Рынок недвижимости — 2016: дешевые квартиры и «дауншифтинг» в Подмосковье

Сфера недвижимости — пожалуй, едва ли не единственная, где произошли позитивные для потребителя изменения в период кризиса в России. Особенно это касается Москвы: арендодатели и продавцы квартир наконец-то спустились с небес на землю и снизили заоблачные докризисные цены. Объем сделок на вторичном рынке жилья в Москве за 2015 год сократился почти на треть, что, наконец, приблизило цены к более адекватным. Что ждет рынок недвижимости московского региона в 2016 году, и какова ситуация сейчас, стоит ли покупать квартиру в Москве в связи с падением цены или переезжать в Подмосковье, РИАМО рассказали эксперты.

Революция на рынке аренды жилья: насколько подешевели квартиры в Москве?>>

Адекватные цены

Аренда квартиры. Фото: flickr, Alexander Baranov

Аналитики и риелторы сходятся во мнении, что по итогам прошедшего года объемы продаж и аренды упали на 30%.

Как рассказала РИАМО риелтор Алина Чипчикова, сейчас в Москве на рыке аренды жилья предложение превышает спрос примерно в три-четыре раза. Дело в том, что многие приобрели жилье по ипотеке и теперь хотят отбить эти деньги и сдают квартиры. Поэтому цены достаточно сильно упали. По ее данным, если до кризиса однокомнатную квартиру в обычных панельных домах можно было купить по цене от 6 миллионов рублей и выше, то сейчас средняя цена упала приблизительно до 5 миллионов рублей.

«Вообще, я считаю, сейчас рынок адекватнее, чем был раньше, например, года три-четыре назад. Тогда цены были сильно завышены и на аренду, и на продажу. Сейчас однокомнатную квартиру можно снять и за 25 тысяч, двухкомнатные — в пределах 35 тысяч, и это достаточно неплохие квартиры», — отмечает Чипчикова.

Такую же тенденцию на рынке отметили аналитики агентства «ИНКОМ-Недвижимость». По их оценкам, вследствие кризисных явлений в экономике покупательский спрос на вторичном рынке жилья в 2015 году сократился примерно на треть, по сравнению с годом ранее.

Антикризисные метры: стоит ли покупать квартиру в кризис>>

Пора покупать квартиру

То есть из-за кризиса «вторичка» теряет привлекательность даже как средство сохранения сбережений. Эксперты назвали такую ситуацию «рынком покупателя». Прослойка среднего класса стала тоньше — рынок сместился в сторону сегмента «эконом».

Кроме обычных покупателей, которым помогли снижающиеся цены на недвижимость, еще больше выиграли обладатели накоплений в иностранной валюте. Например, человек, который в мае 2015 года имел сбережения в валюте, достаточные для покупки однокомнатной квартиры в Москве, сейчас может приобрести современную двухкомнатную жилплощадь категории «комфорт плюс» или трехкомнатную «эконом».

«Однако углубление кризиса в политике и экономике чревато для рынка жилья новыми потрясениями, поэтому глобально покупательский спрос будут сдерживать те же негативные факторы», — отмечает директор Департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

Кроме того, по его словам, значительная часть продавцов просто не выходят на рынок, предпочитая дождаться восстановления спроса и возвращения положительной динамики цен. Возможно, эти тенденции будут присутствовать на рынке в 2016 году и в целом ограничивать приток предложения.

Новостройки в 2016 году тоже подешевели. Говоря о первичном рынке, директор Департамента новостроек агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиан Гутман отмечает, что, если не брать в расчет высокобюджетные проекты центра столицы, средняя цена новостроек в пределах «старой» Москвы к концу 2015 года составила 170 тысяч рублей за квадратный метр, что почти на 40 тысяч рублей ниже показателей начала года.

Десять проектов строительства, изменившие жизнь в московском регионе за 5 лет>>

Ипотека — не панацея?

Динамика рынка недвижимости. Фото: сайт агентства «ИНКОМ-Недвижимость»

Интересно, что, по мнению специалистов, определенным драйвером роста спроса и в некотором смысле — пилюлей, которая может помочь рынку встать, является ипотека.

Так, в «ИНКОМ-Недвижимости» говорят, что в прошлом году на первичном рынке московского региона с привлечением ипотеки проводилось абсолютное большинство покупок, примерно 78%.

В 2016 году система жилищного кредитования в этом сегменте может частично, предположительно на 10 — 15%, «отыграть» падение. С одной стороны — за счет адаптации потенциальных заемщиков к текущей рыночной и макроэкономической ситуации. С другой — вследствие крайней заинтересованности банков в развитии данного направления бизнеса и политики увеличения ипотечного портфеля, в том числе, путем повышения доступности кредитования, отмечают эксперты.

Впрочем, с ипотекой есть и проблемы. Как считает главный аналитик управляющей компании «Ронин Траст» Андрей Верхоланцев, пока резкое падение спроса сдерживает субсидируемая ипотека, которая помогла первичному рынку и поддержала в итоге вторичный. Эта программа заканчивается в марте 2016 года, и ее продление не ожидается, поэтому сейчас наблюдается даже некоторый всплеск — люди пытаются ухватиться за последнюю возможность.

«Интересно будет посмотреть, как отмена этой программы повлияет на рынок. В этом случае возможны более драматичные изменения и ускорение негативных трендов на рынке недвижимости», — прогнозирует Верхоланцев.

Какой безопасный материал выбрать для утепления дома>>

Уплотняемся!

Новостройка. Фото: пресс-служба ГК «СУ 22»

Эксперт также отметил, что сложная экономическая ситуация влияет и на модель аренды, которую используют квартиросъемщики — аренду жилья в складчину.

«Если раньше люди снимали отдельные квартиры, то в последнее время, и даже не первый год, появилась тенденция к тому, что люди начали объединяться, то есть снимать одну квартиру на две-три семьи. Возможно, эта тенденция еще не исчерпала себя до конца», — отмечает Верхоланцев.

Эко-крыши: когда дома в Москве зазеленеют>>

Подмосковный «дауншифтинг»

Коттеджный поселок. Фото: J. Triepke

Кроме того, в последнее время наметился тренд к оттоку людей из Москвы, в основном в Подмосковье, рассказал РИАМО доцент Кафедры корпоративных финансов, инвестиционного проектирования и оценки имени М. А. Лимитовского Высшей школы финансов и менеджмента (ВШФМ) РАНХиГС Валерий Темкин.

По его словам, некоторые москвичи осознали, что в Москве уже нельзя свободно перемещаться — ни ездить, ни ходить по тротуарам, плотность населения зашкаливает, это город, в котором жить неудобно.

«Поэтому население из Москвы рванулось в коттеджные поселки на постоянное место жительства. Не на дачу, а именно на ПМЖ. Иногда какие-то люди выезжают в регионы, но это могут быть только очень квалифицированные специалисты на очень высокую зарплату по каким-то контрактам», — уточнил собеседник агентства.

Кроме того, некоторые московские семьи, которые хотят улучшить свои жилищные условия и планировали приобретать квартиру большей площади в Москве, в связи с нестабильной экономической ситуацией переориентировались на область и берут квартиру в ипотеку именно в Подмосковье, где стоимость минимум на треть ниже.

При этом трудовые мигранты из Средней Азии влияют на рынок очень мало, они селятся либо в общежитиях, либо в квартирах низкого класса, но и они с падением курса рубля частично разъехались, добавляет эксперт РАНХиГС.

Таким образом, оценивая рынок в целом, можно сказать, что на данный момент сформировались еще далеко не все факторы, позволяющие строить прогнозы на год вперед. С одной стороны, поддерживавшая рынок программа субсидирования ипотеки вот-вот подойдет к концу, с другой — банки заинтересованы в развитии этого направления, а цены в рублях довольно значительно упали.

При этом глобально спрос на жилье в московском регионе все же будут сдерживать те же негативные факторы, что и в 2015 году: низкий уровень доходов населения и неуверенность людей в стабильности своего материального положения.

Как получить кредит на покупку квартиры в Подмосковье?>>

Александр Лапшин