Каким будет рынок недвижимости после снижения ставки ЦБ — мнение девелопера

Эксперт Ивлеев: дорогие кредиты сжимают спрос в сегменте городского жилья

В 2025 году российский рынок недвижимости находится на перекрестке двух важных трендов: постепенного смягчения ДКП и сохраняющейся высокой стоимости заемных средств для конечного покупателя. Такая ситуация меняет саму природу спроса на недвижимость: россияне переходят к форматам, альтернативным городскому жилью, заявил РИАМО девелопер и предприниматель Илья Ивлеев.

ЦБ продолжает осторожно снижать ключевую ставку — с 21% в январе до 16% в декабре 2025 года, пытаясь сбалансировать инфляцию и спрос.  Однако ставки по ипотеке остаются высокими: аналитики прогнозируют диапазон 18-28% по рыночным кредитам без льгот, что продолжает сдерживать массовый спрос.

Такая ситуация меняет природу спроса. Рынок, который еще недавно был ориентирован на ипотечное кредитование, теперь все чаще видит покупателей с наличными, частные сделки и рост аренды как отдельный класс активов. Отмена льготных государственных программ, таких как ипотека под 8%, привела к сокращению объемов выдачи кредитов, например, продажи новостроек у лидирующих застройщиков упали примерно на 11%. На вторичном рынке квартиры и дома продаются реже, а покупатели становятся более осторожными, отметил Ивлеев.

По его мнению, сложившаяся ситуация имеет несколько последствий для рынка и россиян. Во-первых, высокая стоимость кредита сжимает платежеспособный спрос в сегменте городского жилья.

«Люди, которые еще год назад могли планировать покупку квартиры с ипотекой, сегодня вынуждены либо сокращать метраж, либо отложить сделку. Средняя ставка по ипотеке за 2025 год фактически перевела рынок в режим «коротких рук»: брать большой кредит под высокую ставку экономически невыгодно. При этом инфляция сохраняет свою нагрузку — в 2025 году годовой CPI (индекс потребительских цен — прим. ред.) держался в высоких пределах, хотя и показывал признаки замедления», — прокомментировал Ивлеев.

Во-вторых, механика спроса меняется: покупатель ищет либо более дешевый вариант внутри города, либо альтернативы за его пределами.

«По нашим наблюдениям и по данным отраслевых исследований, спрос на пригородные локации в 2024–2025 годах заметно вырос — в премиум-сегменте он увеличился на треть, а на участках и в коттеджах наблюдался двузначный прирост спроса. Этот тренд объясним: за те же деньги можно получить большую площадь, близость к природе и при этом — при продуманной инфраструктуре — не терять в комфорте», — рассказал эксперт.

В-третьих, инвесторы и девелоперы адаптируют бизнес-модели. Классическая формула «построил — продал» стала уязвимой. В условиях высокой стоимости капитала эффективнее проекты, которые изначально спроектированы как источник стабильного денежного потока: гостиничные блоки, арендные апартаменты, управляющие компании, событийный маркетинг. Такая «управляемая доходность» снижает зависимость инвестора от колебаний ключевой ставки: если нагрузка на операционную модель позволяет обеспечить рентабельность через аренду и сервис, то инвестиция становится более защищенной. На уровне рынка это и есть причина, по которой часть капитала «мигрирует» в загородный девелопмент с активной эксплуатацией, добавил эксперт.

«Мы замечаем устойчивый рост интереса к форматам, которые действительно становятся альтернативой городскому жилью. Люди хотят не просто дом на природе, а среду, где сохраняется привычный уровень комфорта: инфраструктура, сервисы, возможности для активной жизни. Поэтому одним из ключевых критериев спроса становится именно развитая инфраструктура и круглогодичная пригодность для проживания», — отметил Ивлеев.

По его мнению, существует несколько вероятных сценариев дальнейшего развития рынка. Если ключевая ставка будет постепенно корректироваться вниз по мере снижения инфляции, ипотечный спрос частично восстановится — но не сразу и не в прежнем объёме, особенно в крупных городах. Более вероятен феномен «сегментации» спроса: город — для тех, кто ориентирован на емкие зарплаты и карьеры, пригород и управляющиеся кластеры — для семей и инвесторов, ищущих устойчивый доход, заключил Ивлеев.