Спрос на новостройки Москвы падает, а стройки продолжаются: что с ценами

Спрос на московские новостройки действительно снижается, однако массовой остановки строительства и обвала цен на квартиры пока не происходит. Девелоперы продолжают запускать часть проектов, несмотря на более слабые продажи, а высокие затраты на финансирование и строительство не позволяют им просто снизить цены. О том, почему рынок оказался в такой ситуации и чем она может закончиться, рассказал РИАМО руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов.

Почему спрос на новостройки Москвы снижается

По словам эксперта, снижение спроса действительно наблюдается, однако пока его нельзя назвать критическим. По некоторым оценкам, количество сделок на рынке новостроек в 2026 году может сократиться примерно на 10% относительно 2025 года. При этом нынешний показатель станет минимальным как минимум за последние 2 года.

Тенденция к снижению спроса начала формироваться еще летом 2024 года после сокращения государственных ипотечных программ.

«Кто бы как ни ругал недоступную ипотеку, она остается заметным драйвером продаж недвижимости, в частности, на рынке новостроек, где действуют льготные программы кредитования», — отметил Чурилов.

Дополнительное охлаждение произошло после снижения ключевой ставки. По словам эксперта, часть покупателей, готовых оформлять рыночную ипотеку под 17–19%, уже вышла на рынок. При дальнейшем снижении ключевой ставки банки пока не спешат аналогично уменьшать ипотечные ставки, закладывая собственные риски.

Почему девелоперы продолжают строить при слабом спросе

На первый взгляд снижение спроса и продолжающийся запуск новых ЖК выглядят противоречиво. Однако строительство жилого комплекса — процесс, который начинается задолго до появления техники на площадке.

«С момента самой идеи нового жилого комплекса до закладки первого кирпича на стройке проходит несколько лет», — пояснил эксперт.

Поэтому проекты, которые сегодня выходят на строительную площадку, могли быть задуманы еще несколько лет назад. Кроме того, после значительных вложений полностью отказаться от проекта или отложить его запуск бывает сложнее, чем продолжить строительство.

При этом, по словам Чурилова, нельзя говорить, что девелоперы массово наращивают объемы вопреки ситуации на рынке. Многие компании уже заморозили новые проекты или отложили стройки, которые еще не перешли в активную фазу.

Почему падение спроса пока не приводит к снижению цен

Экономическая логика подсказывает: если покупателей становится меньше, а предложение растет, продавцы должны снижать цены. На рынке московских новостроек этого пока не происходит.

По мнению Чурилова, одна из причин заключается в резком росте себестоимости строительства. Девелоперы сталкиваются с дорогим проектным финансированием, увеличением стоимости материалов и рабочей силы. В результате цена квадратного метра может продолжать расти даже при сокращении маржинальности самого девелоперского проекта.

«Многие застройщики готовы ждать, увеличивать сроки экспозиции объектов, больше вкладываться в рекламу, но снижать цены — не готовы», — сказал эксперт.

Почему обвала цен на новостройки может не произойти

По словам Чурилова, ожидания падения стоимости московских новостроек на 40–60% выглядят менее реалистично, чем сценарий структурных изменений самого рынка.

В случае длительного периода слабого спроса, по его оценке, вероятнее другие последствия: финансовые проблемы небольших девелоперов, консолидация отрасли, поглощение небольших компаний крупными игроками и распродажа земельных активов, которые были приобретены под будущие проекты.

При этом давление на рынок может продолжаться: застройщикам придется дольше продавать квартиры, увеличивать расходы на продвижение и искать способы оптимизировать себестоимость.

«Основным маркет-мейкером являются банки со своим финансированием и эскроу-счетами», — подчеркнул эксперт.

Когда спрос на новостройки может снова вырасти

Следующая заметная волна спроса, считает Чурилов, может начаться при дальнейшем снижении стоимости ипотеки.

Эксперт выделяет психологическую отметку в 15% годовых: когда ипотечные ставки опустятся ниже этого уровня, часть покупателей, откладывающих приобретение жилья, может вернуться на рынок.

Пока же рынок новостроек Москвы оказался в своеобразной паузе: спрос снижается, новые проекты продолжают достраиваться и запускаться, а цены сохраняются из-за высокой себестоимости и стоимости финансирования.

Подписывайтесь на РИАМО в мессенджере МАКС.