Обзор рынка элитной жилой недвижимости Москвы на середину 2025 года: цены, районы, форматы

Какие тренды сейчас господствуют на столичном рынке элитной недвижимости, читайте в материале РИАМО.

Рынок элитных новостроек показывал положительную динамику и высокий спрос на протяжении всего 2024 года, тренд продолжился и в 2025 году. Спрос на протяжении текущего года остается высоким — граждане покупают как для себя, так и в качестве инвестиций. Об основных тенденциях рынка элитной недвижимости Москвы в середине 2025 года читайте в материале РИАМО.

Спрос на элитную недвижимость столицы в 2025 году остается высоким

Фото - © E. O. / Фотобанк Лори

В сравнении с аналогичным периодом прошлого года объемы продаж по итогу 1 квартала 2025 года выросли почти в 2 раза. 

Выросло и предложение в экспозиции за счет старта продаж в 2024 году 18 новых проектов, включая Фрунзенскую набережную, Vesper Кутузовский, Тишинский бульвар и Садовническую 69 – рекордного числа стартов для этого сегмента. «Всего сегодня реализуется порядка 52 элитных жилых комплексов. Это примерно 1200 лотов, включая пентхаусы, частные виллы и таунхаусы. К такому количеству объектов в продаже рынок приближался последний раз в 2020 году», — рассказывает управляющий партнер Delta estate Елена Земцова.

По ее словам, спрос на протяжении всего 2025 года остается высоким – покупают как для себя, так и в качестве инвестиций. Соотношение покупателей и инвесторов ориентировочно 70% к 30%. Больше все же покупают для себя. Причем с рынка вымываются не только ликвидные предложения, но и пентхаусы, виллы — самые дорогие лоты, то, что обычно застройщики распродавали в последнюю очередь. 

«Например, не так давно был куплен особняк Левенсона площадью 1160 м2 – памятник архитектуры модерна, входящий в состав клубного дома Levenson. При этом сам комплекс будет сдан только в 2027 году. Нередко к старту открытых продаж в комплексе часть лотов уже забронирована», — объясняет эксперт.

Почему регионалы скупают московскую элитную недвижимость 

Фото - © Николай Сачков / Фотобанк Лори

По словам Земцовой, тенденция последних лет — это увеличение количества региональных покупателей. Много клиентов из Тюмени, Екатеринбурга, Краснодара, Нижнего Новгорода, Якутии. Как правило, это бизнесмены, топ-менеджеры, руководители, переезжающие в Москву в связи с работой. Один из основных критериев для них — возможность максимально быстрого заселения. Поэтому они выбирают уже готовые варианты с ремонтом, либо новостройки, которые будут сданы в ближайшее время, говорит эксперт. 

Вторая категория региональных покупателей — инвесторы. Столичный рынок элитных новостроек показывает самую высокую динамику прироста цены квадратного метра в стране и намного более разнообразен в сравнении с регионами. Поэтому привлекает инвесторов не только московского рынка и регионов, но также из европейских стран (россияне, переехавшие на ПМЖ в другую страну) и Китая. Здесь противоположная ситуация, инвесторы покупают на старте продаж по минимальным ценам, перепродавая объект ближе к вводу в эксплуатацию с плюсом в 20-30%. Поэтому для них в первую очередь важен инвестиционный потенциал жилого комплекса, а все остальные параметры отходят на второй план, объясняет Земцова. 

Что происходит с ценами на элитные дома в Москве в 2025 году

Фото - © E. O. / Фотобанк Лори

Если говорить о ценах на новые элитные проекты, то отмечаем продолжающийся рост цен на элитные новостройки, обусловленный удорожанием стоимости проектного финансирования для застройщиков и стоимости строительно-монтажных работ, оборудования и материалов, рассказывает Земцова. 

По ее словам, логистика завоза материалов стала дольше, и это тоже негативно сказывается на ценообразовании. Влияет и усиливающийся дефицит рабочей силы на фоне СВО. 

«К концу 1-го квартала стоимость 1 м2 квартир Deluxe приблизилась к 3 млн. рублей, апартаменты чуть дешевле — 2,3 млн. рублей. Причем это средняя цена по рынку, новые проекты могут стартовать с еще более высоких цен. К примеру, в „Рождественке 8” — новом проекте от Галс Девелопмент — на предстарте озвучивались цены в районе 4,5 млн. рублей за м2. В премиум-классе средняя цена 1 м2 квартир и апартаментов — 1,1-1,2 млн. рублей», — констатирует управляющий партнер Delta estate. 

Какие районы столицы самые востребованные у покупателей элитного жилья

Фото - © Pukhov K / Фотобанк Лори сегодня

Наиболее востребованным среди покупателей элитного жилья является район Хамовники, т.к. расположен в окружении парков и исторически считается наиболее элитным зеленым районом Москвы. 

Но сейчас отмечается тренд, что и другие районы набирают рейтинг у покупателей, например, Мещанский район вблизи Цветного бульвара. Негласно его можно назвать вторыми Хамовниками, говорит Земцова. С одной стороны, весь район просто утопает в зелени — более 20% территории занимают парки и бульвары: Екатерининский (второй по величине парк Москвы), Фестивальный парк, Цветной, Самотечный и Рождественский бульвары, Аптекарский огород. С другой — в ближайшее время Мещанский район станет новой точкой притяжения жителей столицы, когда будет завершен проект реконструкции спорткомплекса «Олимпийский», который превратится в один из самых современных и технологичных многофункциональных комплексов не только в России, но и во всей Европе. По своей наполненности объектами спортивной инфраструктуры, досугово-развлекательными объектами, кафе и ресторанами новое пространство просто не имеет аналогов в Москве. 

«Поэтому в скором времени ожидаем резкий рост интереса к жилью в данной локации, и каждый сантиметр земли в районе „Олимпийского” будет цениться на вес золота», — подчеркивает Земцова. 

Помимо зеленых районов столицы у покупателей востребованы так называемые «модные» локации, например, Патриаршие пруды, говорит она. Этот район исторически считается пристанищем московской богемы и обладает своей особой аурой. Жилье здесь сегодня стоит баснословных денег, а новых проектов почти нет. При этом сами Патриаршие пруды нравятся далеко не всем покупателям за счет присущей им вечной шумности и «тусовочности». Поэтому многие хотели бы жить в более спокойном и камерном месте, но поблизости от Патриарших. 

Элитная недвижимость Москвы в 2025 году: выбор в пользу редких форматов 

Фото - © Илюхина Наталья / Фотобанк Лори

Покупатели элитного жилья сегодня крайне искушенные, поэтому застройщикам все сложнее создавать «вау-эффекты» в своих проектах. Если говорить о фасадных решениях, то в первую очередь ценится индивидуальная архитектура дома, например, фасад новостройки Sole Hills полностью выполнен из 5 оттенков иранского травертина от светло-бежевого до бордового. Визуально 4-этажный дом выглядит как комплекс из 5 особняков разных цветов и оттенков и, по задумке архитектора Рикардо Бофилла, отсылает к старинным испанским улочкам, рассказывает Земцова. 

«Есть даже определенный пласт покупателей-коллекционеров, охотников за трофейной недвижимостью, для которых уникальность проекта является триггером для покупки. Здесь отличной иллюстрацией станут апартаменты в „Доме Быкова” — памятнике архитектуры Льва Кекушева», — приводит пример эксперт. 

Сюда же можно отнести интерес покупателей к нестандартным форматам жилья — таунхаусам, частным резиденциям, пентхаусам. Причем если последние традиционно всегда проектировались в клубных домах, то приватные резиденции, виллы и таунхаусы стали появляться относительно недавно. Особый бум на них начался со времен пандемии, когда для людей стала особенно важна обособленность. Поэтому застройщики сегодня все чаще стали проектировать в клубных домах разные форматы одновременно — стандартные квартиры, двухуровневые лоты, пентхаусы, виллы, дуплексы, таунхаусы и ситихаусы с патио. Это позволяет каждому покупателю выбрать подходящий именно ему формат, объясняет Земцова. 

«Если говорить в целом по рынку элитной недвижимости и новым проектам, то последним трендом стала обширная внутренняя инфраструктура. Сейчас она призвана к тому, чтобы обеспечить максимальный комфорт резидентам, сэкономить их время и дать возможность фактически не покидать стены ЖК. Новые комплексы зачастую обладают всем, что необходимо: ресторан, фитнес с бассейном, зона спа, зона отдыха, комьюнити пространство, детская игровая, коворкинг, иногда даже зоной, где можно поиграть в сквош и паддл», — отмечает управляющий партнер Delta estate.

Еще одним трендом последних лет в элитном сегменте стало желание приобретать квартиры с готовым ремонтом. Сегодня 70% покупателей хотят сразу купить готовый объект. И покупатели новостроек даже самого высокого эшелона все чаще соглашаются на варианты дизайн-проекта от застройщиков — это экономит им время, деньги и силы. 

«Но при этом, в отличие от массового сегмента, таких покупателей не устраивает типовая отделка, они все равно хотят получить индивидуальную отделку. Поэтому застройщики, во-первых, разрабатывают для своих клиентов максимальное количество дизайнерских решений с разнообразными отделочными материалами. А во-вторых, постпродажный сервис застройщиков повсеместно предлагает работу с собственным дизайнером, даже если отделки в проекте не предусмотрено», — констатирует Земцова.