растут и цены на жилье увеличиваются.

По мнению АКРА, сейчас работает несколько ключевых факторов такого активного спроса. Во-первых, граждане стремятся не допустить обесценения имеющихся сбережений на фоне растущей инфляции. Во-вторых, население нуждается в улучшении жилищных условий. В-третьих, россияне хотят успеть купить квартиру в ипотеку до очередного повышения процентных ставок и первоначального взноса и пока действуют льготные программы и акции от застройщиков.

Парадоксальность ситуации заключается в том, что чем выше предлагаемые банками ставки, тем выше спрос.

«Наблюдаемый на рынке ипотечного кредитования ажиотаж с каждым месяцем вызывает все большее беспокойство», - подчеркивают в АКРА. 

Банки и застройщики искусственно стимулируют спрос на ипотеку

Банк России также видит риски в этих тенденциях и предпринимает определенные меры, чтобы охладить спрос, но пока они не возымели должного эффекта. Повышение ключевой ставки, направленное помимо прочего сдержать ипотечный бум, напротив, все больше провоцировало и продолжает провоцировать выдачи. И это, кстати, происходит в том числе за счет применения разных инструментов искусственного стимулирования спроса. Например, несколько крупнейших ипотечных банков целенаправленно стремились выдать максимальное количество кредитов до повышения макропруденциальных надбавок (специальные требования ЦБ, направленные на ужесточение ипотечного кредитования) с 1 октября 2023 года за счет того, что имеют возможность предложить ставки ниже рыночных.

Застройщики тоже хитрили и в целях недопущения снижения стоимости объектов недвижимости создавали искусственный дефицит жилья, выставляя квартиры в открытую продажу лишь маленькими партиями, а также предлагали различные «выгодные» скидки.

«Последствия таких действий – дальнейший рост стоимости жилья и, как следствие, снижение его ценовой доступности для населения – асоциальны, хотя с точки зрения бизнеса вполне оправданны», – считают в АКРА.

Льготная ипотека: кто воспользовался и почему нуждающиеся остались без квартир

По мнению авторов исследования, льготные программы в своем текущем виде спровоцировали резкий рост цен на недвижимость, что, в свою очередь, привело к снижению ценовой доступности жилья, особенно для граждан с доходом ниже среднего.

Ипотекой под низкую ставку в значительной мере воспользовались инвесторы, приобретавшие сразу несколько объектов недвижимости, либо граждане, которые и без льготных ставок могли позволить себе качественное обслуживание долга перед банком, указывают в АКРА. При этом далеко не все нуждающиеся в жилье семьи и россияне успели воспользоваться льготными программами до ипотечного бума в силу того, что у них просто не было свободных денежных средств в размере 15% стоимости желаемого жилья, которые были необходимы для оплаты первоначального взноса.

«Пока семьи/граждане, действительно нуждающиеся в улучшении жилищных условий, копили на первоначальный взнос по ипотеке (хотя, безусловно, были и те, кто брал на эти цели потребительский кредит, что делало уровень их долговой нагрузки особенно высоким), цены на жилье стремительно росли вплоть до того, что даже льготная ставка для заемщика стала экономически нецелесообразной (с точки зрения размера ежемесячного платежа). С учетом инфляции и роста стоимости ремонта социальный эффект реализации льготных программ является весьма неоднозначным», – отмечают в АКРА.

Ипотека в России становится все менее доступна

Чтобы остановить раскрутившийся ипотечный маховик, начиная с 23 декабря 2023 года льготные программы начали действовать в модифицированном виде, в том числе будут ужесточены условия выдач.

«Однако пожар всегда проще предупредить, чем потушить. Без побочных эффектов не обойтись», – подчеркивают аналитики.

В частности, повышается уровень первоначального взноса по всем льготным программам до 30%. За исключением семейной ипотеки, взнос по которой сохранен на уровне 20%. Таким образом, если в начале 2020 года нужно было иметь накопления в размере лишь 15% стоимости жилья, то сейчас (если учесть произошедший рост цен на недвижимость), в среднем по стране нужно иметь уже около 50–60% стоимости в ценах на жилье на начало 2020 года.

Конечно, доходы россиян также возросли, однако темпы их роста несопоставимы с увеличением стоимости жилья: с начала 2020 года цены на первичную недвижимость в целом по РФ возросли на 88%, а по Москве – на 52%.

Аналитики напоминают также об инфляции, которая в значительной мере нивелирует весь положительный эффект роста доходов граждан. Особенно, если говорить об инфляции на товары и услуги первой необходимости, которые составляют основную часть расходов бюджета семьи. По подсчетам экспертов траты только на еду, например, в среднем по России занимают около 33% потребительских расходов.

«В условиях повышения требований к первоначальному взносу и возросшей стоимости квадратного метра жилье в ипотеку для среднестатистического гражданина становится все менее доступным. Рост процентных ставок, в свою очередь, делает ежемесячный платеж по ипотечному кредиту еще менее комфортным», – констатируют в АКРА.

Будущее льготных программ ипотеки в 2024 году: возможна ли отмена

Полное прекращение действия льготных ипотечных программ крайне маловероятно после 1 июля 2024 года, считают аналитики. Их очередное продление позволит банкам нарастить ипотечный портфель в следующем году в пределах 10–15%, прогнозируют они. При этом ипотечные программы станут более адресными, что в совокупности с ужесточением требований к выдачам будет негативно влиять на объем ипотечного бизнеса. Правда, эффект от этого будет ощутим в более отдаленной перспективе, а в конце 2023 года как банки и застройщики, так и население максимально стремятся заключать сделки.

По мнению АКРА, в случае отмены льготных программ существует риск того, что разница между ставками по ипотеке на первичную и вторичную недвижимость станет минимальной.

«Учитывая, что при прочих равных условиях объективных преимуществ у нового жилья недостаточно для того, чтобы платить за квадратный метр в 1,5 раза больше, чем за вторичное жилье, стоимость жилой недвижимости в новостройках начнет снижаться. В то же время вторичное жилье будет расти в цене в силу повышения спроса на него», – отмечают эксперты. 

При этом чем дольше действуют льготные программы, тем сложнее будет от них отказаться, считают в АКРА.