Дифференцированная ставка по семейной ипотеке для разных регионов: в чем подвох

Зачем нужно дифференцировать ставки по семейной ипотеке и каковы могут быть последствия такого нововведения, читайте в материале РИАМО.

Законодатели всерьез решили заняться вопросом дифференциации ставок по семейной ипотеке в зависимости от ряда параметров. Пока что не определен окончательный список таких параметров, однако некоторые их очертания уже видны.

Ставки по семейной ипотеке должны зависеть от уровня дохода в регионах

Фото - © Фотобанк Лори

О том, что дифференцированная ставка по семейной ипотеке в зависимости от уровня доходов в регионах может заработать в России, заявил спикер Госдумы Вячеслав Володин.

«Когда речь идет об ипотеке, у нас процентная ставка одинаковая и в Москве, и в Саратове. А в Москве зарплата в 2,5 раза больше, чем в Саратове», — отметил он.

В Москве ставка должна быть одна, а в Саратове она должна быть соразмерной средней зарплате в Саратовской области — тогда будет социальная справедливость, уверен Володин.

Госдума в осеннюю сессию рассмотрит параметры дифференциации ставок по льготной ипотеке, сообщил глава комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков в эфире радио Sputnik. Также в беседе с «Ведомостями» он уточнил, что во внимание могут быть приняты средний уровень дохода в регионе, количество детей в семье, привязка места регистрации заемщика к месту покупки квартиры и другие аспекты.

Москва и Саратов: разница в зарплатах не достигает разницы в стоимости жилья

Фото - © Фотобанк Лори

Своим видением того, как будут работать дифференцированные ставки по семейной ипотеке на примере Москвы и Саратова, поделился руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов.

Если посмотреть на данные Росстата, то в 2025 году средняя зарплата в Москве составила около 178 тысяч рублей, а медианная — около 128 тысяч рублей в месяц. При этом в Саратове средняя зарплата — 63 983 рублей, а медианная — примерно 53 тысячи рублей в месяц.

«Медианное сравнение зарплаты является более честным, так как в расчете средней зарплаты мы берем сумму доходов дворника и депутата, делим пополам и получаем среднее значение. А медианное значение считается как величина, которая делит группу работников на две равные части: половина зарабатывает меньше этой суммы, а другая половина — больше», — отмечает эксперт.

Действительно, разница в зарплатах Москвы и Саратова получается почти в 2,5 раза и это большой перекос. Однако для полноты картины необходимо в обязательном порядке посмотреть на стоимость недвижимости, уверен Чурилов.

По данным издания «Мир квартир», в июле 2025 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Саратова составляла примерно 110 тысяч рублей. При этом в Москве цена достигает 351 тысячи рублей за квадратный метр, то есть разница более чем в три раза.

«Получается, что разница в зарплатах не достигает разницы в стоимости жилья. А при увеличении ставки для Москвы переплата по ипотеке будет еще больше, а значит и валовый расход на квартиру увеличится», — объясняет Чурилов.

Пример расчета семейной ипотеки на основе ежемесячного платежа в 2025 году

Фото - © Фотобанк Лори

Максимальная сумма кредита по семейной ипотеке в регионах составляет 6 миллионов рублей, а в Москве и области — 12 миллионов рублей.

При сумме кредита 6 миллионов, ставке 6% и сроке кредита 30 лет, ежемесячный платеж равен 35,9 тысячи рублям, что составляет примерно 68% от медианной зарплаты в Саратове.

В Москве при сумме кредита 12 миллионов, ставке 6% и сроке кредита 30 лет, ежемесячный платеж — 71,9 тысячи рублей, что составляет примерно 56% от медианной зарплаты.

При увеличении ставки в столице до 7,5% платеж будет равен уже 83,9 тысячи рублей, что составит 66% от медианной зарплаты, и это значение уже близко к показателям в Саратове. Таким образом, предельная ставка для Москвы может составлять 7,5%.

«Однако такие расчеты не имеют смысла, так как здесь мы упираемся в требования ЦБ РФ, согласно которым существуют ограничения в кредитовании заемщиков с высокой долговой нагрузкой, то есть с соотношением ежемесячного платежа к зарплате выше уровня 50%», — объясняет Чурилов.

Пример расчета семейной ипотеки на основе стоимости квартиры в Москве и Саратове

Фото - © Фотобанк Лори

Если исходить из средней стоимости квадратного метра жилья и сделать расчет на квартиру площадью 50 квадратных метров, то получается, что в Саратове такая квартира будет стоить около 5,5 миллиона рублей (по 110 тысяч за квадратный метр), а в Москве — 17,5 миллиона рублей.

По требованиям программы, первый взнос должен быть не менее 20%, то есть при стоимости квартиры в Саратове 5,5 миллиона сумма кредита получается 4,4 миллиона рублей. В данном случае ежемесячный платеж составит 26,4 тысячи рублей, что соответствует примерно 50% от медианного дохода.

А в Москве при стоимости квартиры 17,5 миллиона рублей и первом взносе 20% мы не попадаем под условия программы, так как максимальная сумма кредита только 12 миллионов рублей, а значит первый взнос должен быть минимум 30%. И при сумме кредита 12 миллионов рублей платеж составит 71,9 тысячи рублей, что получается 56% от зарплаты, говорит Чурилов.

«Значит, исходя из средней стоимости недвижимости, ситуация в Саратове выглядит более позитивной, чем в Москве», — считает эксперт.

Москва и регионы: соотношение платежа по ипотеке к доходу

Фото - © Фотобанк Лори

По данным Росстата об уровне средней заработной платы в РФ, подавляющее большинство регионов имеет гораздо меньший разрыв с Москвой, чем Саратов, а стоимость недвижимости там ненамного выше. Конечно, есть и свои «аутсайдеры» — к примеру, республики Северного Кавказа, где средние зарплаты не превышают 40 тысяч рублей, но и стоимость жилья — на порядок ниже, чем в столице. При этом есть и обратная сторона, а именно ряд регионов, где средняя зарплата выше, чем в Москве. Получается, что для них и ставка должна быть выше.

«Как мы определили исходя из методики расчета по стоимости квартиры, в Саратове ипотека получается более доступной, чем в Москве. Исходя из средней заработной платы во многих регионах ситуация еще лучше — соотношение платежа по ипотеке к доходу человека меньше, чем в Москве», — констатирует руководитель агентства недвижимости IDEA Estate.

Дифференциация семейной ипотеки: будут повышены ставки для регионов с высокой зарплатой

Фото - © Фотобанк Лори

Чурилов считает, что посыл законодателей не в том, чтобы сделать ипотеку доступнее для регионов, а в том, чтобы повысить ставки для регионов с высокими зарплатами.

«Но чем же не угодили регионы с высокими зарплатами? А они не угодили тем, что их список очень сильно коррелирует со списком регионов с самой большой долей строительства, а значит и количество сделок в этих регионах выше, чем в остальных. Получается, что основная цель Правительства — сократить расходы бюджета, а это достигается двумя простыми действиями. Во-первых, повышением ставки ипотеки, чтобы сократить размер компенсации банкам из бюджета. Во-вторых, „охлаждением“ спроса на льготную ипотеку путем повышения ставок в тех регионах, где эту самую ипотеку берут чаще всего», — высказывает свое мнение эксперт.