Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

29 августа 2023 13:17

Фото - © Adobe Stock

Что нужно сделать перед продажей доли в квартире, какие документы нужны для совершения сделки и как оформить договор, читайте в материале РИАМО.

Что такое долевая собственность

Фото - © Freepik

Долевая собственность – это совместное владение недвижимостью, но с выделением в ней доли. Доли в квартире могут быть выделены в разных пропорциях: например, один собственник может владеть тремя из четырех комнат в квартире, а другой – только одной.

Для пользования квартирой в общей долевой собственности владельцы могут заключить соглашение, в котором будет прописан порядок управления недвижимостью: кто и какую часть собственности может использовать и каким образом. Если не удалось об этом договориться, то спор может быть разрешен в судебном порядке.

В приватизированной квартире доли формируются по умолчанию равными, но при желании собственники могут и поменять пропорции, главное – договориться.

Доля в квартире определяется двумя способами:

в частях от целого – например, 1/4 квартиры (идеальная доля);
в натуре – например, одна комната или 30 м² (реальная доля).

Уведомить других собственников

Согласно статье 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли, кроме случаев реализации объекта с публичных торгов и продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Поэтому, собираясь продать долю, ее владелец обязан прежде всего уведомить об этом собственников других долей, причем каждого отдельно. Если доля им не нужна, то сособственники должны оформить письменный отказ.

Если сособственник не выходит на связь, то нотариус подготавливает уведомление и отправляет его по почте по месту регистрации адресата.

Если участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в течение месяца, то владелец вправе продать ее любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Учесть права зарегистрированных лиц

Фото - © Ю. Иванко/Сайт мэра Москвы

Кандидат юридических наук, член рабочей группы Мосгордумы при депутате Метлиной Н.Б. по противодействию мошенничеству в сфере жилой недвижимости Оксана Филачева подчеркивает, что также важно учитывать права на жилье тех жильцов, которые зарегистрированы в квартире помимо собственников долей, например, лиц, имеющих право пожизненного проживания, и несовершеннолетних детей. В противном случае сделка может быть оспорена такими лицами, органами социальной защиты или прокуратурой.

«Если доли в квартире ранее оплачивались материнским капиталом, в этом случае необходимо проверить, не нарушались ли права несовершеннолетних детей, то есть были ли на них оформлены доли в квартире. Родители обязаны оформить на детей право собственности на такую долю и получить согласие органов опеки на ее отчуждение новому собственнику», – добавила специалист.

Что будет, если проигнорировать преимущественное право сособственников

Фото - © Adobe Stock

По словам Филачевой, многие граждане обходят право преимущественной покупки, заключая по совету некоторых нотариусов два договора: дарения и купли-продажи доли, и тем самым лишают сособственников возможности реализации ими преимущественного права покупки доли.

«Такие сделки могут быть признаны притворными в суде, что повлечет перевод прав и обязанностей покупателя доли на ваших сособственников доли, а вы понесете судебные издержки, связанные с оспариванием ими совершенных вами сделок без надлежащего уведомления других владельцев долей в квартире», – предупреждает эксперт.

Какие документы необходимы для регистрации сделки

Фото - © Adobe Stock

Генеральный директор АН «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева напоминает, что для регистрации сделки по продаже доли в квартире нужны следующие документы:

документ, подтверждающий право собственности: выписка из ЕГРН либо свидетельство о регистрации права, если квартира покупалась до 2016 года;
документ основания права собственности: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.
выписка из лицевого счета на жилое помещение;
отказ от преимущественного права покупки доли от других сособственников.

Что должно быть указано в договоре купли-продажи долевой собственности

Фото - © Scott Graham/Unsplash.com

Договор купли-продажи долевой собственности должен содержать:

предмет договора, то есть сведения о продаваемой доле (адрес, площадь, характеристики, кадастровый номер и т.д.);
цену объекта недвижимости;
список остальных собственников с указанием их долей и других лиц, которые сохраняют право проживания в квартире после продажи доли;
информацию об обременениях, если таковые имеются (например, если доля находится в залоге или заключен договор ренты).

Цену продаваемой доли можно установить двумя способами:

указать ее общую стоимость;
указать стоимость одного квадратного метра.

Обязательно ли удостоверять договор купли-продажи у нотариуса

В отличие от продажи объектов недвижимости целиком, договор-купли продажи долевой собственности необходимо удостоверять у нотариуса, кроме случаев, когда:

все владельцы продают свои доли по одной сделке;
доля продается в рамках программы реновации жилищного фонда в Москве или в связи с изъятием квартиры;
собственников долей всего двое, и один из них продает либо дарит долю второму.

За удостоверение договора нужно заплатить госпошлину в размере 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей.

Как зарегистрировать сделку

Фото - © Владимир Трефилов/РИА Новости

После подписания договора купли-продажи переход права собственности регистрируют в ЕГРН. Для этого нужно подать в Росреестр заявление с нотариально заверенными документами, перечисленными выше (обычно это делает нотариус).

Подать заявление также можно в МФЦ, на сайте «Госуслуг», портале Росреестра, сервисе «Домклик» или с помощью выездного обслуживания Росреестра.

Росреестр регистрирует переход права в течение:

десяти рабочих дней через МФЦ;
семи рабочих дней, если заявление подано в электронной форме;
трех рабочих дней, если документы подал нотариус.

Можно ли продать долю в ипотечной квартире

Продажа доли в ипотечной квартире во многом зависит от позиции банка, предоставившего кредит. Как правило, банки не возражают против того, чтобы нашелся покупатель, который погасит всю ипотеку целиком.

Можно ли продать долю квартиры в ипотеку

По словам Юлии Усачевой, купить или продать долю в квартире в ипотеку невозможно.

«Банки не кредитуют такие случаи. Исключением является ситуация, когда собственник, имеющий 1/2 доли, приобретает у второго собственника другую половину, то есть становится владельцем всей квартиры», – уточняет эксперт.

Нужно ли платить налог при продаже доли квартиры

Продажа доли в квартире не освобождает владельца от обязанности платить налог с полученного дохода от продажи недвижимости – НДФЛ в размере 13%.

Владелец недвижимости не платит налог при ее продаже в следующих случаях:

если жилье было приобретено более пяти лет назад;
если недвижимость получена в наследство либо в дар от близкого родственника, приватизирована, приобретена по договору ренты или является единственным жильем, а срок ее владения превышает три года;
если цена продажи ниже цены покупки, но составляет не менее 70% от кадастровой стоимости;
если цена продажи равна цене покупки, но не менее 70% от кадастровой стоимости.

Независимо от срока владения жильем от налога освобождаются семьи с детьми при одновременном соблюдении следующих условий:

– в семье двое или более несовершеннолетних детей либо детей-студентов младше 24 лет, обучающихся очно;
– взамен проданного жилья семья покупает другое в этом же году либо в следующем до 30 апреля;
– площадь нового жилья больше по площади, а его кадастровая стоимость выше;
– кадастровая стоимость продаваемого жилья не превышает 50 миллионов рублей.