Суд с наследниками и банкротство: в каких случаях вашу квартиру отберут после покупки

Покупка собственной квартиры – грезы многих молодых людей, да и зрелых тоже. О том, как воплощенная в жизнь мечта через год-другой может обернуться кошмаром, читайте в материале РИАМО.

Жилищный вопрос

Фото - © Недвижимость в Москве/Медиасток.рф

Каждому хочется иметь, как говорили раньше, «свой угол». Вчерашние студенты хотят больше самостоятельности и независимости. Люди семейные ищут жилплощадь побольше, ведь с маленьким ребенком уже становится тесно в однушке, которая досталась от бабушки-дедушки. Все они выходят на поиски квартиры мечты.

Ситуация с рынком новостроек и их состояние понятны. Не всем это по карману, к тому же страшно купить и потом пожалеть. Вторичка, в свою очередь, предлагает более старый жилой фонд, зато в районах, которые поближе к прежнему месту жительства, к друзьям и родственникам.

Случай 1. Неожиданные наследники

Фото - © Adobe Stock

Отправляясь на поиски жилплощади, можно наткнуться на аномалию. Вот перед нами предстает двушка в неплохом районе города, есть достойный ремонт. Школы, детсады, поликлиники, магазины – все в шаговой доступности, а цена на 1,5-2 миллиона рублей ниже среднерыночной. Кажется, повезло!

«Отличие цены продаваемой квартиры от среднерыночной по району, скорее всего, говорит о том, что квартира нуждается в капитальных вложениях. Чаще всего требует ремонта либо находится в не очень удобной локации внутри района – например, окна выходят на шумную трассу, либо это первый или последний этаж в доме. Конечно, могут быть и другие факторы, заставляющие продавца снижать цену, например, квартиру требуется продать срочно. Обычно это могут быть собственники, получившие квартиру по наследству. В любом случае при рассмотрении подобных предложений нужно тщательно изучить все факторы, приведшие к снижению цены», – предостерегает генеральный директор ООО «Федеральное кадастровое агентство» Алексей Подпалый.

Предположим, что молодую пару с ребенком ничего не насторожило. Им показали документы, говорящие о том, что двушка досталась продавцу по наследству. Претендентов больше нет, и все, казалось бы, хорошо. Сделка заключена, молодая пара въезжает в долгожданную просторную квартиру. Потом, примерно через год-другой, появляется сестра покойного.

Женщина уверяет, что последние годы она заботилась о представившемся брате и претендует на квартиру. И что дальше? А дальше суды, а по таким делам они могут длиться годами. Избежать такой неприятности можно, но для этого нужно провести целое расследование. Риелторы уверяют, что это необходимо сделать.

«Желательно тщательно изучить обстоятельства наследования данной квартиры новым собственником – нет ли иных наследников, которые могут появиться после совершения сделки купли-продажи и заявить свои права на приобретенную недвижимость. Этот процесс достаточно сложный, ведь фактически придется изучать „родословную” того, в чьей собственности квартира была до того, как наследники вступили в наследство», – объясняет Подпалый.

Он добавил, что в большей степени таким рискам подвержены «новые» наследственные квартиры, то есть оформленные в собственность по наследству в период полгода-год. Если же квартира унаследована два и более года назад, то риск того, что есть незаявленные наследники, резко падает.

Случай 2. Покупка квартиры у банкрота

Фото - © Adobe Stock

Если вы думали, что это очень плохая ситуация, то бывает еще хуже. Допустим, что наша пара выбрала другую квартиру. Пусть это будет тоже двушка, с ремонтом получше и в неплохом районе с хорошей транспортной доступностью. Надо бы насторожиться, что продавец просит за нее на 20% ниже рыночной стоимости. И настаивает на оплате наличкой.

Наша семейная пара подвоха не заподозрила и живет в новой квартире уже полтора года. Звонок в дверь – а на пороге судебные приставы, которые говорят, что квартира больше не их. Суд аннулировал сделку, и квартиру продадут на аукционе. Как же так вышло?

А получилось все до банального просто и очень неприятно для продавца и покупателя. Продавец в свое время взял кредит на покупку, скажем, дорогой иномарки. Что-то пошло у него в жизни не так, и он задолжал банку. У него не было возможности платить, просрочка и пени копились. Он стал должен банку около трех миллионов рублей.

Продавец нашел выход: решил объявить себя банкротом и списать долги. Но при прохождении этой процедуры придется расстаться с частью имущества для погашения долгов. По закону выгнать из единственного жилья человека нельзя. Вот только у продавца две квартиры… Со второй придется расставаться.

Будущий банкрот решает обмануть банк и скрыть имущество. Продавец понимает, что скоро кредитор будет подавать в суд, и тогда его счета арестуют и он не сможет осуществлять сделки с недвижимостью. Поэтому он второпях продает вторую квартиру за наличку.

«К сожалению, такие случаи бывают. Описанный выше пример больше похож на мошенничество. Потому что продавец сознательно пошел на банкротство спустя небольшой промежуток времени после сделки. Тем самым он осознанно обманывает покупателя и хочет очиститься перед банком. Вероятность того, что такую сделку признают недействительной, очень большая», – комментирует ситуацию адвокат Вадим Багатурия.

Адвокат Багатурия отмечает, что покупатель в таких случаях оказывается в очень плачевном положении. Ему придется доказывать добросовестность своих намерений о покупке, что у него нет родственных, дружеских связей с продавцом. Ведь между ними мог быть сговор.

Немного уточним, что при банкротстве суд назначает за должником финансового управляющего. Задача последнего – найти имущество должника, которое можно реализовать в счет погашения долга перед банком. В примере, который мы приводим, банкрот пытался утаить вторую квартиру. Финансовый управляющий непременно найдет эту сделку и попросит суд аннулировать ее.

«Продавая квартиру, находясь в процедуре банкротства, или понимая, что она вскоре будет инициирована в отношении собственника квартиры, собственник, возможно, пытается уклониться от взыскания задолженности в части реализации этой квартиры через торги. Однако у конкурсного управляющего есть полномочия „откатить” такую сделку, что может быть чревато потерей квартиры новоприобретенным собственником и долгими разбирательствами относительно прав на нее. Подстраховаться в этом случае можно, проверив продавца через открытый ресурс – Единый федеральный реестр сведений о банкротстве», – добавил Подпалый.

Как не попадать в такие истории и суды

Фото - © Freepik.com

Однако от упомянутых выше ситуаций можно обезопасить себя, внимательно изучая документы перед сделкой. Самый первый документ, который следует изучить, – это выписка ЕГРН, в разделе 2 отображаются текущие правообладатели квартиры, вид их права: собственность, общедолевая собственность, а также дата начала владения квартирой. Кроме того, можно запросить технический паспорт БТИ на более старую дату, а также выписку ЕГРН о переходе прав, где описана вся история возникновения и перехода прав на недвижимость.

Что же делать, если у вас собираются отнять купленную квартиру

Фото - © Adobe Stock

О том, как обстоит практика по схожим делам, рассказал адвокат Илья Ильичев.

«Сделки с участием пожилых людей, особенно завещания, очень часто оспариваются. Например, потому что пожилой человек на момент составления завещания был не в себе и не отдавал отчет своим действиям. Наследники часто оспаривают такие сделки. Конечному покупателю остается только истребовать назад заплаченные за квартиру деньги у продавца», – объясняет Ильичев.

Ильичев отмечает, что покупатель по закону может получить решение суда о том, что ему продавец должен вернуть деньги. Нередко бывают случаи, когда последний уже потратил эту сумму. Тогда выплата денег за квартиру может растянуться на десятки лет.

«Что еще тут можно сделать? Покупатель может попытаться доказать свою добросовестность. А именно, что они проверили все справки и выписки и обратиться с иском в Министерство финансов. С тем, что они провели сделку добросовестно, а ее признали недействительной, и они не могут взыскать деньги с продавца», – говорит Ильичев.

Он уточняет, что такое возможно, если у покупателя есть на руках вступившее в силу решение суда, а продавец более 3 месяцев его не исполняет. В таком случае уже Минфин может выплатить деньги. Ильичев отмечает, что это довольно сложная процедура.

«Во втором случае с покупкой у банкрота новых собственников тоже должны привлечь к делу. Довольно часто это забывают сделать, а у этих людей есть основания для пересмотра дела по тому мотиву, что их не привлекли. То есть рассмотрение надо начинать сначала с их участием», – комментирует Ильичев.

Он отметил, что бывали случаи, когда по упомянутому выше мотиву даже после торгов и аукционов дела пересматривались.