Аренда или покупка: как москвичам не прогореть на жилье при ставке 15%
Банк России снова опустил ключевую ставку, теперь до 15% годовых, но для ипотечного рынка это все равно высокий процент. Специалист по недвижимости, риелтор Леся Твелина рассказала РИАМО о плюсах и минусах ипотечного кредита и аренды квартиры в Москве на горизонте ближайших лет.
Цены на жилье в столице продолжают расти, а аренда последние годы шла к историческим максимумам, особенно в крупных городах. В такой ситуации большинство москвичей стоят перед выбором: переплачивать по ипотеке, но иметь свои стены, или оставаться в съемной квартире и пытаться накапливать капитал. В среднем квадратный метр в Москве на вторичном рынке к началу весны 2026 года стабильно дорожает, вплотную подбираясь к отметкам, которые еще пару лет назад казались потолком.
Невидимые расходы к первоначальному взносу
«Даже если воспринимать квартиру как инвестицию, вход на рынок стал дорогим. Нужен крупный первоначальный взнос, и он не ограничивается только суммой, которую требует банк. С покупкой тянется цепочка обязательных и полузабытых платежей, которые легко недооценить, когда человек впервые выбирает свое жилье», — сказала Твелина.
По словам риелтора, к основному взносу добавляются расходы на оценку объекта, госпошлину за оформление права собственности, возможные услуги нотариуса, если сделка сложная, а также страховки. При ипотеке банк часто настаивает на полисе не только по объекту, но и по жизни и здоровью заемщика, а для людей старшего возраста этот пункт может серьезно удорожить владение квартирой. Отдельная строка — услуги риелтора, если покупатель обращается за сопровождением, и переезд: грузчики, транспорт, мелкие покупки для обустройства. В итоге к цене квартиры разумно сразу прибавлять еще примерно десятую часть стоимости объекта на все невидимые расходы.
Почему аренда дешевле и подводные камни съема
Аренда кажется дешевле, как минимум из-за того, что люди заезжают в квартиру с готовым ремонтом и мебелью, а все расходы фиксированы. Все это выливается в гораздо меньшие суммы, чем первоначальный взнос. Но и здесь нет идеальной прозрачности. В объявлениях часто видна только базовая ставка, а в реальности к ней добавляются залог, комиссия агента, полный набор коммунальных услуг и др. В итоге год аренды в Москве легко вырастает на одну‑две дополнительные месячные ставки, если сложить все побочные траты.
На коротком горизонте 1–3 года риелтор уверенно ставит на съем: при текущих ставках ипотека для большинства семей в столице оказывается неподъемной. И дело не только в размере платежа, но и в риске зайти в покупку на пике рынка, когда цены перестают расти или даже могут откатиться. По ее словам, продолжать снимать, параллельно копя на хороший первоначальный взнос и наблюдая за динамикой цен, зачастую разумнее, чем влезать в долг под дорогой процент. Вдобавок съем дает гибкость: если придется менять район, работу или город, выйти из аренды значительно легче, чем продавать квартиру с ипотекой.
При этом в долгой перспективе же ситуация разворачивается на 180 градусов. Риелторы обычно называют диапазон от 5 до 7 лет, после которого покупка начинает выигрывать у аренды по финансовому смыслу. За этот срок единоразовые расходы на оформление и ремонт «размазываются» по времени, а доля выплаченного тела кредита становится заметной. Проценты по ипотеке в первые годы действительно съедают большую часть платежа, но к середине срока доля собственного капитала в квартире растет быстрее. Если покупатель живет в квартире долго, а арендные ставки продолжают подтягиваться вверх, фиксированный ипотечный платеж может оказаться стабильнее и в итоге дешевле аренды аналогичного жилья.
Покупка квартиры для инвестиций
Тем, кто все же смотрит на покупку как на вложение, эксперт советует трезво оценивать ликвидность.
«Наиболее ходовыми остаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры в обжитых районах с нормальной транспортной доступностью. Студии чаще выбирают как стартовый вариант или инвестицию под сдачу, но далеко не всем подходят для постоянной жизни. Крупные квартиры и элитный сегмент, напротив, продаются дольше и сильнее реагируют на изменения спроса и доходов покупателей», — отметила риелтор.
В итоге выбор между съемом и покупкой упирается в 3 ключевые цифры: ежемесячный платеж, реальный размер первоначальных затрат и планируемый срок жизни в квартире. Если человек уверенно тянет платеж по ипотеке вместе со всеми расходами на содержание, готов прожить в этом месте не меньше 5-7 лет и имеет запас на черный день, покупка становится логичным шагом. Если же горизонт планирования короче, доходы скачут, а мысли о переезде не отпускают, съем с параллельными накоплениями позволит сохранить гибкость и снизить риски. Для московского жителя сейчас рациональный подход — сначала посчитать все статьи расходов по обоим сценариям, а уже потом решать, какие стены окажутся выгоднее: свои или временные, заключила Твелина.
Подписывайтесь на канал РИАМО в MAX.