Как выгодно купить квартиру в Москве в 2017 году: «сползание» цен и рекордная ипотека

Рынок недвижимости московского региона в 2016 году порадовал покупателей медленным, но уверенным снижением цен. Квадратный метр столичного жилья подешевел примерно на 5%. Стоит ли покупателям оттягивать момент сделки в ожидании еще более низких цен, каких сюрпризов ждать от банков по ипотеке, и как выбрать самое выгодное жилье, корреспондент РИАМО выяснял у экспертов.

Сколько стоит снять квартиру в доме, где жили Булгаков и Кандинский >>

Метр продолжит падение

По итогам 2016 года «квадрат» в Москве подешевел на 10 тысяч рублей. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», цена жилья в столице просела примерно на 5% - со 180 до 170 тысяч рублей за квадратный метр.

Как заявил перед новогодними праздниками замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин, цены на российскую недвижимость в 2017 году прекратят падение и начнут расти. По словам замминистра, больше потенциала для снижения цен на жилье нет.

Однако аналитики рынка недвижимости уверены в обратном: жилье будет продолжать дешеветь. Так, согласно прогнозам агентства «ИНКОМ-Недвижимость», в 2017 году на вторичном рынке жилья Москвы сохранится тренд на дальнейшее снижение цен – около 5-7% в год. Хотя точных цифр специалисты пока не называют.

«Я бы охарактеризовал этот процесс как постепенное «сползание». При условии, что на рынке за это время не произойдет каких-либо серьезных потрясений», - говорит директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

По его мнению, эта тенденция затронет все сегменты жилья, но особенно – низкокачественные объекты недвижимости, доля которых на вторичном рынке столицы в 2016 году была доминирующей.

Сохранение тенденции к снижению цен на вторичном рынке и минимальный рост на рынке новостроек прогнозируют и в Группе компаний SRG. Эксперты объясняют это ограниченной платежеспособностью и отсутствием предпосылок для ее роста.

В Департаменте вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают, что, несмотря на прогнозы о росте ВВП и снижении уровня инфляции до 5% в 2017 году, люди по-прежнему не уверены в стабильности своего материального положения в ближайшем будущем и соглашаются на сделки лишь по факту острой необходимости.

Как рассказал РИАМО партнер Группы компаний SRG Максим Русаков, 2016 год был годом скидок на рынке вторичной недвижимости. По его мнению, большой объем предложений не позволит продавцам поднимать цены и в нынешнем году. А вот размер скидок, предоставляемых покупателю, скорее всего, снизится.

На рынке новостроек, по информации Русакова, ситуация немного иная. Эксперт считает, что сокращение количества новых объектов на стадии котлована не позволит разбавить средний уровень цен новыми дешевыми проектами настолько, чтобы говорить о заметном снижении стоимости нового жилья в целом.

Девять небоскребов появится в комплексе «Москва-Сити» к 2018 году>>

«Вторичка» против «первички»

К снижению цен на жилье может привести и продолжение жесточайшей конкуренции между вторичным и первичным рынками недвижимости, считают в «ИНКОМ-Недвижимости». Согласно подсчетам аналитиков агентства, 9 из 10 квартир в сегменте масс-маркета, выставленных сейчас на продажу, – это сильно устаревшее жилье с неудобными планировками, расположенное в пяти-, девятиэтажных «панелях», отчасти в «сталинках» с истекающим сроком эксплуатации.

«По сути, такого жилья не должно быть в XXI веке. Однако эти объекты конкурируют не только друг с другом, но и с сопоставимыми по цене, но гораздо более качественными квартирами в новостройках», - отмечает Сергей Шлома.

В то же время, реализовать жилплощадь, относящуюся к вышеописанной категории, собственники смогут только при одном условии: за счет существенного снижения цены.

По словам эксперта, в 2016 году на первичном рынке московского региона появилось большое количество новых жилых комплексов с качественными квартирами по приемлемым ценам. А к лету 2016 года во вторичном сегменте жилья наметилась тенденция к максимальному уменьшению цен на аналогичные по характеристикам объекты, в частности, в современных домах. В дальнейшем аналитики компании зафиксировали беспрецедентное, по их словам, событие: стоимость объектов «вторички» приблизилась к стоимости жилых площадей в новостройках (обычно они дешевле на 20-30%), а в некоторых случаях была даже ниже.

«Главное «оружие» вторичного рынка, не ограниченного, в отличие от «первички», порогом рентабельности, – дальнейшее снижение цен. Мы продолжаем использовать это «оружие», так как противостояние новостроек и «вторички» будет длиться в течение ближайших нескольких лет», - уверен эксперт «Инком-Недвижимости».

Как я снимала квартиру в центре Москвы: маклеры из 90-х и кастинг жильцов>>

Дисконт – в тренде

По оценкам экспертов, 2017 год будет удачным для покупки жилья со скидкой. Уже минувший год был щедр на количество сделок с дисконтом. По словам Шлома, в ноябре-декабре доля таких сделок на вторичном рынке жилья столицы поставила исторический рекорд, достигнув 86%. И есть все основания полагать, что «скидочных» сделок будет немало и в этом году.

«Пока цены на недвижимость будут сползать вниз, сохранится и большой процент продаж со скидкой. Как только мы достигнем ценового дна, – по нашим прогнозам, это произойдет в 2018-2019 годах, – то ситуация тут же изменится, и количество сделок с дисконтом вернется на обычный для вторичного рынка уровень – 50-60%», - считает Шлома.

В свою очередь, директор Департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимости» Юлиан Гутман прогнозирует, что в этом году продолжится рост числа предложения квартир в готовых новостройках. По его данным, доля таких лотов может дойти до 25% от общего объема. На этом фоне разница в цене на квартиры в строящихся и уже построенных домах будет сокращаться, и для застройщиков станет выгодным выходить на реализацию на более поздней стадии строительства, либо делить объем квартир на «стартовый» и тот, который они выставят уже на завершающем этапе.

Эксперт считает, что доля столичных проектов жилья эконом-класса продолжит рост. Также, по его словам, вероятно увеличение количества объектов с готовой отделкой. Ну и, наконец, будут развиваться программы длительных рассрочек, превышающих два года.

Новостройки в «чистом поле»: комфортное жилье или изоляция от жизни>>

В ожидании рекордно низкой ипотеки

В начале 2017 года программа государственного субсидирования ипотеки закончилась. Партнер Группы компаний SRG Максим Русаков считает, что в ее продлении нет необходимости, так как ставки по ипотечным кредитам постепенно возвращаются на уровень 2014 года.

«Мы ожидаем новых рекордов на рынке ипотеки, хотя нельзя не отметить, что кризисный 2014 год начинался крайне оптимистично», - говорит специалист.

По мнению аналитиков, в Московской области по-прежнему актуален «отложенный ипотечный спрос». Так, в агентстве «ИНКОМ-Недвижимость» подчеркивают, что примерно каждый третий потенциальный ипотечный покупатель, собиравшийся приобрести недвижимость в ближайшее время, в условиях смягчения государством кредитно-денежной политики отложил принятие решения о заключении сделки. Люди ждут дальнейшего снижения ключевой ставки и, соответственно, ипотечных ставок.

«Если ранее люди ориентировались на ставку 12,45%, то сейчас в умах потребителей «засела» другая цифра — 10%. Весь рынок ожидает понижения ставок по кредитам до этой отметки, а возможно, и ниже», - рассказывает Сергей Шлома.

В свою очередь, Гутман обращает внимание на то, что дальнейшая ситуация с размером ипотечных ставок будет напрямую зависеть от того, как изменится ключевая ставка ЦБ.

Жизнь в центре Москвы: мажоры, попрошайки и проблемы с парковкой>>

Выгодная весна

Тем не менее, чтобы при покупке недвижимости в 2017 получить максимальную выгоду, эксперты не советуют откладывать сделку в долгий ящик.

По словам Гутмана, самые выгодные предложения и акции предлагаются застройщиками именно сейчас: до конца января уровень скидок на ряд предложений превышает 20%. Как правило, с февраля для строящихся объектов цена корректируется в сторону увеличения.

Эксперт также советует приобретать квартиры, на которые распространяются акции, и с отделкой от застройщика – как в строящихся проектах, так и в готовых домах с хорошей транспортной доступностью.

По данным эксперта SRG, пиковыми сезонами на рынке недвижимости являются середина весны и середина осени. Именно в эти периоды представлено максимальное количество предложений, и покупателю есть из чего выбрать.

«Сезонность на рынке недвижимости в первую очередь обоснована деловой активностью населения. Так, январь-февраль – это всегда мертвый сезон. Все хорошие и интересные предложения ушли с рынка еще перед Новым годом, фактически остались неликвидные объекты. Также затишье приходится на период майских праздников и летних отпусков», - добавляет Русаков.

По оценкам экспертов, покупатели в целом идут на сделки крайне осторожно. В Департаменте вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают, что, несмотря на прогнозы о росте ВВП и снижении уровня инфляции до 5% в 2017 году, люди по-прежнему не уверены в стабильности своего материального положения в ближайшем будущем и соглашаются на сделки лишь по факту острой необходимости.

От Мажорного до Последнего: откуда взялись необычные названия улиц в Москве>>