Непрощенные долги: что ждет ипотечные хрущевки в Москве
Законопроект по реновации столичных пятиэтажек, в рамках которого планируется снос 8 тысяч домов в Москве, стал одной из самых обсуждаемых тем этого года. Одним из «темных пятен» проекта является вопрос о том, что будет с ипотечными «хрущевками», которые идут под снос. Одни беспокоятся о том, как расплачиваться с банками, если их ипотечное жилье снесут, другие же подумывают о том, чтобы взять квартиру в сносимом доме. Чего ждать московским ипотечникам после сноса пятиэтажек, выяснял корреспондент РИАМО.
Личное мнение: страсти по «хрущёвкам»>>
Темное пятно
С одной стороны, иметь квартиру в сносимой пятиэтажке считается выгодным – гарантировано получение жилья в новостройке, то есть априори лучшего качества. Однако многих ипотечников волнует вопрос, как поведут себя банки в данной ситуации, что будет со ставкой по кредиту и т. д.
По идее, банк просто должен переоформить в залог новое жилье вместо старой квартиры, после чего заемщик продолжит свои привычные выплаты. Однако на деле все не так ясно.
В нынешней версии законопроекта по реновации пятиэтажек говорится о том, что собственникам предоставят «равнозначное» жилье. При этом не уточняется, по стоимости или по площади. В первом случае проблем в плане ипотеки возникнуть не должно.
А вот во втором возможны трудности — не секрет, что две равные по площади квартиры в пределах одного района могут существенно отличаться по цене. Если новые квартиры, которые получат жильцы сносимых хрущевок, будут дешевле прежних, банки рискуют потерять в выплатах от залоговой недвижимости. Это, в свою очередь, чревато ухудшением условий ипотечного кредитования для заемщиков.
Получить комментарий у председателя комитета Госдумы по транспорту и строительству, который отвечает за законопроект по реновации, Евгения Москвичева, пока не удалось, на момент написания материала он находился в отпуске. Оказался недоступен и телефон соавтора законопроекта Елены Паниной. Ранее в интервью газете «Коммерсант» Москвичев сообщил, что если жилье дают в ипотеку в хрущевках, то «это мелочь», о которой не стоит и говорить.
Жить в пятиэтажке – как в подвале булгаковского Мастера>>
Закон покажет
Однако опрошенные РИАМО эксперты не столь однозначны в своих оценках.
«Каких-то глобальных опасений относительно программы реновации хрущевок в Москве банковское сообщество сегодня не испытывает. Все-таки пятиэтажки — это не то жилье, на которое массово бралась ипотека в столице», — отмечает главный редактор портала «Банки.ру» Наталья Романова.
По ее словам, значительно чаще оформляют ипотечные кредиты на другие виды вторичного жилья или на первичное жилье, особенно актуально это было во времена господдержки такого кредитования. Сегодня для банков актуальны не хрущевки, а работа с застройщиками, которые массово возводят новое жилье в столице.
Иной точки зрения придерживается вице-президент Российской гильдии риэлторов, руководитель агентства «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак. По мнению эксперта, вопросы, связанные с реновацией пятиэтажек, могут вызвать тревогу в банковском сообществе, но это связано скорее с тем, что решение о реновации было принято спонтанно и многие вопросы в программе еще не проработаны.
«Уже понятно, что сама программа растянется на десятилетия. Мне кажется, что в ближайшие месяцы все спорные моменты будут урегулированы либо на уровне самого законопроекта, либо на уровне подзаконных актов», — считает Полторак.
С тем, что массовый снос хрущевок в Москве стал неожиданностью для всех, согласен доцент кафедры банковского дела РЭУ имени Плеханова Лазарь Бадалов. Тем не менее, отмечает эксперт, пока нет принятого в окончательном чтении закона о реновации, говорить об ипотеке преждевременно.
«Когда банки принимали решение об оформлении ипотеки на жилье в хрущевках, они так или иначе должны были просчитывать ситуацию с возможностью их сноса», — считает Лазарь Бадалов.
Как будет проходить снос пятиэтажек в Москве>>
Непрощенные долги
Чего же в данном случае ждать владельцам ипотечного жилья в домах, которые в ближайшие годы массово пойдут под снос?
«Если собственник вместо жилья в сносимом доме получит новую квартиру, думаю, ее вполне можно будет сделать новым залогом. Соответственно, если по стоимости жилье будет отличаться, условия кредитования могут быть пересмотрены», - рассуждает главред ресурса «Банки.ру».
«Но даже если дом, в котором находилась ипотечная квартира, снесут, ни на какое «прощение долгов» заемщикам рассчитывать не приходится», — считает Романова.
Схожей позиции придерживается и Григорий Полторак: по мнению эксперта, квартира, которую заемщик получит взамен жилья в сносимом доме, станет новым залогом. Однако специалист не согласен с тем, что в стоимости старых и новых квартир будут отличия.
«В том случае, если ипотечная квартира заемщика оказалась в доме «под снос», условия его кредитования не должны поменяться. В том-то и смысл всей программы реновации: не должно быть какого-то ухудшения положения», — отмечает Полторак.
В свою очередь, Бадалов ожидает, что ипотечная проблема владельцев жилья в хрущевках будет решена после того, как закон о реновации пятиэтажек будет принят: банки разработают механизм переноса ипотечного кредитования со старого жилья на новое.
Снос пятиэтажек в Москве: ждать или продавать>>
Ипотечный соблазн
Пока одни владельцы жилья в хрущевках боятся, что после переезда их жилищные условия ухудшатся, есть и те, кто, напротив, считает, что взамен старой, обшарпанной квартиры в пятиэтажке получит современное и комфортное жилье. Отдельные последователи Остапа Бендера ради такой перспективы готовы даже взять в ипотеку квартиру в хрущевке под снос. Но такая схема сейчас уже вряд ли возможна.
«Насколько я знаю, сегодня приобрести в ипотеку квартиру в пятиэтажке под снос в Москве невозможно. Банки вообще не любят рискованные операции с туманными перспективами. Поэтому, пока программа сноса находится на стадии законопроекта, любые операции с пятиэтажками банки будут стараться максимально приостановить до тех пор, пока ситуация не прояснится», — говорит Наталья Романова.
С тем, что из-за программы реновации оформить ипотеку в столичных хрущевках сегодня стало крайне затруднительно, согласен и Лазарь Бадалов. В свою очередь, Григорий Полторак обращает внимание на то, что есть огромная разница между жильем, которое фактически находится в списках под снос, и домами, которые потенциально могут быть снесены.
«Если дом официально находится в категории «под снос», никто на него ипотеку, конечно, не одобрит. Так было всегда, и относится это не только к сносимому, но и к аварийному жилью», - отмечает эксперт.
Другое дело – те дома, которые потенциально подпадают под снос. В Москве есть немало примеров того, когда дом, казалось, вот-вот снесут – но он стоит еще 10-15 лет. То ли инвестора нет, то ли другие причины. Поэтому, даже если понятно, что дом, скорее всего, будут сносить, но он не числится в списках под снос, не признан аварийным и подпадает под другие формальные банковские требования, получить в нем ипотеку все же можно», объясняет Григорий Полторак.
Впрочем, эксперт отмечает, что банки прекрасно осознают высокие риски, связанные с потенциальным сносом, а потому могут устанавливать для заемщиков жилья в хрущевках не слишком выгодные условия — к примеру, повышенную ставку или дополнительное страхование. Правила игры с ипотекой в рискованном жилье каждый банк устанавливает сам.
Вторая волна: чего ждать от новой программы сноса пятиэтажек в Москве>>