Участок попал в зону затопления: можно ли там строить дом и вернуть деньги?

С августа текущего года строительство капитальных объектов в границах зон затопления и подтопления запрещено, поэтому владелец участка ИЖС в некоторых случаях может фактически лишиться возможности построить дом. Однако собственник может попытаться оспорить границы зоны, потребовать возмещения убытков или даже выкупа земли. Об этом РИАМО рассказа адвокат, эксперт по земельному праву и недвижимости Наталья Шалуба.

Если земельный участок включили в границы зоны затопления или подтопления, собственник не лишается права на землю автоматически. Однако возможности ее использования существенно сокращаются.

«С 4 августа 2026 года правила стали жестче: статья 67.1 Водного кодекса РФ теперь прямо запрещает строительство объектов капитального строительства в границах зон затопления и подтопления, за исключением сооружений инженерной защиты. Поэтому если весь участок ИЖС оказался в такой зоне, собственник действительно может фактически лишиться возможности построить на нем жилой дом», — рассказала Шалуба.

Если ограничения распространяются только на часть участка, ситуация может оказаться проще. Владельцу следует выяснить, получится ли разместить дом на оставшейся территории с учетом обязательных отступов и других градостроительных требований.

Можно ли оспорить зону затопления

Сам факт появления участка в границах такой зоны еще не означает, что собственнику придется смириться с ограничениями. По словам адвоката, в первую очередь необходимо получить решение об установлении зоны, координаты ее границ и материалы, на основании которых они были определены.

Если при установлении границ использовались недостоверные данные, в расчетах были допущены ошибки или реальные характеристики территории им не соответствуют, границы можно попытаться оспорить. Для этого, как правило, потребуется гидрологическое или другое специальное исследование.

«После обеспечения территории инженерной защитой может ставиться вопрос об изменении или прекращении соответствующей зоны. Но сначала необходимо юридически изменить режим территории, и только после этого приступать к строительству дома», — подчеркнула эксперт.

Когда можно потребовать деньги за участок

Если зона затопления установлена законно, но из-за новых ограничений земля существенно потеряла в стоимости, владелец может потребовать возмещения убытков в соответствии со статьей 57.1 Земельного кодекса РФ. Размер потерь в таком случае обычно подтверждается отчетом об оценке.

«Если участок вообще невозможно использовать в соответствии с его разрешенным использованием, например участок ИЖС полностью попал в зону, где капитальное строительство запрещено, можно рассматривать и требование о выкупе земельного участка в порядке статьи 107 ЗК РФ», — пояснила Шалуба.

Что делать, если проблемный участок недавно купили

Отдельно эксперт советует выяснить, когда именно появилась зона затопления — до или после приобретения земли. Если ограничение существовало на момент сделки, а продавец знал о нем, но скрыл информацию и представлял участок как пригодный для строительства, претензии могут быть предъявлены уже к нему.

В зависимости от обстоятельств покупатель может поставить вопрос об уменьшении стоимости участка, возмещении убытков или расторжении договора.

Поэтому первым шагом для собственника должно стать выяснение даты и оснований установления зоны, проверка ее границ и определение того, какая часть участка попала под ограничения. От этого будет зависеть дальнейший вариант действий: оспаривание границ, создание инженерной защиты, взыскание убытков, выкуп земли или предъявление требований продавцу, заключила адвокат.

Подписывайтесь на канал РИАМО в МАКС.