В Подмосковье объяснили, что важно знать при заключении договора о переуступке прав

Что такое «переуступка прав» и зачем дольщики продают и покупают права требования? На что следует обратить внимание и как правильно оформить сделку, рассказали в пресс-службе министерства жилищной политики Московской области.

Переуступка прав или цессия — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. Покупка не жилья, а права требования на него у физического или юридического лица, заключившего с застройщиком договор долевого участия (ДДУ).

Почему покупают/продают по переуступке?

Человек хочет приобрести квартиру в новостройке. Что делать покупателю, если все квартиры в строящемся доме уже реализованы по ДДУ? Искать дольщика, готового заключить договор уступки права требования.

Причин, по которым участник долевого строительства решает продать квартиру, достаточно много. В частности, такую модель используют некоторые инвесторы. Однако есть ситуации, приводящие к серьезным рискам при переуступке прав на квартиру по ДДУ. Например, дольщик мог выяснить, что у застройщика проблемы, и решил избавиться от недвижимости.

Прежде чем соглашаться на сделку, необходимо проанализировать репутацию застройщика и проконсультироваться с юристами по недвижимости относительно данного объекта.

Все неустойки рассчитываются по сумме начального ДДУ

В ДДУ указана стоимость, по которой квартиру приобретал первый дольщик у застройщика. Как правило, переуступка происходит уже на другой стадии строительной готовности дома — а это уже другая стоимость квартиры. Это значит, что при задержке ввода дома или других судебных разбирательствах с застройщиком все штрафы в пользу нового дольщика будут рассчитываться из суммы первого ДДУ — это меньше, чем по переуступке.

Договор переуступки не должен менять ДДУ

Договор уступки не может менять первоначальный ДДУ: площадь, проектные изменения, согласие застройщика на уступку, характеристики квартиры и мест общего пользования, обязательства по выплатам при изменении площади, заключение договора с управляющей компанией, подсудность, обязательства застройщика и возможность расторжения остаются неизменными.

Согласие на сделку должны дать оба супруга

Если на момент заключения договора ДДУ человек состоял в браке, недвижимость признается общей собственностью. При этом абсолютно не важно, на кого из супругов она оформлена. Несогласие одного из супругов на отчуждение прав по ДДУ может привести к признанию уступки недействительной сделкой.

В рамках договоров все платежи подтверждены

Новому дольщику должна быть известна вся цепочка сделок до уступки. При банкротстве застройщика его конкурсный управляющий будет оспаривать именно уступки, представляя их, как неподтвержденные документально сделки. Поэтому особое внимание следует уделить финансовым документам сопровождающим платежи по договору уступки. Все платежи и происхождения средств в рамках договоров должны быть подтверждены банковским документами.

Желательно, чтобы сделку сопровождал опытный юрист, который проверит все документы и максимально обезопасит покупателя от потери средств и собственности.

Переуступка прав в банкротстве застройщика

Переуступить права требования возможно и в рамках процедуры банкротства застройщика, в таком варианте цена может быть значительно ниже рыночных условий, но и таит в себе серьезные риски и издержки.

Необходимо будет включаться в реестр требований участников строительства. Если это сделал цедент, то надо будет произвести замену в реестре его на приобретателя прав. Включение в данный реестр имеет строгие временные рамки, в которые надо уложиться, т. к. в противном случае придется убедить суд в уважительности причин, почему не успели.

Кроме того, в банкротстве застройщика обязательно участвует ППК Фонд развития территорий, специальная организация, созданная для защиты прав дольщиков на проблемных объектах, и, в случае применения механизмов Фонда, возможны два пути — дострой или выплата компенсации.

Ранее губернатор Подмосковья Андрей Воробьев отмечал, что власти региона слышат поступающие от жителей запросы и стараются их реализовать.