О массовой льготной ипотеке в России можно забыть: рынок «первички» претерпевает сильные изменения в 2025 году

Эксперт рассказал какие программы могут заменить льготную ипотеку в России

Какие виды ипотеки популярны в России сейчас и как изменится ситуация на рынке «первички» в 2025 году, читайте в материале РИАМО.

Власти не намерены возобновлять программу массовой льготной программы в РФ. Что в этой связи происходит на первичном рынке недвижимости и каких тенденций можно ожидать до конца 2025 года.

В Московском регионе 90% покупок квартир происходит по «Семейной ипотеке»

Фото - © Adobe Stock

Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков в интервью СМИ заявил, что в Россию больше не вернется массовая льготная ипотека и предложил пользоваться семейной ипотекой и другими программами.

Из-за отмены массовой льготной ипотеки со ставкой 8% годовых и высокой ключевой ставки, которая сегодня составляет 21%, на рынке недвижимости произошли существенные изменения, констатирует управляющий партнер «Консалтинговой компании «2Б Диалог» Борис Богоутдинов.

Если говорить о Москве и Подмосковье, то до 90% покупок квартир с помощью ипотечных кредитов совершается по программе «Семейная ипотека» со ставкой 6% годовых. В девелоперских проектах, реализуемых в Московской области, доля IT-ипотеки (ставка до 6% годовых) составляет 2-3%, говорит он.

«Остальные ипотечные сделки совершаются на рыночных условиях. Их заключают покупатели, которые либо располагают значительным первоначальным взносом и берут кредиты на относительно небольшие суммы, либо те, кто не может откладывать покупку жилья и надеется рефинансировать ипотеку в будущем», — рассказал экономист.

Что такое траншевая и комбинированная ипотека и почему она интересна россиянам

Фото - © Adobe Stock

Сегодня клиенты проявляют интерес к траншевой ипотеке. Она появилась на рынке два года назад из-за снижения спроса на жилье. В рамках этого финансового продукта сумма кредита делится на две или более части, объясняет Богоутдинов.  До ввода жилого комплекса в эксплуатацию банк выдает первый транш, который может составлять до 30% стоимости жилья. Остальные части кредитная организация перечисляет застройщику после того, как дом уже сдан.

«У покупателей есть возможность программы с минимальным первым траншем, и до выдачи второго выплаты по кредиту могут быть всего один рубль в месяц. Если клиент планирует сэкономить на процентах, лучше, чтобы размер первого транша составлял от 20% стоимости недвижимости. После выдачи второй и, возможно, третьей частей ежемесячный платеж по кредиту возрастает»

Борис Богоутдинов

управляющий партнер «Консалтинговой компании «2Б Диалог»

Банк может предоставить траншевую ипотеку как на новостройки, так и на вторичное жилье, а также земельные участки. Однако во втором и третьем случаях сделки заключаются редко, поскольку продавцы хотят получить деньги сразу, а не несколькими платежами. Сложность состоит и в том, что траншевую ипотеку выдают не все банки, подчеркивает эксперт.

На первичном рынке квартиры также продаются с помощью комбинированной ипотеки. Это спецпредложение банка, которое объединяет льготную ипотеку (в рамках лимита, установленного государством) и рыночную. Благодаря этому клиент может увеличить сумму ипотечного кредита и приобрести более дорогое жилье, пояснил Богоутдинов.

Рассрочка от застройщика: популярный инструмент, но есть риски

Фото - © Freepik.com

Из-за отмены льготной ипотеки все более популярным становится такой инструмент, как рассрочка от застройщика. С ее помощью в Москве клиенты приобретают до 40% квартир. Условия большинства компаний предполагают, что покупатель оплачивает часть стоимости жилья при заключении ДДУ, а остаток — равными платежами в течение временного периода, указанного в договоре (согласно графику платежей).

«Однако этот инструмент нельзя назвать безрисковым. Рассрочка не отображается в кредитной истории покупателя недвижимости, и при выдаче других кредитов банки неверно оценивают долговую нагрузку заемщика. Кроме того, нет единых правил продажи жилья в рассрочку. Работа с таким инструментом связана с рисками и для девелоперских компаний, поскольку снижается наполняемость эскроу-счетов. Из-за этого Центробанк ставит вопрос о необходимости регулирования рассрочки», — комментирует Богоутдинов.

По его мнению, сложившаяся ситуация создает трудности как девелоперским компаниям, которые сегодня вынуждены бороться практически за каждого клиента, так и потенциальным покупателям недвижимости.

«Все указанные тенденции, вероятно, сохранятся до конца 2025 года. Для изменений на рынке необходимо значительное снижение ключевой ставки. Тогда банки смогут выдавать рыночную ипотеку под 14-15% годовых и ниже, а покупатели вернутся на рынок жилья. Однако это произойдет не так быстро, как хотелось бы. Ранее глава Центробанка Эльвира Набиуллина отмечала, что в текущем году ожидаемый средний уровень ключевой ставки будет составлять от 19% до 22%. Однако при наступлении форс-мажора и реализации инфляционных рисков ставку могут повысить. Так что до оттепели еще далеко», — резюмировал эксперт.