К чему приведет запрет на строительство студий и маленьких «однушек» в России

Как отразится на ценах, доступности жилья и условиях проживания россиян уход с рынка малогабаритного жилья, читайте в материале РИАМО.

В Москве вступил в силу указ мэрии, запрещающий строить студии и «однушки» площадью меньше 28 квадратных метров. Для двухкомнатных квартир минимальный показатель был установлен на уровне 44 квадратных метров. Аналогичные ограничения уже есть или готовятся еще в нескольких регионах. Эксперты поделились с РИАМО своим мнением о том, к каким последствиям для рынка недвижимости приведет запрет на строительство малогабаритного жилья и введут ли подобное ограничение в остальных российских регионах.

Каждая седьмая квартира в Москве меньше 28 квадратных метров

Фото - © Unsplash.com

По словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, на первичном рынке Москвы сейчас представлено 56 тысяч квартир (без учета апартаментов) в строящихся домах. Среди них 8250 лотов имеют площадь менее 28 квадратных метров. То есть доля предложения подобных вариантов составляет 14,7% – это каждая седьмая квартира в Москве, подсчитал эксперт.

«Это действительно популярные варианты, причем не только среди инвесторов, но и среди студентов, молодых специалистов, молодых пар. Клиентов привлекает относительно невысокая итоговая стоимость, хотя квадратный метр в подобных квартирах обычно дороже»

Руслан Сырцов

По его мнению, запрет на проектирование таких лотов не приведет к критичному снижению доступности жилья для лиц с невысоким уровнем доходов. Специалист полагает, что на фоне сворачивания и ужесточения льготных госпрограмм девелоперы массового сегмента и даже бизнес-класса будут вынуждены проводить скидочные акции, что позволит покупать «однушки» стандартного формата по приемлемым ценам.

Запрет на строительство маленьких квартир снизит доступность жилья

Фото - © Unsplash.com

Начальник отдела продукта и аналитики строительной компании ЦДС Наталья Кукушкина считает, что запрет на строительство студий и маленьких «однушек» снизит доступность жилья для населения. Она отметила, что покупатели приобретают малогабаритные квартиры не потому, что мечтают в них жить, а из-за их доступной цены и связанной с этим высокой ликвидности.

«Нужно понимать, что увеличение площади квартиры на несколько квадратных метров приводит к повышению стоимости жилья на несколько сотен тысяч рублей. А в проектах, уже находящихся на стадии проработки, может просто не быть возможности добавить к квартире несколько квадратных метров и единственное возможное решение – объединить две соседние студии», – подчеркнула специалист по недвижимости.

По подсчетам эксперта компании «Этажи» Ивана Золотарева, запрет на строительство малогабаритного жилья может привести к росту минимальной стоимости объектов недвижимости примерно в два раза. Но так как сейчас получают разрешительную документацию те проекты, которые только начинают строиться, эти изменения будут ощутимы через два-три года, полагает он. Собеседник допускает, что уход с рынка малогабаритных квартир может вызвать увеличение спроса на маленькие по площади объекты на вторичном рынке – комнаты в бывших коммунальных квартирах, так называемые «долевые студии».

Сооснователь маркетингового агентства для застройщиков «Горилла» Гузель Магдеева ожидает, что запрет на строительство малометражных квартир в первую очередь сократит количество покупателей, которые рассматривают покупку студий и однушек в инвестиционных целях.

«Кроме того, вырастет сам кредит — и за счет роста стоимости жилья, и за счет увеличения первоначального взноса. Скорее всего, будет увеличиваться количество сделок по программе трейд-ин. И увеличится процент сделок через риелторов, у которых есть база потенциальных клиентов и понимание их потребностей»

Гузель Магдеева

Повысится ли комфорт жилья после запрета маленьких«однушек»

Фото - © Unsplash.com

По мнению генерального директора агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Юлии Усачевой, запрет на строительство студий и маленьких «однушек» окажет положительное влияние на рынок недвижимости.

Она отметила, что в последнее время застройщики в таких крупных городах, как Сочи, Санкт-Петербург, Краснодар и Москва, начали активно предлагать квартиры площадью 18-20 квадратных метров.

«Такие маленькие квартиры раньше воспринимались как общежития, и их использование для проживания семей с детьми просто невозможно. Маленькие студии и «однушки» подходят разве что для одного человека или, в крайнем случае, для пары. Но если страна поддерживает семейные ценности и стремится к увеличению рождаемости, то очевидно, что семьи с детьми не могут комфортно жить в таких маленьких пространствах. Поэтому запрет на строительство квартир площадью менее 28 квадратных будет способствовать развитию более просторного и удобного жилья, что положительно скажется на качестве жизни семей», – уверена специалист.

Она подчеркнула, что проживание в маленьких лотах в апартаментных комплексах, предназначенных для аренды с целью получения пассивного дохода, и малогабаритных квартирах в жилых комплексах, где предполагается полноценная жизнь – это не одно и то же.  

«В первом случае маленькие площади вполне оправданы, так как они ориентированы на временное проживание арендаторов. Однако в жилых комплексах, где должна быть развита инфраструктура для постоянного проживания, наличие таких малогабаритных квартир создает дискомфорт для тех, кто живет в более просторных квартирах. Постоянное присутствие новых лиц и ощущение временности соседей снижает комфорт и стабильность жизни в таких комплексах», – пояснила Усачева. 

Запретят ли малогабаритное жилье в других регионах

Фото - © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Запретить строительство микроквартир уже планируют в Подмосковье, Ленинградской области и Екатеринбурге. Для небольших же городов и регионов-доноров этот вопрос не особо актуален, так как за счет сравнительно небольшой средней цены квадратного метра проектировать малогабаритное жилье в них не приходится, считает Руслан Сырцов.

И тем не менее он допускает, что даже в таких населенных пунктах и субъектах РФ запрет тоже может быть введен, но с чисто символической целью – показать поддержку указа президента о повышении обеспеченности россиян жильем до 33 квадратных метров на человека к 2030 году.

Генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева полагает, что запрет на строительство малогабаритных квартир в регионах будет рассматриваться властями отдельно.

«Во-первых, маленькие квартиры и студии еще не стали таким же распространенным явлением во всех остальных городах, как в Москве. А во-вторых, местные власти заинтересованы в том, чтобы на рынке были доступные варианты квартир, чтобы смягчить напряженность, связанную с расселением ветхого и аварийного жилья», – отметила эксперт.

Риелтор Юлия Усачева считает, что тенденция на запрет малогабаритного жилья должна быть поддержана остальными российскими городами.

«Как житель Сочи, я бы хотела видеть, чтобы эта инициатива распространилась повсеместно. В перспективе это правильное решение, которое поможет создать более комфортные условия для проживания семей и улучшить качество жизни в жилых комплексах», – аргументирует свою позицию спикер.