Недвижимость Московского региона: есть ли причины для снижения цен весной 2024 года

Что произойдет с ценами на квартиры в московском регионе в ближайшие месяцы, читайте в материале РИАМО.

По мнению аналитиков IRN.RU, вторичный рынок московского региона готов к развороту цен в сторону снижения. Среднерыночная динамика цен в «старой» Москве в марте была все еще положительной. Однако стоимость квадратного метра за МКАД либо не менялась, либо сползала вниз. При этом не все эксперты соглашаются с мнением, что цены на квартиры в Московской области готовы к снижению.

Что было с ценами на квартиры в марте 2024 года

Фото - © Медиасток.рф

Согласно данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за март стоимость метра на вторичном рынке «старой» Москвы прибавила символические 0,2% и составила 272 170 руб в среднем. Цены на вторичном рынке Новой Москвы в марте практически не изменились по сравнению с апрелем – 1 кв. м по-прежнему стоит чуть больше 204 000 руб. В Подмосковье квартиры за месяц подешевели в среднем на 0,2% до 154 370 руб. за кв. м.

В «старой» Москве в марте положительную динамику средних цен обеспечили дорогие и, соответственно, наиболее инертные сегменты рынка недвижимости, отмечают аналитики IRN.RU. Так, «сталинки» выросли в цене на 0,7%, монолитно-кирпичные дома – на 0,5%. Трех- и многокомнатные квартиры прибавили по 0,6%.

При этом самые дешевые типы жилья – панельные пятиэтажки и другие панельные дома советской постройки – подешевели, правда, всего лишь на символические 0,1-0,2%, а однокомнатные квартиры потеряли 0,4% стоимости.

Если брать географический разрез, то лидером по темпам роста в «старой» Москве был самый дорогой и престижный Центральный округ, прибавивший в цене за март на 0,8%.

Все западные округа, где сосредоточен бизнес-класс, в марте прибавили больше, чем рынок в среднем (+0,3-0,6%). Зато бюджетные Юго-Восточный и Северо-Восточный округа подешевели на 0,3% и на 0,1% соответственно, отмечают в IRN.RU.

Что происходит сейчас с ценами на квартиры в Подмосковье

Фото - © Покупка недвижимости/Drazen Zigic, Freepik

В Московской области на цены давит растущий объем предложения, считают аналитики. На фоне слабого спроса предложение увеличивается везде, однако если в Москве, «старой» и Новой, квартир в экспозиции за месяц стало больше примерно на 10%, то в Подмосковье показатель прибавил сразу 20%.

«Фактически, в Подмосковье на вторичном рынке жизнь все еще теплится только в дальней зоне (+0,2%), где жилье продолжает пользоваться спросом благодаря большой разнице в цене с более близкими к МКАД локациями. Зато в Новой Москве отдаленный Троицкий округ, наоборот, в марте показал существенный минус (-0,5%). Стоимость метра в ТАО лишь на 10% ниже, чем в НАО, а метро нет», – объясняют анлитики.

По словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, дешевое (по московским меркам) жилье более чувствительно к изменению рыночной конъюнктуры, чем дорогое. Здесь наблюдается существенная разница в поведении продавцов. Как правило, люди, продающие недорогую недвижимость, не могут месяцами ждать покупателей, поэтому при падении спроса они вынуждены идти на уступки и снижать цены. В дорогих сегментах срок сделки намного более длительный, поскольку владельцы высокобюджетных квартир очень сильно боятся продешевить и держат цены до последнего, объясняет Репченко.

«Поэтому ситуация, когда в дешевых сегментах цены ползут вниз, а в дорогих – стоят на месте или растут, означает, что рынок готов к снижению стоимости метра. Главная причина – это, конечно, астрономически дорогая ипотека», – считает он.

Правда, кроме этого эксперт называет и другие факторы. Ведь ставки по ипотеке достигли заградительного уровня еще в 2023 г., но цены продолжали расти из-за дефицита ликвидного предложения. Однако в последние месяцы на фоне слабого спроса количество квартир в экспозиции увеличивается, что давит на цены.

«Скорее всего, рынок покажет минус уже в мае», – резюмирует Репченко.

Стоит ли весной и летом 2024 года ожидать снижения цен на «первичку» и на «вторичку» Подмосковья

Фото - © Ключи от новой квартиры/Freepik

«Несмотря на сообщения ряда источников, мы в настоящее время существенного и стабильного снижения цен не наблюдаем. Если посмотреть на кривую стоимости квартир по Подмосковью, которую приводит IRN, мы увидим, что она подвержена колебаниям, однако каждый раз после падения возвращает свои позиции», – высказывает свое мнение генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY Марсель Ахметшин.

Осенью и зимой дважды наблюдалось снижение цен, однако затем график снова шел вверх, так будет и на этот раз, уверен он и объясняет свою позицию следующими причинами.

На цены влияет сразу множество факторов: денежно-кредитная политика ЦБ и, соответственно, ипотечные ставки, льготные программы по ипотеке, стоимость стройматериалов, логистики, топлива.

ЦБ в настоящее время не собирается понижать ставку, то есть кредиты останутся дорогими. Ни стройматериалы, ни логистика дешеветь не будут, а следовательно, не снизятся и цены на новостройки. Более того, спрос подстегнет тот факт, что в июле 2024 года закончатся многие льготные программы: люди захотят «вскочить в последний вагон» и оформить ипотеку на выгодных условиях, считает Ахметшин.

Наконец, цены напрямую зависят от спроса, а он не снижается: наоборот, многие эксперты отмечают, что Московская область начинает перетягивать спрос со столицы. Особенно это касается жилья, расположенного в пределах 60 минут езды до МКАД, говорит эксперт.

«Учитывая все вышесказанное, можно прогнозировать, что ко второй половине года цены на „вторичку” вырастут на 10-20%, а на новостройки – на 15-30%. Снижения цен ожидать не стоит», – прогнозирует генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY.