В чем уникальность «дела Долиной» и как решить проблему с возвратом квартир «бабушкам»: комментарии юристов

Насколько уникально решение суда о возврате Ларисе Долиной проданной квартиры и как оно повлияло на юридическую практику, читайте в материале РИАМО.

В чем суть «дела Долиной»

Фото - © РИА Новости

О том, что известная певица Лариса Долина подала иск в суд, чтобы вернуть себе проданную под влиянием мошенников квартиру, и в итоге получила желаемый результат, слышало большинство населения страны. Однако решение суда первой инстанции не было опубликовано, и с подробностями дела публика ознакомилась только после того, как завершилось разбирательство во второй инстанции и было обнародовано апелляционное определение (его можно скачать на странице дела в разделе «Документы»).

Судебный акт изобилует вымаранными местами, но все-таки дает представление о деле.

В частности, там сказано, что суд пришел к выводу о признании договора купли-продажи квартиры недействительным по основаниям статьи 178 Гражданского кодекса РФ («Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения»). Утверждается, что у Ларисы Долиной «не было истинного намерения и выраженной воли на отчуждение квартиры, она действовала под влиянием посторонних лиц, убедивших ее, что она сотрудничает с правоохранительными органами, участвует в “спецоперации” по выявлению и задержанию преступников, сделки осуществляются фиктивно под контролем сотрудников правоохранительных органов».

Кроме того, суд отказал покупательнице квартиры, Полине Лурье, во взыскании с Долиной денег, уплаченных за квартиру. В качестве обоснования такого решения суд указал на то, что эти деньги достались мошенниками, и покупательница «не лишена возможности» предъявить им требования о возмещении соответствующих убытков.

Также из судебного акта следует, что в суд были представлены результаты двух экспертиз: психолого-психиатрической и политологической (деструктологической), сыгравшие в пользу Долиной. Выводы этих экспертиз Полиной Лурье оспорены не были.

Насколько уникально «дело Долиной»

Фото - © РИА Новости

Согласно комментариям юристов по запросу РИАМО, самое непонятное в деле Долиной – тот факт, что суд не применил так называемую двустороннюю реституцию, предусмотренную статьей 167 ГК РФ. В частности, такого мнения придерживается Александр Малютин, юрист, автор канала «Прочёл в законе».

«Самая странная ошибка в деле Долиной и аналогичных делах – отказ вернуть деньги (применить двустороннюю реституцию)», – полагает юрист, автора канала «Прочёл в законе» Александр Малютин.

Александр Малютин

юрист

По его словам, по закону суд может отказать в применении двусторонней реституции только в исключительных случаях, когда эти противоречит нормам правопорядка и нравственности.

«Это такие примеры, когда сама сделка изначально основана на чем-то незаконном. Если кто-то заключит сделку о продаже того, что нельзя продавать, и сделка состоится, то суд к ней не применит последствия недействительности. В примере с делом Долиной таких оснований нет, на мой взгляд нет», – пояснил эксперт.

По словам кандидата юридических наук, партнера TC Legal Константина Ибрагимова, вместо двусторонней реституции суд в деле Долиной применил одностороннюю, то есть обязал покупателя вернуть квартиру, а продавца вернуть деньги не обязал. В этом аспекте данное дело уникально, полагает собеседник РИАМО.

«Односторонняя реституция не выдерживает никакой критики и прямо противоречит тексту и смыслу статьи 167 ГК РФ. Однако в других делах суды все же применяют двустороннюю реституцию и обязывают продавца вернуть деньги. В итоге, правда, покупатели тоже остаются без денег, но, в отличие от дела Долиной, по другой причине – отсутствия у продавца денег и иного имущества, на которое можно обратить взыскание», – рассказал Ибрагимов.

Юрист, партнер «ГК Лигал» Екатерина Калинина считает, что решение по делу Долиной не уникально – оно укладывается в сложившуюся судебную практику, основанную на статье 177 ГК РФ («Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими»).

«Однако, как видно из полного текста судебного акта, в этом деле суд, несмотря на наличие экспертиз, однозначно указывающих на неспособность Долиной руководить действиями (ст. 177 ГК), применил статью 178 ГК о заблуждении. Это вызывает вопросы, так как мотивы такого выбора нормы в решении раскрыты неполно, а оценка осмотрительности покупателя (требуемая п. 5 ст. 178 ГК) не проведена»

Екатерина Калинина

Юрист, партнер «ГК Лигал»

О том, что не была применена необходимая в данном случае норма, сказал и эксперт фонда «За права заемщиков», владелец и директор ООО ФПК «Альтернатива» Антон Канунников.

«Судом достаточно формально были оценены доказательства по делу, не были применены положения п. 5 ст. 178 ГК РФ (суд мог отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон. Т.е. Лурье была или должна была быть осведомлена о наличии влияния заблуждения», – пояснил собеседник РИАМО, добавив, что, возможно, сторона ответчика не заявила об этом в суде.

На еще одну возможную ошибку суда указал Александр Малютин.

«Если сделка оспаривается по основанию заблуждения (статья 178 ГК РФ), есть важная оговорка – по закону нельзя признавать сделку недействительной, если кто-то заблуждается в ее мотиве (причине). Продажа квартиры из-за помощи в поимке преступников – это мотив», – подчеркнул эксперт. Однако в деле Долиной суд данную норму проигнорировал.

О том же самом сказал Константин Ибрагимов.

«Зачастую имеет место не заблуждение относительно самой сделки, а заблуждение о ее мотивах. Иными словами, продавец понимает, что он заключает договор купли-продажи, но думает, что делает это для каких-то ложных целей. Заблуждения относительно сделки нет», – пояснил партнер TC Legal.

По его словам, при применении данной нормы встречаются «дефекты судебной практики».

Какие ошибки совершила в суде покупатель квартиры

Как считает Екатерина Калинина, ключевой вопрос к ответчику (покупателю) — почему не оспаривались выводы решающей психолого-психиатрической экспертизы, хотя практика Верховного Суда последних лет четко говорит: такая экспертиза — основное доказательство по статье 177 ГК.

«Фактически суд, имея неоспоренный акт экспертизы, иного выбора и не имел», – отметила собеседница РИАМО.

О том, что ответчику было необходимо оспорить выводы психолого-психиатрической и деструктологической экспертиз, показавших, что Долина находилась под влиянием заблуждения, которое она не могла распознать, и не могла руководить своими действиями, сказал и Антон Канунников.

Как дело Долиной повлияло на судебную практику

Фото - © Сергей Никифоров-Гордеев / Фотобанк Лори

По мнению Екатерины Калининой, дело Долиной — не первый, но самый резонансный пример системной проблемы.

«Хотя формального прецедента нет, суды часто ссылаются на него, а практика склоняется к защите пожилого продавца при наличии соответствующих медицинских доказательств», – отметила партнер «ГК Лигал».

По ее мнению, риски оспаривания сделки с пожилым человеком сейчас крайне высоки.

«Перед сделкой необходимо напрямую пообщаться с его родственниками, чтобы убедиться в их осведомленности о сделке, готовности предоставить жилье (либо наличии у продавца другой квартиры) и отсутствии будущих претензий. Если продавец одинок и его круг общения неясен, разумнее отказаться от такой покупки. Также не следует покупать квартиру, если ее цена существенно ниже рыночной. Это может быть дополнительным аргументом при оспаривании», – посоветовала Калинина.

Решение по делу Долиной стало громким не потому, что оно первое — похожие судебные акты существовали и раньше, — а потому, что оно совпало с острой общественной повесткой, попало в медиапространство и создало эффект домино, полагает юрист консалтинго-брокерского агентства Genesis Group Илья Марусов.

«Оно фактически обозначило новую тенденцию: суды все чаще трактуют сделки с участием пожилых граждан через призму возможного давления, манипуляций и их сниженной способности оценить последствия сделки», – пояснил собеседник РИАМО.

Как рассказал Антон Канунников, в настоящее время, по экспертной оценке, рассмотрено не менее 80 аналогичных споров, и практика рассмотрения по аналогии с доводами, изложенными в решении по делу Долиной, «точно просматривается».

«Ссылок на это решение суды, конечно, не делают, но мотивы очень схожи. В многочисленных чатах люди объединяются и делятся результатами споров в реальном времени, и общественный резонанс точно имел положительный эффект. Сейчас наблюдается тенденция направления дел на новое рассмотрение со стадии апелляции и кассации», – отметил эксперт.

Что делать для решения проблемы с возвратом квартир «бабушкам»

Фото - © Сгенерировано ИИ

По мнению большинства экспертов, даже если решение по делу Долиной будет отменено Верховным судом, это не решит глобальную проблему.

«ВС может обозначить пределы применения ст. 177 ГК РФ и уточнить критерии “неспособности понимать значение своих действий”, что станет важным ориентиром для нижестоящих судов. Однако само поле для злоупотреблений останется: пока пожилой человек может заявить, что находился под давлением, а доказательством этому будут выступать лишь показания его самого и “странность обстоятельств” сделки, риски сохраняются. Даже отмена решения по Долиной не вернет автоматической защиты добросовестным покупателям — слишком много аналогичных исков уже подано и рассматривается», – полагает Илья Марусов.

Чтобы выйти из этого тупика, нужны параллельные изменения в законодательстве и правоприменении, пояснил юрист Genesis Group. Среди них:

• введение реестра заболеваний, при которых гражданин не может самостоятельно распоряжаться недвижимостью;
• проведение процедуры медицинского освидетельствования такого продавца врачом-психиатром-наркологом с получением соответствующего заключения для исключения состояния аффекта;
• в случае, если поведение продавца кажется подозрительным – обращение в правоохранительные органы с запросом на проведение проверки и получением отказа в возбуждении уголовного дела;
• «период охлаждения», когда деньги блокируются банком до проверки фактических обстоятельств сделки;
• обязательное нотариальное удостоверение и видеофиксация всех сделок с участием пожилых собственников;
• формализация процедуры оценки дееспособности — понятная, проверяемая и одинаковая для всех;
• жесткая регламентация расчетов через эскроу или аккредитив, исключающая серые посреднические схемы.

«Все эти меры не работают поодиночке, но в комплексе позволяют защитить и продавца, и покупателя. И самое важное: необходимо законодательно установить, что добросовестный приобретатель не может терять жилье без компенсации, если он действовал разумно и проверил сделку по всем правилам», – полагает Марусов.

Илья Марусов

юрист Genesis Group

Собеседник РИАМО констатировал, что сегодня именно покупатель несет самые тяжелые последствия.

«И пока эта логика не будет изменена — ни одно громкое отмененное решение, даже по делу Долиной, не остановит цепную реакцию», – уверен юрист.