Кредит за счет аренды: как выплачивать ипотеку, сдавая жилье

Какую квартиру для ипотеки выгоднее выбрать, нужно ли согласовывать ее сдачу в наем с банком и зачем нужен договор аренды, читайте в материале РИАМО.

Узнать условия ипотечного кредита в банке

Согласно статье 29 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», владельцем жилья при сдаче его в аренду остается заемщик, а значит он может использовать его по своему усмотрению и зарабатывать на нем.

По закону банк не имеет права запретить заемщику сдавать ипотечное жилье в аренду. 14 октября 2016 года Верховный Суд Российской Федерации вынес Постановление № 309-АД16-8799, в соответствии с которым условия кредитных договоров, запрещающие заемщику распоряжаться предметом ипотеки посредством сдачи его в аренду, а также в безвозмездное пользование третьими лицами, были признаны незаконными и нарушающими установленные законом права потребителя.

Для многих сдача ипотечной квартиры в аренду является основным источником доходов для погашения жилищного кредита. Согласно статье 346 ГК РФ, для этого не требуется одобрение банка, однако нужно внимательно читать условия ипотечного договора. В нем может быть указано, что собственник может передавать заложенное имущество в пользование другим лицам только по согласованию с банком. Такое требование вполне обосновано – кредитные организации заинтересованы в сохранности объекта залога на случай, если заемщик не сможет выполнить свои долговые обязательства.

В противном случае банк может обязать заемщика досрочно выплатить весь долг по ипотеке.

При этом дарить, продавать и обменивать залоговую квартиру можно только с согласия банка.

Выяснить, какое жилье выгоднее сдавать в аренду

«Самоокупаемость – оптимальная стратегия долгосрочного инвестирования в недвижимость. Чтобы доходность была высокой, целесообразно выбирать ипотечные кредиты со специальными условиями: траншевая ипотека (новая форма жилищного кредита, которая предполагает его разделение на несколько частей (траншей, ред.), программы с субсидированием ставки от застройщика и без первоначального взноса», – отмечает эксперт по недвижимости и ипотечному кредитованию, основатель агентства недвижимости Gubanova Estate Анна Губанова.

Для сдачи в аренду она рекомендует приобретать квартиру в кредит в новостройках, поскольку ипотечные ставки по ним ниже, а сумма ежемесячных платежей гораздо меньше, чем при покупке «вторички». Кроме того, застройщики конкурируют между собой и предлагают потребителю бонусы: скидки, отделку или мебель в подарок.

Так, например, при стоимости квартиры 6 млн рублей на первичном и вторичном рынках, при условии первоначального взноса в 900 тысяч рублей, сроке погашения в течение 30 лет, за квартиру на первичном рынке ежемесячно нужно будет платить по 4400 рублей на этапе строительства и далее по 29 600 рублей (при ставке 5,7%) – переплата при этом составит до 5 556 369 рублей. За ипотечную квартиру же на вторичном рынке ежемесячно придется отдавать по 50 505 рублей (при ставке 11,5%) и переплата составит уже 13 084 275 рублей.

Таким образом, высокие ипотечные ставки на вторичном рынке сделали это направление абсолютно невыгодным для инвесторов, желающих зарабатывать на сдаче квартиры.

Что же касается новостроек, то сейчас, по словам основателя агентства недвижимости нового типа Gordashnikova Land Елены Гордашниковой, вкладываться в «первичку» стало менее выгодно после отмены «околонулевой» ипотеки.

«Пока действовали субсидированные ставки от застройщиков, было очень выгодно вкладываться в первичную недвижимость. Благодаря экстремально низким ставкам, близким к нулю, ежемесячные ипотечные платежи оказывались небольшими», – поясняет эксперт.

Она отмечает, что очень выгодно сдавать жилье с использованием деления.

«Это подходит для больших квартир с несколькими санузлами. То есть вместо одного арендатора можно сдавать двум или трем. Это позволит увеличить размер арендных платежей с одного актива вдвое и таким образом и покрывать ипотечные платежи, и зарабатывать. Но надо иметь в виду, что при таком способе требуется обязательное согласование перепланировки», – описывает преимущества основатель Gordashnikova Land.

Учесть нюансы при выборе квартиры для сдачи в аренду

По словам Анны Губановой, при выборе квартиры стоит также учитывать такие нюансы, как транспортную доступность и общую инфраструктуру. Основатель Gubanova Estate рекомендует выбирать квартиру для сдачи в аренду таким образом, чтобы трафик желающих снять жилье был постоянным во избежание простоя.

Руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева советует брать в кредит жилье с уже готовой отделкой, поскольку самостоятельный ремонт обойдется дороже.

Однако за годы аренды ремонт неизбежно портится, ломается мебель, выходит из строя бытовая техника, но это не должно расстраивать владельца, считает Анна Губанова. Она подчеркивает, что относиться к квартире, приобретаемой для аренды, нужно как к источнику дохода и заранее предусматривать все нюансы, в том числе возможные непредвиденные расходы.

«Стратегия сдачи ипотечной квартиры в аренду работает безотказно и часто используется как покупка на будущее для детей. При минимальных вложениях покупатель получает собственное жилье, которое растет в цене и оплачивается арендатором. Владелец при необходимости может продать квартиру и использовать средства на свои цели, обременение банка – не преграда», – резюмирует эксперт.

Учесть плюсы и минусы сдачи ипотечного жилья в аренду

По словам председателя правления кредитного потребительского кооператива «Капитал регионов» Игоря Бутакова, плюсами сдачи ипотечной квартиры в аренду являются:

• регулярные платежи;
• планирование поступления средств в бюджет на среднесрочный период;
• погашение ипотеки без особого вреда для личного бюджета.

Минусы же, по мнению эксперта, следующие:

• регулярный поиск арендатора и возможные простои в сдаче квартиры;
• арендные платежи не всегда растут соразмерно инфляции;
• периодически необходимы дополнительные траты на ремонт;
• стоимость квартиры не возрастает кратно инфляции за срок ипотеки.

Согласовать сдачу ипотечного жилья в аренду с банком

Для согласования аренды ипотечного жилья с кредитной организацией необходимо написать типовое заявление, приложив к нему следующие документы:

• паспорт;
• ипотечный договор;
• документ, подтверждающий, что заемщик является владельцем жилья, которое хочет сдать;
• проект договора аренды с указанием ФИО и паспортных данных арендатора и срока сдачи объекта в аренду, в котором должно содержаться следующее условие: «на дату подписания договора найма объект недвижимости находится в залоге у банка».

Список необходимых документов может несколько отличаться в зависимости от конкретной ситуации.

После согласования с банком можно смело размещать объявление о сдаче жилья.

Заключить договор аренды при сдаче ипотечного жилья

Заключать договор с арендатором жилья необходимо исходя из следующих соображений:

• во-первых, он защитит собственника от действий недобросовестных квартиросъемщиков (порчи имущества, несвоевременной оплаты и т.д.);
• во-вторых, сдача недвижимости без официального оформления запрещена законом и может повлечь за собой привлечение к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство, взыскание суммы всех неуплаченных налогов, штрафов и пеней;
• и в-третьих, если об этом узнает банк, то он может потребовать досрочно погасить долговые обязательства или отсудить ипотечную недвижимость у заемщика.

Договор аренды (найма) ипотечной квартиры заключается в письменной форме. В нем необходимо указать:

1. предмет договора (что и на какой срок сдается);
2. максимально подробное и конкретное описание жилья с указанием адреса, этажа, площади, количества комнат, мебели и прочего;
3. права и обязанности сторон;
4. условия оплаты аренды;
5. паспортные данные, платежные реквизиты, номера телефонов и иные личные данные наймодателя и нанимателя, которые могут пригодиться.