Доступная ипотека и избыток новостроек: что ждет рынок жилья в Москве осенью‑2017
Цены на вторичном рынке жилья в Москве летом 2017 года заметно опустились. На руку покупателям и снижение ставок по ипотеке на 1,5-2% у ведущих российских банков. Те же, кто все еще не купил квартиру, задаются вопросом – ждать еще снижения или пора покупать, пока цены снова не выросли в связи с традиционным осенним всплеском деловой активности у населения. Корреспондент РИАМО узнал у экспертов, что будет с ценами на недвижимость в Московском регионе в этом сезоне, и стоит ли покупать жилье прямо сейчас.
Аномальная активность
Как показывает статистика, за минувший год цены на вторичное жилье в Москве опустились, а на новостройки, напротив, выросли.
Так, по данным на 9 сентября 2017 года, согласно информации портала «Недвижимость и цены», средняя стоимость квадратного метра «вторички» в Москве составляет 197 936 рублей, в новостройках – 173 454 рублей. При этом в августе 2016 года цены находились на уровне 200 537 и 162 170 рублей соответственно.
В Подмосковье ситуация обратная: если в августе 2016 года квадратный метр во «вторичке» стоил 79 683 рубля, то в нынешнем сентябре — уже 83 312 рублей. При этом новостройки в области дешевеют: стоимость «квадрата» тут снизилась с 88 324 рублей в августе 2016 года до 80 778 рублей в нынешнем сентябре.
Любопытно, что обычно лето считается «мертвым сезоном» на рынке недвижимости — однако, в нынешнем сезоне ситуация сложилась иначе: в августе и сентябре эксперты зафиксировали всплеск числа сделок с жильем в столичном регионе.
«Особенно ярко рост по сделкам проявился в эконом-сегменте с квартирами стоимостью до 7-8 миллионов рублей», — отмечает вице-президент Гильдии риэлторов Московской области Александр Саяпин.
Дешевые новостройки и доступная «вторичка»
Среди причин, ожививших рынок недвижимости в Москве и Подмосковье, эксперты называют несколько факторов: это и снижение ставок по ипотеке, и усталость покупателей от бесконечного ожидания все лучших и лучших предложений. Кроме того, сами продавцы стали охотнее идти на уступки.
«Продавцы тоже устали от нестабильности рынка и продолжающегося банкротства девелоперов. Думаю, до конца года все эти тенденции сохранятся. Причем это в равной степени касается и Москвы, и Московской области», — поясняет вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов.
В свою очередь, генеральный директор агентства недвижимости «Century 21 Еврогруп Недвижимость» Петр Машаров отмечает, что сейчас девелоперы сдают все новые крупные проекты в Московском регионе, а при отсутствии стабильного спроса они вынуждены предлагать недвижимость по очень привлекательным ценам.
«Получается, что цены на жилье в новостройках идут вниз – и постепенно тянут за собой вторичный рынок жилья», — говорит Машаров.
В целом аналитики сходятся в том, что тенденция к оживлению на рынке недвижимости Москвы и области сохранится как минимум до конца текущего год, поскольку в 2017-2019 годах планируются к сдаче все крупнейшие объекты региона. В условиях жесткой конкуренции цены вряд ли будут существенно расти, а самыми массовыми сегментами в плане продаж жилья по-прежнему останутся бизнес и эконом-класс.
Заниженная ипотека
Перенасыщенность Москвы жильем неизбежно влияет на рынок в целом. Так, по словам руководителя Департамента аналитики и консалтинга «БЕСТ-Новострой» Сергея Лобжанидзе, при выборе жилья люди все чаще отдают предпочтение «старой» Москве из-за огромного количества привлекательных вариантов.
При этом число сделок в Подмосковье из-за этого снизилось. Снижается и количество сделок на «вторичке»: людям проще купить новое жилье, учитывая обилие вариантов.
«Также могу отметить рост числа сделок по ипотеке: если в 2016 году этот показатель составлял около 40%, то за первое полугодие нынешнего года — уже 53-55%. Думаю, до конца года будут все 60%», — рассказывает Сергей Лобжанидзе.
Специалист отмечает, что эта цифра — далеко не предел: в некоторых странах Восточной Европы число сделок по ипотеке доходит до 90%. Хотя, по мнению эксперта, в случае со столичным регионом подобная ситуация все же маловероятна.
«Затоваривание» и риски дольщиков
Между тем, при большом выборе предложений на рынке недвижимости столичного региона возникают различные скрытые угрозы.
Так, по мнению Петра Машарова, в Москве и Подмосковье стоит ожидать появления и области недостроенных объектов и банкротства некоторых небольших застройщиков. Причина этого в том, что сейчас цены на недвижимость в столичном регионе близки к инвестиционной себестоимости.
«Застройщикам этого мало, ведь им нужна хоть какая-то прибыль. Но в ситуации, когда жилье фактически продается по себестоимости, возникает риск того, что средств попросту может не хватить на достройку возводимых объектов», — объясняет эксперт.
Самойлов также отмечает, что на рынке жилья в Московском регионе наблюдается явное затоваривание, интересных предложений становится все больше и больше, а покупательная способность населения при этом не растет. Такая ситуация создает угрозу для всего рынка новостроек в целом.
«По инсайдерской информации, сегодня даже крупные девелоперы испытывают определенные финансовые сложности. А это значит, что у покупателей жилья растет риск попасть в число обманутых дольщиков», — предупреждает Самойлов.
В то же время специалист указывает на то, что этот термин в данном случае не вполне корректен, а покупка жилья в момент, когда дом еще не возведен — это всегда приобретение кота в мешке, которое неизбежно связано с рисками.
Цены еще упадут?
По мнению Саяпина, еще более ощутимое снижение цен на недвижимость в Московском регионе может произойти после марта 2018 года — при условии, что не случится экономического чуда, и цены на нефть не начнут расти.
«Дело в том, что цены сейчас искусственно поддерживаются при помощи стабилизационного фонда России. Однако он не бесконечен и уже исчерпан примерно на 60-65%», — констатирует эксперт.
По его прогнозам, примерно к марту 2018 года стабфонд иссякнет полностью, что незамедлительно скажется на ценах на жилье.