Флиппинг: как выбрать квартиру для перепродажи и заработать на ней

Что такое флиппинг и как на нем зарабатывают, читайте в материале РИАМО.

Что такое флиппинг и как на нем заработать

Флиппинг недвижимости (от английского глагола flip, который переводится как «переворачивать») – это стратегия инвестирования, при которой объект недвижимости (обычно старая квартира, реже частный дом) покупается по низкой цене, проходит ремонт и модернизацию, а затем продается по более высокой цене, позволяя инвестору получить прибыль.

Инвесторы зарабатывают на флиппинге как на первичном, так и на вторичном рынке. В первом случае это покупка жилья на этапе его возведения непосредственно у застройщика, а во втором – приобретение недооцененных по различным причинам квартир или домов.

И хотя сам термин получил широкое употребление в России всего несколько лет назад, само это явление совершенно не новое. По словам руководителя агентства недвижимости IDEA Estate Максима Чурилова, есть множество историй еще из нулевых годов, когда российские инвесторы покупали квартиры, делали ремонт и перепродавали их с наценкой. Тогда еще у данного направления не было названия, но это не мешало приносить доход.

Ключевую роль во флиппинге играет правильный подбор недвижимости, ведь далеко не каждая квартира, находящаяся в плохом состоянии, годится для того, чтобы ее можно было отремонтировать и продать с наценкой.

Один из главных навыков флиппера, по словам эксперта, – это насмотренность. «По мере участия в подобных проектах инвестор получает опыт в том, что продается хорошо, а что плохо. Поэтому многие инвесторы на старте своей «флипперской карьеры» начинают сотрудничать с различными агентствами недвижимости, которые помогают им искать ликвидные объекты. У кого еще может быть большая насмотренность, если не у профессионального риэлтора с большим стажем работы?» – отмечает Чурилов.

Как выбрать объект для перепродажи

Максим Чурилов выделяет несколько факторов, которые нужно учитывать при выборе объекта недвижимости для флиппинга.

Транспортная доступность и локация

«Очевидно, что лучше продается квартира, до которой можно дойти пешком от ближайшей станции метро, чем та, где до метро нужно будет еще ехать на автобусе. Однако если объект находится в промзоне, это очень плохо влияет на спрос вне зависимости от близости к метро или другим транспортным линиям», – рассказал собеседник.

Он подчеркнул, что важен баланс между расстоянием до транспортных артерий и тем, как живется в районе: зачастую можно пожертвовать 10 минутами ходьбы, но выбрать квартиру в «зеленом» районе, которая при правильном позиционировании будет продана быстро.

Развитие инфраструктуры и окружающие объекты

По словам Чурилова, наличие в пешей доступности от квартиры школ, детских садов, поликлиник, парков, магазинов, зон для отдыха добавляет району «баллы», в то время как близость заводов, кладбищ и тюрем, наоборот, существенно снижает привлекательность.

Вид из окна и состояние дома

При выборе квартиры также важно оценивать вид из окна и общее состояние дома и территории вокруг него.

«Мало кто хочет, просыпаясь утром, смотреть на МКАД или железную дорогу и открывать в их сторону окно – такие объекты являются источником сильного шума и загрязнения», — объясняет эксперт. Кроме того, важно обращать внимание на то, как выглядит сам дом. «Если потенциальный покупатель зайдет в обшарпанный подъезд, в котором прокурено и плохой запах, то это сильно снизит шанс на продажу квартиры, даже если в ней идеальный ремонт», – пояснил Чурилов.

Площадь квартиры

Как утверждает Чурилов, самые ходовые квартиры – это студии, «однушки» и «двушки», поэтому начинающему инвестору стоит стартовать именно с таких объектов. Трехкомнатные квартиры или квартиры площадью больше 70–80 квадратных метров требуют гораздо больших вложений в ремонт, а желающих купить такое жилье значительно меньше, чем тех, кто хочет приобрести «однушку», поэтому их реализация – более рискованное занятие для начинающего флиппера, отметил специалист.

Финансовый потенциал квартиры

«Если квартира без ремонта стоит 10 миллионов рублей и в этом же районе жилье с отделкой продается, к примеру, за 11 миллионов рублей, то такой объект покупать для перепродажи не стоит, поскольку в этом случае можно остаться без прибыли или потерять деньги», – предупреждает эксперт.

По его словам, финансовую цель каждый определяет для себя самостоятельно: для одних нормальной считается доходность в 30–40% годовых, а другие хотят получать прибыль в размере 60–70%, поэтому и стартовая цена покупки в каждом случае будет разной, и та стоимость, которая для одних инвесторов будет подходящей для выкупа, для других окажется высокой.

Основные риски флиппера

По мнению Чурилова, главные риски для флиппера – это долгий срок реализации объекта и его низкая цена. На это влияют изначальная стоимость покупки, цена ремонта, район покупки, а также не самые очевидные факторы для начинающего инвестора, к примеру, средние ставки по ипотеке, общие тенденции рынка, наличие новостроек в районе, количество квартир с хорошим ремонтом в районе и т.д.

«Хуже всего для флиппера, когда приходится перепродавать квартиру по заниженной стоимости, в результате чего инвестор останется в минусе. Поэтому очень важно составлять финансовую модель, а главное — считать затраты на ремонт еще до приобретения того или иного объекта, чтобы минимизировать свои риски», – подчеркивает эксперт.

Как определить цену будущей перепродажи

В этом процессе все не так очевидно, поскольку рыночная стоимость недвижимости у каждого объекта своя.

«Если вы спросите про одну и ту же квартиру у 10 экспертов, то вы получите 10 разных цен, они могут отличаться не очень сильно, но все равно они будут разные. Поэтому лучше определить некий диапазон цен, в рамках которого есть шанс реализовать квартиру за необходимый отрезок времени», – считает глава IDEA Estate.

Он напомнил, что существуют компании, которые профессионально занимаются оценкой недвижимости для инвесторов и банков, однако стоимость продаваемого жилья редко полностью соответствует цене, которую назвали оценщики.

Проблема заключается в том, что, когда оценщики определяют стоимость, они сравнивают исходную квартиру с аналогичными вариантами в районе, но при этом никогда не учитывается срок экспозиции объектов, то есть тот период, который квартира находится в продаже (к примеру, если рыночная цена определена с оглядкой на конкурентов, чей объект «висит» в продаже 6–12 месяцев, то эта стоимость для флиппера не подойдет). Отсюда вытекает основное правило установления правильной цены: при анализе предложений конкурентов нужно обязательно смотреть историю сделок и сроки экспозиции объявлений. Флипперу нужна цена, при которой квартиры можно продать за 2–4 месяца, считает Чурилов.

Но и здесь, по мнению эксперта, есть поле для экспериментов: можно повысить стоимость и посмотреть, будут ли звонки и просмотры по этой цене, а затем постепенно ее снижать до того уровня, который флиппер установил для себя как необходимый. «Главное в этом процессе – не попасть в классическую ловушку жадности, когда мы повысили цену, и нам кажется, что вот-вот появится тот самый покупатель, который согласится купить объект по такой стоимости. Но проблема в том, что это только „кажется”: проходят недели, затем месяцы, а покупатель может так и не найтись», – предупреждает Чурилов.

Каковы плюсы и минусы флиппинга

Главный плюс флиппинга, по мнению Чурилова, – это хорошая доходность.

«В то время как аренда приносит 5–8% годовых, а облигации и ценные бумаги позволяют получать доход в размере 10–15%, флипперы ориентируются на минимальную доходность в диапазоне 25–30%, а многие ставят планку значительно выше», – пояснил специалист.

Он считает, что при покупке недвижимости для флиппинга можно также использовать ипотечный кредит, что позволит снизить вложения на старте проекта, так как уже необязательно, чтобы на руках была полная стоимость квартиры, а достаточно иметь 15–20% от ее цены.

К минусам флиппинга Чурилов относит риски возникновения форс-мажорных факторов, которые влияют на общие рыночные тенденции.

«Мы наглядно увидели такие факторы в 2022 году, когда в феврале началась СВО, а в сентябре была объявлена мобилизация. Спрос на недвижимость в эти периоды сильно падал, так как сокращалось количество покупателей, но при этом росла конкуренция, так как в продаже появлялось много объектов тех, кто хотел быстро продать недвижимость», – рассказал эксперт.

Советы начинающим флипперам

Начинающим флипперам Чурилов дает следующие советы:

• не начинать заниматься флиппингом самостоятельно без должного опыта; новичку необходимо заручиться поддержкой хорошего риэлтора, который поможет подбирать подходящие объекты, проводить их юридическую проверку и считать финансовую модель;
• найти тех, кто будет делать ремонт, заблаговременно: при выборе подходящего объекта желательно сразу приехать с прорабом, который своим профессиональным взглядом оценит объем и стоимость работ;
• считать все затраты на проект до того, как объект будет куплен;
• не гнаться за очень большими дисконтами при выкупе квартир, поскольку в таких случаях у объекта могут быть юридические проблемы, поэтому такие объекты лучше не покупать.