Продажи новостроек в Москве падают: ждать ли снижения цен на квартиры в 2026 году

Почему темпы продаж квартир в новых домах снижаются, однако долгожданного падения цен покупатели пока не видят, читайте в материале РИАМО.

Почему продажи новостроек в Москве продолжают снижаться

Фото - © Наталья Селиверстова/РИА Новости

Снижение спроса выглядит закономерным и отражает общее состояние экономики, считает ведущий научный сотрудник лаборатории социального моделирования ЦЭМИ РАН Сергей Гатауллин.

По его словам, цены на жилье достигли локального максимума, тогда как реальные доходы населения растут гораздо медленнее. Дополнительное давление оказывает сокращение бюджетной поддержки строительной отрасли.

«Цены на жилье стали неподъемными для покупателей. Девелоперам в ближайшие месяцы придется переждать этот период в ожидании нового экономического цикла и нормализации внешней политики», — говорит Гатауллин.

Эксперт подчеркивает, что низкие продажи сегодня — это не временный сбой, а отражение объективной экономической ситуации.

Высокая ипотека, дорогие кредиты и ограничения: что сильнее всего ударило по спросу

Фото - © Иван Карпов / Фотобанк Лори

Профессор Финансового университета при Правительстве РФ Сергей Толкачев считает, что главная причина охлаждения рынка — ухудшение условий покупки жилья. По его словам, дорогая ипотека, увеличение первоначального взноса и более жесткие требования банков сделали покупку квартиры менее доступной для большинства семей.

«Несмотря на падение спроса, цены на новостройки не спешат снижаться. В некоторых сегментах они продолжают расти, поэтому разрыв между стоимостью жилья и покупательной способностью населения становится все больше», — отмечает эксперт.

Еще одна причина — рынок постепенно насыщается. За предыдущие годы объем строительства значительно вырос, однако нынешний спрос уже не способен поглотить все предложение. Из-за этого часть покупателей переключается на вторичный рынок, где сделки зачастую обходятся дешевле и оформляются проще.

Три причины, из-за которых рынок новостроек теряет покупателей

Фото - © Наталья Селиверстова/РИА Новости

По мнению руководителя агентства недвижимости IDEA Estate Максима Чурилова, дело не столько в высоких ценах, сколько в исчезновении привычных инструментов покупки жилья.

Эксперт выделяет сразу три причины.

1. Семейную ипотеку стало получить значительно сложнее

Самый серьезный удар, по словам Чурилова, нанесли изменения правил семейной ипотеки. С февраля 2026 года супруги обязаны выступать созаемщиками. Если один из супругов уже использовал семейную ипотеку либо имеет плохую кредитную историю, банк может отказать всей семье. «Это значительно сократило потенциальное число покупателей», — говорит эксперт.

2. Рассрочка перестала быть полноценной заменой ипотеке

Еще недавно многие покупатели приобретали квартиры, оплачивая стоимость жилья в течение двух-трех лет. Сегодня сроки большинства рассрочек сократились до нескольких месяцев. По словам Чурилова, далеко не каждая семья способна выплатить десятки миллионов рублей за столь короткий срок.

3. Девелоперы стали реже предлагать субсидированные ипотечные программы

Еще одним фактором стало сокращение совместных программ банков и застройщиков. Раньше покупатели могли оформить ипотеку по значительно сниженной ставке благодаря субсидиям девелопера. Теперь подобных предложений стало гораздо меньше.

Почему квартиры не дешевеют, несмотря на слабые продажи

Фото - © Александр Лычагин / Фотобанк Лори

На первый взгляд кажется логичным, что при падении спроса цены должны снижаться. Однако эксперты предупреждают: рынок недвижимости сегодня устроен гораздо сложнее.

Сергей Гатауллин считает, что резкое снижение стоимости жилья способно привести к гораздо более серьезным последствиям. «Снижение цен чревато массовыми банкротствами застройщиков и даже может затронуть банки и смежные отрасли. Такой сценарий пока остается маловероятным», — говорит эксперт.

Максим Чурилов также уверен, что возможности для снижения стоимости жилья крайне ограничены. По его словам, девелоперы оказались между двумя серьезными рисками. Если оставить цены прежними, продажи продолжат сокращаться, эскроу-счета будут медленнее наполняться, а банки начнут применять санкции. Если же существенно снизить стоимость квартир, многие проекты станут убыточными. «Девелоперы сейчас находятся буквально между молотом и наковальней», — отмечает эксперт.

Дополнительное давление оказывают постоянно растущие расходы:

• дорожает проектное финансирование;
• растут зарплаты строителей;
• увеличиваются затраты на логистику;
• продолжают дорожать строительные материалы.

Поэтому пространство для ценовых уступок остается минимальным.

Будут ли скидки на новостройки в Москве в ближайшие месяцы

Фото - © Iva Noel / Фотобанк Лори

Полноценного обвала цен большинство экспертов не ожидают.

По мнению Сергея Толкачева, девелоперы скорее будут бороться за покупателей при помощи маркетинговых инструментов. «При сохранении высокого предложения рынок скорее увидит стагнацию цен, умеренное снижение стоимости отдельных проектов либо активное использование скидок и специальных предложений», — считает эксперт.

При этом изменения могут оказаться неодинаковыми в разных сегментах. Наиболее устойчивыми останутся массовые проекты. Более заметные скидки могут появиться в дорогих жилых комплексах или объектах с низким спросом.

Стоит ли ждать снижения цен или нужно покупать квартиру сейчас

Фото - © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Эксперты не ждут быстрого восстановления рынка. Пока сохраняются высокая ключевая ставка, дорогая ипотека и ограничения льготных программ, существенного роста продаж ожидать сложно. При этом рассчитывать на масштабное удешевление жилья тоже не стоит. Скорее всего, рынок будет развиваться по одному из трех сценариев:

Сценарий	Что это означает для покупателей
Стагнация цен	Стоимость квартир почти не изменится
Точечные скидки	Девелоперы будут предлагать акции, рассрочки и бонусы
Умеренная коррекция	Небольшое снижение возможно в отдельных проектах и сегментах

Главный вывод

Продажи новостроек в Москве, по мнению экспертов, останутся слабыми как минимум в ближайшие месяцы. Однако рассчитывать на массовое падение цен покупателям не стоит. Высокая стоимость проектного финансирования, рост себестоимости строительства и дорогая ипотека не позволяют девелоперам существенно удешевлять квартиры. Поэтому наиболее вероятный сценарий — длительная стагнация цен, точечные скидки и специальные предложения вместо масштабного снижения стоимости жилья.