Как купить квартиру на городских торгах и не потерять деньги: объясняют эксперты

сегодня в 12:14

Фото - © Сгенерировано ИИ по запросу РИАМО

Как устроены городские торги, почему квартиры там могут стоить дешевле аналогов и что проверить до подачи заявки, читайте в материале РИАМО.

Дешевле рынка — не значит с подвохом

Фото - © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Покупка квартиры с городских торгов является законным способом приобретения недвижимости, а сам по себе аукцион не означает повышенного риска. Однако важно не путать городские торги с реализацией имущества банкротов — юридически и по уровню потенциальных рисков это разные механизмы.

«Есть торги по банкротству, где продается имущество должника через конкурсного управляющего. И есть городские торги, где продавцом выступает сам город. Это совершенно разные истории по уровню риска», — рассказал основатель Family Office D1 Capital, финансист и инвестор Данила Ладнюк. По его словам, городские торги можно считать одним из наиболее безопасных вариантов покупки недвижимости с точки зрения происхождения объекта и прозрачности сделки.

Квартиры оказываются у города по нескольким причинам. Это, в частности, остаточные площади в домах, построенных по программе реновации. После предоставления жилья льготным категориям часть помещений может остаться в собственности города и затем выставляться на продажу.

Еще один источник — социальные квартиры по программе Моссоцгарантии. В таком случае одинокие пожилые люди передают жилье городу в обмен на уход и пожизненное содержание. Кроме того, город может получить квартиру как выморочное имущество при отсутствии наследников. «В каждом из этих случаев история объекта прозрачна и прослеживается документально», — отметил Ладнюк.

Юрист, доцент юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ Кырлан Марчел также считает покупку квартиры с городских торгов нормальным и законным способом приобретения недвижимости. По его словам, основной риск связан не столько с самой процедурой аукциона, сколько с конкретным объектом и тем, насколько тщательно покупатель изучил его до участия в торгах.

Откуда берется скидка на квартиру

Фото - © Александр Лычагин / Фотобанк Лори

Низкая стартовая стоимость квартиры может вызывать у покупателя закономерный вопрос: если жилье стоит дешевле аналогов на рынке, значит ли это, что с ним что-то не так? Эксперты считают, что сама по себе разница в цене не свидетельствует о скрытой проблеме.

По словам Данилы Ладнюка, город продает недвижимость по регламенту, а не стремится получить максимальную цену, как это мог бы делать частный собственник. Стартовая стоимость формируется на основании независимой оценки.

Есть и другая причина. Частный продавец при выходе на рынок может учитывать расходы на рекламу, работу риелтора и предпродажную подготовку квартиры. У города таких затрат в структуре продажи нет.

На стоимость влияет и сам механизм торгов. Часть объектов может реализовываться через публичное предложение, когда цена последовательно снижается до появления покупателя. «Это нормальная процедура, предусмотренная регламентом, а не признак проблемы с объектом», — пояснил финансист.

При этом часть дисконта действительно может быть связана с состоянием квартиры. Если жилью необходим ремонт, это естественным образом отражается на его привлекательности и цене. Поэтому Кырлан Марчел советует смотреть не только на размер скидки, но и на общую стоимость будущего владения квартирой. «Более низкая цена может быть связана с неудовлетворительным состоянием квартиры, необходимостью серьезного ремонта, особенностями дома или района, низкой ликвидностью объекта либо иными фактическими обстоятельствами», — отметил юрист.

Главная ловушка торгов — цена может резко вырасти

Фото - © Сергей Расторгуев / Фотобанк Лори

Пожалуй, главная ошибка новичка заключается в том, что стартовую стоимость принимают за конечную. На самом деле аукцион может полностью изменить первоначальную картину. Если на объект приходит несколько заинтересованных покупателей, участники начинают повышать цену.

По данным, которые приводит Данила Ладнюк со ссылкой на РБК, в среднем на одну городскую квартиру приходится около 14 претендентов. «При конкуренции в 14 человек на лот цена в ходе аукциона нередко подходит к рыночной», — сказал эксперт.

Кырлан Марчел советует еще до начала аукциона определить максимальную сумму, которую покупатель готов заплатить за квартиру. Это особенно важно потому, что торги способны превратиться в эмоциональное соревнование. Человек видит, что еще немного — и он проиграет, повышает ставку, затем делает еще один шаг и в итоге может заплатить гораздо больше, чем первоначально планировал.

Шпаргалка покупателя: что проверить до подачи заявки

Фото - © Ольга Денис / Фотобанк Лори

1. Почему квартира оказалась у города

Прежде всего нужно выяснить историю объекта и основание, по которому он перешел в собственность города. Данила Ладнюк рекомендует изучить кадастровую историю и документы, связанные с происхождением квартиры.

2. Что написано в ЕГРН

До участия в аукционе необходимо проверить сведения ЕГРН и возможные обременения. Кырлан Марчел отдельно советует выяснить наличие зарегистрированных лиц, фактических пользователей помещения и другие обстоятельства, которые могут повлиять на возможность полноценного использования квартиры после покупки.

3. Можно ли осмотреть квартиру

Наличие возможности осмотра — один из ключевых вопросов. Показы квартир организуются, однако такой просмотр не всегда сопоставим с обычным показом жилья на вторичном рынке. Времени на оценку состояния объекта может быть меньше. Кроме того, важно заранее выяснить вопрос фактического освобождения квартиры.

4. Сколько придется потратить на ремонт

Особенно осторожно нужно относиться к объектам, которые не являются новостройками по программе реновации. Социальные или выморочные квартиры могут находиться в очень разном состоянии — от требующего косметического ремонта до полностью нуждающегося в восстановлении. Поэтому стоимость ремонта необходимо посчитать до торгов.

Как отмечает Ладнюк, скидка в 15% теряет экономический смысл, если ремонт обойдется в 20% стоимости квартиры.

5. Сколько стоит аналогичная квартира на рынке

Сравнивать нужно не стартовую стоимость с первым попавшимся объявлением, а будущую цену покупки с реальными аналогами — желательно в том же доме или хотя бы в сопоставимом районе. Только после этого можно определить, какую сумму действительно имеет смысл предложить на аукционе.

6. Каков обеспечительный взнос и когда нужно платить

До участия в торгах покупатель вносит обеспечительный платеж, который блокируется на счете. Если человек одновременно участвует в нескольких аукционах, ему понадобится соответствующий запас ликвидности. Кроме того, нужно заранее изучить сроки оплаты после победы и порядок оформления сделки.

7. Какие технические условия установлены для участия

Для участия в городских торгах потребуется квалифицированная электронная подпись и регистрация на электронной площадке. По оценке Ладнюка, получение электронной подписи в 2026 году обойдется примерно в 7-9,5 тысячи рублей.

Кроме того, городские лоты размещаются на нескольких электронных ресурсах, поэтому потенциальному покупателю необходимо следить за соответствующими площадками.

Победили на торгах — отступить без потерь уже не получится

Есть еще одно принципиальное отличие аукциона от обычной покупки квартиры. На вторичном рынке стороны могут вести переговоры и менять условия сделки. На торгах такой возможности нет. «В отличие от рынка, здесь нельзя передоговориться о цене после победы или отказаться без потерь. Выиграли — обязаны выкупить, иначе теряете обеспечительный взнос», — предупредил Данила Ладнюк. Поэтому перед подачей заявки необходимо не просто примерно представлять свой бюджет, а точно понимать, какую сумму покупатель сможет заплатить после победы.

Нельзя забывать и о дополнительных расходах: ремонте, оформлении и дальнейшем содержании жилья.

Какие юридические риски все-таки нужно проверить

Кырлан Марчел подчеркивает, что даже при покупке городской квартиры нельзя ограничиваться только привлекательной ценой. Покупателю следует заранее изучить документы на объект, сведения ЕГРН, наличие обременений и зарегистрированных лиц, техническое состояние помещения, возможные перепланировки, задолженности и все условия аукционной документации.

Особого внимания требует фактическое освобождение квартиры и возможность ее осмотра до торгов. То есть сам факт того, что продавцом выступает город, не отменяет стандартную проверку недвижимости. Он лишь означает, что покупатель имеет дело с другой моделью продажи.

Городские торги или банкротные: что выбрать новичку

Для человека без опыта городские торги могут оказаться более понятной точкой входа в такой способ покупки недвижимости.

Данила Ладнюк отмечает, что банкротные торги способны давать больший дисконт, однако потенциально требуют гораздо более глубокой юридической проверки. При покупке имущества банкрота необходимо анализировать историю сделок должника, возможные риски оспаривания, наличие зарегистрированных лиц и другие обстоятельства. «Банкротные дают больший дисконт, но требуют совсем другого уровня юридической проверки. Это уже работа для профессионалов», — считает эксперт.

В случае городских торгов ключевая задача покупателя — не поддаться на привлекательную стартовую цену, а заранее изучить объект, рассчитать все будущие расходы и определить предельную ставку.