Инвестировать в недвижимость Дубая: насколько это прибыльно и какие есть варианты

Какие районы Дубая лучше подходят для инвестиций россиян, читайте в материале РИАМО.

Если у вас не хватает денег на покупку недвижимости в Москве, но при этом есть возможности и желание инвестировать свои средства, чтобы защитить их от всепоглощающей инфляции, то можно рассмотреть приобретение квартиры в одной из стран, которая по-прежнему открыта для россиян и где образовались уже целые диаспоры наших соотечественников. Яркий пример тому — Дубай. Насколько прибыльно сейчас инвестировать в ОАЭ и что нужно знать прежде, чем это делать, читайте в материале РИАМО.

Период сверхдоходностей от перепродажи недвижимости Дубая закончился

Дубай — это международный деловой хаб, привлекающий людей со всего мира для работы и жизни. Рынок недвижимости Дубая активно развивается и более трех лет подряд устанавливает рекорды по количеству сделок и объемам инвестиций в недвижимость. Однако период галопирующих темпов роста цен и сверхдоходностей от перепродажи объектов закончился, сейчас преобладают сделки с доходностью 0-20%, рассказывает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

«Доходность от сдачи квартир в долгосрочную аренду может принести от 4 до 9% годовых (без учета дополнительных расходов). При этом популярные районы, которые у всех на слуху, не гарантируют высокую доходность инвестору. При выборе объекта для инвестиций значение имеет целый комплекс факторов, которые могут отражать привлекательность того или иного проекта», — прокомментировал эксперт.

Лучшие районы Дубая по приросту цены сделок перепродажи

В зависимости от финансовых амбиций и готовности к риску на рынке недвижимости Дубая можно выделить две основные стратегии инвестирования: краткосрочная (спекулятивная) и долгосрочная (от сдачи в аренду).

«Краткосрочная стратегия предполагает покупку недвижимости по максимально низкой цене с целью последующей перепродажи как можно дороже в короткие сроки. Скидку к цене можно получить от застройщика на максимально раннем этапе реализации проекта или при покупке одновременно нескольких объектов. А за счет беспроцентных рассрочек на период строительства доходность на вложенный капитал (ROI) может достигать 20–40%, в отдельных случаях — трехзначных величин. К недостаткам данной стратегии можно отнести повышенные риски из-за возможных задержек в строительстве, высокой конкуренции, а также ограничений минимального размера оплаты актива для его перепродажи и возможных издержек при расторжении сделки», — объясняет Тумин.

Рассмотрим сектора Дубая по среднему уровню доходности, который они продемонстрировали в сделках перепродажи апартаментов в 2024 году. Поскольку данные по доходности каждого конкретного юнита недоступны на открытом рынке, в качестве доходности представлен темп роста средней цены 1 кв. фута в сделках перепродажи за 2024 год.

№ сектора	Название сектора	Количество сделок Resale в 2024 году	Средняя цена  1 кв. фута на конец 2023	Средняя цена  1 кв. фута на конец 2024	Темп роста Средней цены по сделкам Resale за 2024г.
Sector 1	Deira	31	1 959	2 444	23,5%
Sector 2	Mushraif	88	784	918	17,1%
Sector 3	Bur Dubai	21 759	1 828	1 965	8,2%
Sector 4	Ras Al Khor	1 741	1 918	2 150	12,1%
Sector 5	Jabal Ali	2 776	786	918	17,1%
Sector 6	Hadaeq Sheikh MBR	14 089	967	1 123	17,4%
Sector 9	Al Marmoom	872	902	1 028	14,1%
Total	Dubai	41 356	1 447	1 594	12,2%

Источник: база данных портала https://dxbinteract.com/

Средняя доходность по сделкам перепродажи апартаментов в Дубае, взвешенная по количеству сделок по районам, за 2024 год составила 12%. Максимальная доходность зафиксирована в районе Deira (исторический центр города), здесь средняя цена 1 кв. фута в сделках перепродажи выросла на 23,5% за 2024 год. Минимальный прирост зафиксирован в районе Bur Dubai (современный центр города) – 8,2% за год. В остальных секторах цена перепродажи выросла в среднем от 12 до 17%.

Если рассматривать рейтинг районов Дубая по темпам роста цены перепродажи в 2024 году, то среди лидеров с приростом выше 25% годовых можно отметить островные районы Dubai Islands и Jumeirah Bay, а также районы Al Safouh 1 и Barsha Heights, соседние районы с Dubai Internet City у подножия Palm Jumeirah. В лидерах также оказались довольно отдаленные районы Wadi Al Safa 5 и 7 и Hessayan First.

Прирост цены перепродажи в таких популярных районах как Downtown Dubai, Dubai Marina и Business Bay в 2024 году составил 4 – 6%. Темп роста цены в районе Palm Jumeirah – 11,2%.

Если рассматривать квартиры в разрезе количества спален, то апартаменты с 1 и 2 спальнями показали немного более высокий прирост цены, чем остальные типы.

Лучшие районы Дубая по доходности от аренды

Фото - © Unsplash.com

Инвестирование путем покупки недвижимости для сдачи в аренду предлагает стабильный пассивный доход и возможность капитального прироста стоимости объекта в долгосрочной перспективе, отмечает Тумин. Эта стратегия особенно привлекательна в популярных районах Дубая, таких Dubai Marina и Downtown Dubai, где высокий спрос на аренду обеспечивает хорошую доходность. Приобретение уже готового объекта снижает уровень риска и, как следствие, доходность. В среднем она составляет 6 – 7% годовых, может достигать 10 – 11%.

Для успешной реализации долгосрочной стратегии важно выявить развитые, сформированные с точки зрения инфраструктуры, популярные районы города. На основе показателей о численности населения и объемов ввода жилья можно исключить из рассмотрения изначально непривлекательные районы: районы, расположенные далеко в пустыне, с минимальной численностью населения, а также районы с очень высокой плотностью, где жилой фонд давно не обновлялся и отсутствуют сделки купли-продажи недвижимости. Более привлекательными для иностранных инвесторов будут выглядеть районы Freehold, чем районы Leasehold.

В районах Freehold нерезиденты ОАЭ имеют право покупать недвижимость и владеть ею на свое усмотрение, то есть перепродавать, сдавать в аренду и прочее. Право на недвижимое имущество передается наследникам собственника или иным лицам, указанным в завещании.

Leasehold — это юридически защищенная форма долгосрочной аренды недвижимости, сроки владения могут быть разными.

«Для долгосрочных инвестиций от сдачи в аренду подходит только вторичный рынок (рынок объектов Ready), поскольку недостроенные юниты физически невозможно сдать в аренду», — поясняет Тумин.

Средняя годовая доходность от аренды в Дубае в конце 2024 года составляла примерно 6,4%. Максимальная доходность 7,4% годовых отмечена в наиболее отдаленном от моря и от центра районе Al Marmoom.

№ сектора	Название сектора	Количество сделок аренды в 4 кв. 2024 г.	Средняя арендная ставка 1 кв. фута на конец 2024, AED в год	Средняя цена     1 кв. фута на конец 2024, AED	Доходность от сдачи в аренду в конце 2024г., % годовых *
Sector 1	Deira	-	-	-	-
Sector 2	Mushraif	1 704	51	1 114	4,7%
Sector 3	Bur Dubai	25 760	104	1 876	5,5%
Sector 4	Ras Al Khor	162	77	1 625	4,8%
Sector 5	Jabal Ali	9 789	67	918	7,2%
Sector 6	Hadaeq Sheikh MBR	22 352	75	1 021	7,3%
Sector 9	Al Marmoom	952	80	1 085	7,4%
Total	Dubai	60 719	85	1 372	6,4%

Источник: https://www.dubaipulse.gov.ae/data/dld-registration/dld_rent_contracts-open

При расчете показателя не учитывались сопутствующие расходы, налоги и заполняемость

В рейтинге районов по доходности от аренды с результатом 8 – 9% годовых лидируют такие районы как Dubai Investment Park 2, Hessyan First и Motor City. Стоит отметить, что в районах лидерах зафиксирована достаточно высокая плотность населения 2,8 – 4 тыс. человек на 1 кв. км, что может свидетельствовать о высоком спросе на аренду в данных районах. Активно развивающийся в последние годы район JVC имеет плотность населения 4,6 тыс. чел./ кв. км, однако и предложение в данном районе высокое и в итоге район расположился на 19 строке рейтинга.

Популярные у инвесторов и туристов районы Downtown Dubai, Dubai Marina и Business Bay заняли 34 – 38 позиции из 46 в рейтинге с доходностью 5,2 – 5,4% годовых. Годовая доходность в районе Palm Jumeirah оказалась еще ниже – 4,3%.

Если рассматривать арендные апартаменты в разрезе количества спален, то наиболее выгодными по доходности оказались студии со средней доходностью до 8% годовых.