Антикризисные метры: стоит ли покупать квартиру в кризис

Улучшение жилищных условий – проблема, которая не теряет своей актуальности даже в условиях кризиса. Как сложная экономическая ситуация повлияла на спрос и предложение на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья, как застройщики подстраиваются под низкую покупательскую способность, и какие меры необходимы для поддержки жителей, чтобы избежать коллапса, РИАМО рассказали эксперты.

Коммунальная квартира: модный тренд или кризисная необходимость>>

Падение или отложенный спрос?

Фото: flickr.com, Kevin Dooley

Традиционно на рынке недвижимости летние месяцы считаются сезоном затишья, в период отпусков часть сделок снимается с оборота, но уже в первые недели сентября происходит заметное оживление: увеличивается и спрос, и предложение.

В этом же году, по оценкам экспертов, ситуация сложилась нестандартная: кто-то говорит о наметившейся положительной динамике, кто-то - о кризисном снижении продаж и отсутствии ожидаемого сезонного роста.

По оценке декана Института общественного мнения (ИОМ) Российской академии народного хозяйства и госслужбы (РАНХиГС) при президенте РФ, заведующей кафедры экономики и недвижимости и проблем землепользования Елены Иванкиной, о каком-то оживлении на рынке пока говорить не приходится: сезонный рост продаж хоть и есть, но очень незначительный.

«Число заключаемых сделок в Москве и Московской области к настоящему моменту уменьшилось на одну треть, это говорит о падении спроса. Что бы ни писали рекламные агентства, и что бы ни говорили компании, занимающиеся недвижимостью, спрос снизился даже на Москву, где всегда был общероссийский и международный спрос», - отмечает эксперт.

Однако по данным некоторых представителей рынка жилья, несмотря на финансовые трудности, осенью сезонный рост спроса на жилплощадь все же наблюдается. Так, по словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, осень дала положительные результаты, по крайней мере на рынке первичного жилья.

«Летом вполне ожидаемо был сезонный спад продаж. Интересно то, что в августе, когда на рынке были валютные ралли, был зафиксирован наименьший объем продаж среди трех летних месяцев. Имеет место быть и отложенный спрос, потому что резкий скачок спроса был зафиксирован именно в первую неделю сентября. Несмотря на не очень оптимистичные прогнозы, что осенью спрос возрастет на 15% по сравнению с летними месяцами, спрос возрос на 25-30%. Примерно такой же уровень прироста спроса наблюдался и в докризисные годы», - говорит Лебедева.

По ее словам, на первичном рынке все объясняется довольно просто – наибольший спад наблюдался с января по март, пока на рынке не была введена программа льготной ипотеки. В этот период число сделок с привлечением кредитных средств уменьшилось катастрофически, а обычно доля ипотечных сделок составляла не менее 45% от общего числа сделок. К тому же, сказался ажиотажный пик сделок в конце 2014 года.

Опытным путем: как попасть в квартиру, если потеряны ключи. 4 совета. ВИДЕО>>

Ипотека стала выгоднее

Фото: РИАМО, Александр Кожохин

Введение льготных условий ипотечного кредитования в марте 2015 года в качестве государственной меры поддержки дало определенный стимул для роста, считает риелтор, эксперт Агентства недвижимости (АН) «Простор» Юрий Старшинов.

«Сейчас динамика спроса положительная, общие ипотечные ставки почти вернулись к докризисному уровню, ведь в самом начале они подскочили на 30%, а сейчас вернулись к нормальным 13%. Люди опять вернулись в банки за ипотечными кредитами», - констатирует Старшинов.

Если провести сравнение ипотечных кредитов до кризиса и сейчас, то в некотором смысле стало выгоднее, потому что, хотя ставка на пару процентов увеличилась, при этом цены на квартиры на 20% упали - в итоге ежемесячный платеж для тех, кто взял ипотеку сейчас, ниже, чем для тех, кто взял ипотеку до кризиса по более низкой процентной ставке, но большей стоимости квартир, объясняет специалист.

Что касается рынка вторичного жилья, то здесь ситуация менее радужная. Экономическая нестабильность заметно отразилась на объеме предложения. Традиционно в преддверии осеннего сезона, в августе, объем предложения начинает увеличиваться. На рынок вместе с новыми предложениями возвращаются объекты, которые снимались с продажи на летний период.

«Однако в этом году объем предложения на вторичном рынке Москвы по итогам августа уменьшился на 2,5% и составил 53,6 тысячи квартир. А доля нового предложения, то есть объектов, впервые выставленных на продажу, на вторичном рынке Москвы в августе составила всего 10%. На вторичном городском рынке Подмосковья объем предложения уменьшился на 3% и составил в июле 52,2 тысячи квартир», - рассказывает исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов.

Однако, по словам Старшинова, существенного спада спроса на «вторичку» все же нет. Кто хотел продать, кто следовал рыночной ситуации и понижал цену - те продали. Сравнивая с предыдущим годом – спрос, конечно, ниже, но ситуация подобная, и динамика положительная.

«Увеличился спрос и на дорогие квартиры, и на бюджетные. Квартиры сильно подешевели и стали доступны для региональных покупателей, то есть люди что-то продали, немного добавили – и хватает на квартиру в ближайшем Подмосковье, а иногда даже в Москве», - отмечает эксперт.

Как сообщили РИАМО в министерстве строительного комплекса Подмосковья, на данный момент в области строится 21 миллион квадратных метров жилья, как эконом-класса, так и комфортабельного жилья. Наибольший спрос отмечен на дешевое жилье.

Как получить кредит на покупку квартиры в Подмосковье?>>

Квартиры подешевели

Фото: сайт группы компаний «СУ-155»

Снижение реальных доходов населения и покупательской способности отразилось на рынке жилья. Существенное понижение цен на жилье констатируют и эксперты рынка, и власти. По официальному заявлению заместителя председателя Правительства Московской области Германа Елянюшкина, цены на первичном рынке Подмосковья упали вдвое.

Такая тенденция прослеживается и в первичном, и вторичном сегменте. По данным аналитического отдела компании «МИЭЛЬ-Новостройки», на первичном рынке Москвы средневзвешенная цена предложения за летние месяцы снизилась на 4,1% - с 244 до 233,9 тысячи рублей за квадратный метр. В августе 2015 года средневзвешенная цена предложения на рынке Новой Москвы составила 102,9 тысячи рублей за квадратный метр, в Подмосковье - 82 тысячи рублей за квадратный метр.

«Объясняется это, прежде всего, структурными изменениями – в реализацию поступили новые корпуса в текущих проектах массового сегмента и новые проекты на начальной стадии строительства с ценами ниже рынка. При этом в действующих проектах застройщики продолжают повышать цены с увеличением строительной готовности дома», - поясняет гендиректор компании.

На рынке вторичного жилья также произошло снижение стоимости. По информации «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», средняя удельная цена предложения в рублях на вторичном рынке Москвы по итогам августа уменьшилась на 0,5% и составила 239,12 тысячи рублей за квадратный метр. В долларовом эквиваленте средняя удельная цена предложения уменьшилась сразу на 13% и составила 3 655 долларов за квадратный метр. На вторичном рынке Московской области средняя удельная цена предложения уменьшилась по итогам августа на 1% до 93,99 тысячи рублей за квадратный метр. В долларовом эквиваленте уменьшение цены составило 13,7%.

Более 4 тыс многоквартирных домов отремонтируют в Подмосковье в 2015 году. ВИДЕО>>

Больше комфорта - меньше площади

Фото компании «Мортон»

Эксперты отмечают, что в столице и области в период кризиса наметилась неожиданная на первый взгляд тенденция – большая востребованность жилья комфорт-класса. Дело в том, что строительным компаниям и агентствам недвижимости пришлось адаптироваться к новым условиям.

«Проекты комфорт-класса пользуются популярностью больше, чем эконом-класс, в связи с тем, что в таких проектах предполагается создание придомовой среды, включая озеленение, детские площадки, пешеходные и прогулочные зоны, намного более продуманными делают парковки. Все это делает проживание в таком проекте более привлекательным и склоняет в свою сторону покупателя», - говорит Лебедева.

По мнению гендиректора «МИЭЛЬ-Новостройки», в последнее время наблюдается явная тенденция слияния эконом- и комфорт-класса. Например, в Московской области, в связи с большим количеством проектов в массовом сегменте, застройщики стремятся сделать свой проект более узнаваемым и привлекательным. Поэтому к проектированию комплекса все чаще привлекают зарубежных архитекторов. Проектировщики стараются строить из монолитных конструкций, так как они позволяют создать интересные архитектурные решения, что само по себе может стать изюминкой проекта.

«При этом площади квартир будут соответствовать эконом-классу. Конечно, на рынке такие проекты позиционируются как комфорт-класс», - отмечает эксперт.

Кроме того, по словам эксперта, на первичном рынке московского региона наблюдается тенденция к увеличению количества проектов со студиями и уменьшению площадей. Объясняется это также снижением реальных доходов населения, платежеспособности.

«В Московской области, до 30 км от МКАД, квартиры-студии представлены в 80 проектах, что на 60% больше, чем в 2014 году. Доля жилых комплексов, имеющих такие квартиры, составляет 25%, что превышает на 10% показатели прошлого года. Лидерами по количеству объектов с квартирами-студиями являются Красногорский, Одинцовский, Ленинский район. Меньше всего таких объектов в Наро-Фоминском и Дмитровском районах Московской области. Традиционно студии чаще всего предлагаются в проектах комфорт- и эконом-класса», - уточнила Лебедева.

При этом площади жилья сокращаются - это касается и обычных квартир, и студий. Так, в 2015 году площадь студий в Московской области варьируется от 18 до 33 квадратных метров. В 2014 году минимальная площадь студий составляла 20 квадратных метров. Если до кризиса в сегменте эконом-класса в панельных домах предлагались однокомнатные квартиры от 45 до 50 квадратных метров, то сейчас мы вернулись к квартирам со стандартными планировками: однокомнатные квартиры – до 40 квадратных м, двухкомнатные – до 60, трехкомнатные – до 85-90 квадратных метров, уточнила эксперт.

На рынке вторичного жилья наибольшим спросом пользуются квартиры, оптимальные по соотношению цена-качество.

Согласно данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», по итогам сделок, проведенных на вторичном рынке Москвы (территория старой Москвы) в августе наибольшим спросом пользовались квартиры с ценовой вилкой от 6 до 9 миллионов рублей - примерно 37% в структуре всех сделок. На втором месте - покупки стоимостью до 6 миллионов рублей и от 9 до 12 миллионов рублей - по 19% в каждом сегменте. На третьем месте – от 12 до 15 миллионов рублей (15%), на четвертом месте сделки с ценовой вилкой 15 - 30 миллионов рублей (8%). Меньше всего заключено сделок где стоимость объектов превысила 30 миллионов рублей - всего 2% в структуре сделок.

Эко-крыши: когда дома в Москве зазеленеют>>

Нужны меры поддержки

Фото: flickr.com, platinum07

По мнению завкафедры экономики, недвижимости и проблем землепользования ИОМ РАНХиГС Елены Иванкиной, несмотря на незначительную положительную динамику спроса, больших сдвигов на рынке недвижимости в ближайшее время ожидать не стоит. Ситуация может нормализоваться, если будут соблюдены несколько условий.

«При росте инфляции за 7 месяцев прошлого года на 16%, при сокращении импорта на 40%, при девальвации рубля, при высокой учетной ставке Центробанка, при снижении реальных доходов и платежеспособного спроса, конечно, ожидание оживления на рынке недвижимости невозможно, если государством не будут предприняты соответствующие меры, частично они уже применяются – это стимулирование ипотеки, но к этому обязательно надо добавить снижение цен на строящееся жилье», - говорит эксперт.

Со своей стороны, в областном Минстрое заявили, что на данный момент меры по государственной поддержке находятся в разработке.

По словам Иванкиной, цены необходимо снизить на одну треть, как это было в кризис 2008-2009 годов.

«Пусть строится элитка, бизнес-класс по любым ценам, но для людей эконом-класс и комфорт должны стоить несравнимо дешевле, чем они стоят сейчас. В целом, наша страна всегда делала все быстро, вспомните 1998 год – тогда мы очень быстро вышли из кризиса, произошел положительный скачок как результат кризиса, у нас обновилась промышленность, тогда были приняты меры. Абсолютно то же самое может произойти сейчас, и я считаю, что данный кризис можно только благословлять, потому что это уникальная возможность, но для этого нужны преференции тому бизнесу, который будет заниматься импортозамещением», - завила собеседница агентства.

Предприниматели могут оформить экспресс-ипотеку в Сбербанке>>

К Новому году ожидается рост спроса

Фото: Фотобанк Московской области, Мытищинское Информагентство, Вячеслав Нестеров

По данным Минстроя, объем ввода жилья в Подмосковье в 2015 году по госпрограмме «Жилище» может превысить 8 миллионов квадратных метров, итоговый показатель ввода будет зависеть от ситуации на рынке. По информации стройкомплекса Москвы, с учетом планового ввода на сентябрь 2015 года в столице за девять месяцев должны ввести порядка 5,9 миллиона квадратных метров недвижимости, в том числе 2,4 миллиона квадратных метров жилья. Такие объемы не уступают показателям по строительству недвижимости в 2014 году.

По мнению Юрия Старшинова, «бить тревогу» не стоит, а повышения спроса на жилье стоит ожидать в декабре – это связано и с бонусами во многих сферах бизнеса, и с психологическим моментом - люди стремятся улучшить свои жилищные условия, решить все проблемы в уходящем году, независимо от денежных вливаний.

«На мой взгляд, ситуация на рынке недвижимости абсолютно нормальная. Я общаюсь и с моими коллегами из ведущих агентств, они также не видят ничего страшного в нынешней ситуации: все продается, покупается. Цены немного скорректировались, конечно, понятно, что у людей меньше денег и они стали по-другому оценивать свои возможности, но у вторичной недвижимости динамика все равно есть, и сделки проходят. Как ни крути, кризис не кризис - нужно решать свои жилищные вопросы», - заключил эксперт.

Двадцать пять объектов недвижимости ввели в центре Москвы за 9 месяцев>>

Евдокия Никифорова