ФНС заинтересовалась квартирами россиян в Дубае: кому грозят штрафы и налоги

Квартира в Дубае и запрос от ФНС: за что россиянам могут доначислить налоги, читайте в материале РИАМО.

Россиянам, владеющим недвижимостью в ОАЭ, стоит проверить налоговые декларации и документы по зарубежным счетам. Поводом стали сообщения о запросах российских налоговых органов по сделкам с недвижимостью в Дубае, о которых рассказали юристы РБК. Однако само владение квартирой не означает, что придется платить новый налог. Главные риски связаны с незадекларированными доходами от аренды и продажи жилья, а также с нарушениями правил отчетности.

Почему ФНС интересуется недвижимостью в Дубае

Фото - © Ingram Publishing / Фотобанк Лори

Активность налоговых органов не означает, что для владельцев зарубежного жилья ввели новые платежи. Речь прежде всего идет о проверке того, исполняют ли россияне свои обязательства перед российской налоговой службой.

«С 1 января 2026 года заработало в полную силу соглашение об избежании двойного налогообложения. Налоговые органы ОАЭ и России обмениваются данными. Российская ФНС запрашивает информацию у эмиратских коллег, чтобы выявить нарушителей налогового законодательства РФ», — рассказала управляющий партнер SKY Consulting Group, эксперт по развитию бизнеса на Ближнем Востоке, руководитель комитета по работе с ОАЭ и странами Персидского залива Ассоциации экспортеров и импортеров Кристина Танцюра.

По словам эксперта, клиенты ее компании получают запросы от российской налоговой еще с 2024 года. Поэтому владельцам недвижимости в Эмиратах не стоит рассчитывать, что зарубежные активы останутся вне поля зрения российских органов.

При этом важно учитывать налоговый статус собственника. Если человек остается налоговым резидентом России, ему необходимо проверять свои обязательства по доходам, полученным за рубежом. Одна только резидентская виза ОАЭ не освобождает от российских налоговых обязанностей.

Нужно ли платить налог за квартиру в Дубае

Фото - © E. O. / Фотобанк Лори

Сам факт владения квартирой в ОАЭ не означает, что собственник должен платить российский налог на доходы. Значение имеет то, приносит ли недвижимость доход и какие операции с ней совершались.

«Главное здесь — различать владение недвижимостью и получение дохода от нее. За саму квартиру в ОАЭ российский налог на имущество платить не нужно. Другая ситуация, если собственник сдает ее в аренду или продает», — пояснил предприниматель, управляющий фондом и основатель финтех-платформы SharesPro Денис Астафьев.

Если квартира куплена для личного проживания и не приносит дохода, одно лишь ее наличие не создает обязанности платить НДФЛ. Но при сдаче жилья в аренду или его продаже необходимо отдельно проверить, возникает ли налоговая обязанность в России.

Для российских налоговых резидентов доход от зарубежной аренды, как правило, подлежит декларированию и налогообложению. При продаже недвижимости учитываются срок владения, возможные основания для освобождения от налога и подтвержденные расходы на покупку.

Танцюра рекомендует собственникам, которые получили доход от продажи или аренды жилья, проверить, были ли представлены необходимые декларации и уплачены налоги. Если доход подлежал налогообложению, но не был задекларирован, ситуацию лучше урегулировать, а не ждать дальнейших запросов.

Почему зарубежная виза не освобождает от налогов в России

Фото - © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Распространенная ошибка владельцев недвижимости — считать, что оформление резидентской визы в ОАЭ автоматически прекращает налоговые обязательства перед Россией.

«Распространенное заблуждение — считать, что отсутствие налога в Эмиратах освобождает от обязательств в России. Это не так. Как и эмиратская резидентская виза: сама по себе она не прекращает российское налоговое резидентство», — отметил Астафьев.

Налоговый статус зависит от обстоятельств пребывания человека в разных странах, а не только от наличия визы или гражданства. Если собственник остается налоговым резидентом России, ему необходимо учитывать доходы из зарубежных источников, которые подлежат налогообложению в РФ.

При этом правила могут различаться в зависимости от вида дохода и конкретных обстоятельств. Поэтому перед подачей декларации важно проверить не только сумму поступлений, но и применимый порядок расчета налога.

Почему владельцам квартир нужно проверить зарубежные счета

Фото - © Данил Руденко / Фотобанк Лори

Покупка недвижимости в Дубае нередко сопровождается открытием счета в местном банке. Но обязательства по зарубежным счетам и налоги на доход от недвижимости — разные вопросы.

Даже если квартира не приносила дохода и платить НДФЛ не требуется, у собственника при определенных условиях могут сохраняться обязанности по уведомлению ФНС об открытии или закрытии иностранного счета и представлению отчетности о движении средств.

«Сейчас собственникам стоит собрать договоры покупки, продажи и аренды, банковские выписки и подтверждения платежей. Отдельно проверить, были ли выполнены требования по уведомлению о зарубежных счетах и отчетности по ним. Это самостоятельный вопрос: отсутствие обязанности платить НДФЛ еще не означает отсутствия обязанностей по счетам», — подчеркнул Астафьев.

Таким образом, проверять стоит не только декларации по доходам от недвижимости, но и документы по банковским счетам, через которые проходили платежи за квартиру, арендные поступления или деньги от продажи.

Что делать, если ФНС прислала запрос

Фото - © Екатерина / Фотобанк Лори

Получение запроса от налоговой само по себе не означает, что собственнику уже начислили штраф или признали его нарушителем. Прежде всего необходимо выяснить, какие сделки и периоды интересуют инспекцию, какие документы требуются и в какой срок нужно ответить.

«Если запрос уже пришел, игнорировать его нельзя. Но и автоматически признавать задолженность не нужно. Сначала следует выяснить, какие сделки и периоды интересуют инспекцию, на каком основании запрошены документы и в какой срок необходимо ответить», — посоветовал Астафьев.

Владельцам стоит подготовить договоры покупки, продажи и аренды, подтверждения платежей, банковские выписки и документы о расходах на приобретение жилья. Затем нужно сопоставить их с поданными декларациями и отчетностью по зарубежным счетам.

Если обнаружатся незадекларированные облагаемые доходы или нарушения правил отчетности, возможны доначисления, пени и штрафы. Конкретные последствия зависят от характера нарушения и обстоятельств сделки.

Нужно ли срочно продавать недвижимость в Дубае

Фото - © Юлия Гапеенко / Фотобанк Лори

Эксперты не советуют воспринимать запросы ФНС как сигнал к срочной продаже зарубежного жилья. Для собственников, которые своевременно исполняли свои налоговые обязанности, ситуация прежде всего означает необходимость подтвердить это документами.

Если же доходы от аренды или продажи не были задекларированы, либо не соблюдались требования по зарубежным счетам, стоит проверить возможные нарушения и определить, как их исправить.