Где купить квартиру в Подмосковье: самые модные города и «крепкий середнячок»
Подмосковье сегодня очень привлекательный регион для тех, кто хочет обзавестись жильем: большой выбор недвижимости и приемлемые цены играют на руку покупателям. В каких городах Московской области выгоднее всего покупать жилье под сдачу, какое направление ждет жилищный бум, а какие населенные пункты теряют популярность, РИАМО рассказали специалисты в сфере недвижимости.
Я живу за МКАДом: почему жители Подмосковья не любят Москву>>
Есть, из чего выбрать
Если рассматривать самый массовый сегмент жилой недвижимости — жилье эконом-класса, то тут ключевой фактор, определяющий спрос — это цена. Даже транспортная доступность и экология отходят на второй план.
«Учитывая то, что в столичном регионе сейчас продается 3,5 миллиона квадратных метров жилья по очень привлекательной стоимости — из-за жесткой конкуренции застройщики вынуждены демпинговать — даже тем, у кого нет больших средств, есть, из чего выбирать», — говорит вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов.
По данным федерального ресурса недвижимости Realty.dmir.ru, по состоянию на начало октября 2016 года средняя цена за квадратный метр недвижимости в Московской области составляет порядка 88 тысяч рублей. При этом среднюю стоимость квадратного метра в новостройках Подмосковья эксперты ресурса оценивают ориентировочно в 81,5 тысячи рублей.
По словам Самойлова, понятие моды становится актуальным и в бизнес-сегменте — к примеру, сейчас велик спрос на западное и северо-западное направление, много недвижимости покупают в таких городах, как Красногорск и Одинцово.
Что же касается жилья премиум-класса, то в Подмосковье это — частный дом в коттеджном поселке, с лесом вокруг и выходом к воде. В регионе есть места, которые давно облюбовала элита, пример, знаменитое Рублевское шоссе, и они не меняются год от года, добавил специалист.
«Тишина за городом мне давит на уши» – москвичи о шуме>>
Сабвей и новая Москва
Одним из главных факторов популярности жилья в столичном регионе является транспортная доступность. Там, где метро выходит за пределы МКАД, наблюдается рост спроса на недвижимость. Если же город достаточно комфортен для жизни, но не имеет хорошего транспортного сообщения с Москвой, спрос на жилье там невысок.
«Сегодня модными городами Подмосковья можно назвать Люберцы и Реутов, что объясняется близостью метро („Жулебино“, „Котельники“ и „Новокосино“ — ред.). Из-за наличия сабвея многие покупают квартиры и в таких городах, как Румянцево и поселке Московский», — говорит гендиректор агентства «Century 21 Еврогруп Недвижимость» Петр Машаров.
По словам эксперта, есть и обратные примеры. Например, Троицк — бывший наукоград, который сейчас плотно застраивается. Однако электричек там нет, будет ли метро — непонятно, потому даже с учетом того, что место вполне приличное, ажиотажного спроса на недвижимость в Троицке не наблюдается, поясняет Машаров.
Новая Москва также пользуется популярностью, несмотря на значительную удаленность некоторых городов от МКАД.
«Популярно сегодня и южное направление — города, расположенные по Симферопольскому шоссе, Подольск, Щербинка. Тут все просто — эти территории вошли в состав Москвы, и „столичный“ статус делает их привлекательными для покупателей», — объясняет вице-президент Гильдии риелторов Московской области Александр Саяпин.
ЛРТ: как легкий трамвай облегчит жизнь в Подмосковье>>
Традиционно популярным направлением в плане покупки недвижимости остается северо-запад Московской области, так называемые «легкие Москвы». Именно оттуда, со Звенигорода, Рузы и Истры дуют ветры на столицу, поэтому с экологией в этих городах действительно все хорошо — отсюда и повышенный спрос на жилье, отмечает Саяпин.
Помимо экологии, еще один плюс северо-запада — скоростное шоссе Новая Рига, на котором практически нет пробок. Эти два фактора делают недвижимость на этом направлении на 10-15% дороже по сравнению с другими местами Подмосковья, добавил эксперт.
Впрочем, пока одни города Московской области входят в моду, другие, напротив, теряют былую популярность. По мнению Саяпина, несмотря на массовую застройку и близость к Москве, сейчас все менее комфортным для жизни становится Красногорск из-за пробок: город «стоит» практически постоянно, и чтобы добраться оттуда в Москву, приходится выезжать едва ли не в 5 утра, что вряд ли обрадует потенциальных жителей.
Наряду с тем, что запад и северо-запад московского региона из года в год не теряют популярности, появляются и новые направления, пользующиеся спросом у покупателей жилья.
По данным Самойлова, в последнее время входят в моду города, расположенные вблизи Горьковского шоссе — Балашиха, Ногинск и Железнодорожный. Из-за сложнейшей транспортной ситуации многие годы они не пользовались популярностью, пока за Горьковку всерьез не взялись власти Подмосковья. Теперь транспортная доступность городов вблизи шоссе начала расти, в них пришла массовая застройка, а с ней — и многочисленные новоселы.
Новостройки в «чистом поле»: комфортное жилье или изоляция от жизни>>
Самые «доходные» города
Впрочем, на популярность того или иного города в Московской области влияет не только транспортная доступность и стоимость жилья. Еще один важный фактор — это окупаемость жилплощади. Не секрет, что многие приобретают квартиры с расчетом на то, чтобы сдавать их в аренду и вернуть потраченные деньги или «отбить» ипотеку. И чем быстрее это произойдет — тем привлекательнее жилье.
Недавно аналитический центр SRG составил рейтинг крупнейших городов Подмосковья по окупаемости и доходности жилья. При расчете учитывались такие факторы, как средняя ежемесячная стоимость арендной платы за квадратный метр площади и его стоимость при покупке.
Как выяснилось, самое доходное и привлекательное с точки зрения окупаемости жилье находится в дальнем Подмосковье, в городе Воскресенск. Чтобы полностью возместить расходы на приобретение недвижимости там, потребуется 10,5 лет. Следом за Воскресенском идут Сергиев Посад и Ногинск, где жилье при сдаче в аренду окупится более чем за 12 лет. В списке наиболее «выгодных» городов также оказались Домодедово и Лобня, окупаемость жилья в которых составляет 12,4 и 12,6 лет соответственно.
Стоит отметить, что все эти города находятся в дальнем Подмосковье, которые расположены от МКАД в 30 километрах и дальше. Кстати, наименее привлекателен в этом сегменте город Дубна: жилье там окупается в среднем за 16 лет.
Что касается ближнего Подмосковья, то самый доходный город — Домодедово, жилье здесь окупается в среднем за 12,4 лет. При этом наименее доходный город рядом с Москвой — Одинцово: чтобы возместить расходы на покупку жилья, сдавать его в аренду там придется больше 17 лет, что сопоставимо с окупаемостью жилья в Москве. Впрочем, стоимость квартиры в этом городе все же ниже столичной.
Москвичи и «Замкадыши»: конкуренты или мирные соседи>>
«Крепкий середнячок»
Ярославское направление по популярности всегда считалось «золотой серединой» между престижным западом Подмосковья и экономичным востоком. Однако транспортная ситуация в таких городах, как Королев и Мытищи, до сих пор оставляет желать лучшего.
Ярославку, особенно в районе Клязьминского водохранилища, давно облюбовали дачники. Это приводит к тому, что в пятницу и в воскресенье вечером на шоссе образуются страшные пробки, отмечает говорит вице-президент Российской гильдии риелторов.
«Негативный транспортный фактор как бы уравновешивает в целом благоприятную обстановку в населенных пунктах вдоль Ярославского шоссе, что в плане популярности превращает это направление в крепкий середнячок по Московской области», — говорит Самойлов.
По его мнению, шанс на улучшение транспортной ситуации Ярославское направление может получить в декабре 2021 года: на это время в Мытищах запланировано открытие метро «Челобитьево». Впрочем, это вряд ли радикально изменит транспортную ситуацию в районе Ярославки — ведь метро не решит проблему с доступом на многочисленные дачи.
Тем не менее, по мнению Машарова, спрос на этом направлении со временем будет расти. Новое строительство в Королеве ограничено, в Мытищах приняты похожие меры с той лишь разницей, что очень много проектов уже запущено.
«Тишина за городом мне давит на уши» – москвичи о шуме>>
«Открытие там станции метро неминуемо повысит спрос на жилье, количество которого не будет прибавляться. Так что в обозримом будущем Ярославское направление неизбежно ожидает жилищный бум», — пояснил эксперт.