Дифференцированная семейная ипотека с 1 июля: кто выиграет, а кто потеряет доступ к жилью

Дифференцированная семейная ипотека с 1 июля: как изменятся ставки и доступность жилья, читайте в материале РИАМО.

С 1 июля в России может появиться дифференцированная семейная ипотека: чем больше детей в семье, тем выгоднее условия кредитования. Инициативу анонсировал глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Пока Минфин и Минстрой прорабатывают параметры новой программы, эксперты уже спорят о ее последствиях. Одни считают, что мера поможет многодетным семьям улучшить жилищные условия, другие предупреждают о риске снижения доступности ипотеки для миллионов семей с одним ребенком. Как может измениться рынок жилья и кто станет главным бенефициаром реформы, читайте в материале РИАМО.

Семейная ипотека по новым правилам с 1 июля: что предлагают изменить

Фото - © Ingram Publishing / Фотобанк Лори

Главная идея обсуждаемой реформы заключается в том, чтобы привязать ставку по семейной ипотеке к количеству детей.

Предполагается, что семьи с двумя и тремя детьми смогут получать более выгодные условия кредитования, чем семьи с одним ребенком. Таким образом государство рассчитывает одновременно решать две задачи: улучшать жилищные условия семей и стимулировать рождаемость.

Пока окончательные параметры программы не объявлены, однако сам факт обсуждения дифференциации уже вызвал широкий резонанс среди участников рынка недвижимости.

Почему власти делают ставку именно на многодетные семьи

Фото - © Pixel_shot / Фотобанк Лори

По мнению основателя агентства недвижимости «ЛЮБИМОВА» Софии Любимовой, сама идея направлена прежде всего на поддержку семей, которым объективно требуется более просторное жилье.

«Если семьи с двумя и тремя детьми действительно получат более выгодные условия кредитования, это повысит доступность жилья именно для тех, кто нуждается в большей жилплощади», — отмечает эксперт.

С этой оценкой согласен коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. Он напоминает, что именно многодетные семьи чаще всего сталкиваются с проблемой высокой стоимости жилья.

По его словам, сегодня средняя стоимость трехкомнатной квартиры в новостройках комфорт-класса в старых границах Москвы достигает 29 млн рублей, а в Новой Москве — около 25 млн рублей. При этом трехкомнатная квартира фактически является минимальным стандартом жилья для семьи с тремя детьми.

Именно поэтому дополнительная поддержка многодетных семей выглядит логичным шагом с точки зрения социальной политики.

Что будет с семьями, у которых один ребенок

Фото - © Pixel_shot / Фотобанк Лори

Однако именно здесь возникает главный вопрос.

Если льготы для многодетных семей будут расширяться за счет ухудшения условий для остальных участников программы, последствия могут оказаться весьма болезненными для рынка.

По словам Проскурина, сегодня основную массу покупателей новостроек составляют семьи с одним ребенком, значительно реже — с двумя детьми. Доля покупателей с тремя детьми оценивается всего в 2–5%.

Если для самой массовой категории заемщиков условия станут менее выгодными, рынок может столкнуться со снижением спроса.

«Если произойдет перераспределение льгот в пользу семей с тремя детьми с одновременным ограничением возможностей получения льготной ипотеки для семей с меньшим количеством детей, это негативно отразится на рынке», — считает эксперт.

Любимова также обращает внимание на то, что для большинства россиян определяющим фактором остается не столько процентная ставка, сколько итоговый ежемесячный платеж, размер первоначального взноса и уровень доходов.

Поэтому даже небольшое ухудшение условий может заставить часть семей отказаться от покупки жилья или отложить ее на неопределенный срок.

Возможен ли ажиотаж на рынке льготной ипотеки перед 1 июля

Фото - © Pixel_shot / Фотобанк Лори

Рынок уже проходил подобные периоды ожидания изменений.

Эксперты не исключают, что до вступления новых правил в силу может возникнуть краткосрочный всплеск спроса.

«Семьи могут попытаться оформить ипотеку по действующим условиям до введения новых правил», — прогнозирует София Любимова.

Подобный эффект наблюдался и раньше, когда государство меняло параметры льготных ипотечных программ. Покупатели старались успеть воспользоваться более выгодными условиями до их отмены или пересмотра.

Однако дальнейшая динамика будет полностью зависеть от того, насколько серьезно изменятся ставки для разных категорий заемщиков.

Может ли новая ипотека разогнать цены на квартиры

Фото - © Медиасток.рф

Одним из главных опасений покупателей остается возможный рост цен на жилье.

Профессор Финансового университета при Правительстве РФ Сергей Толкачев считает, что определенные риски действительно существуют.

По его словам, снижение ставок для семей с детьми неизбежно повысит спрос на жилье со стороны этой категории покупателей.

В краткосрочной перспективе это способно поддержать строительную отрасль, увеличить объемы строительства и стимулировать смежные сектора экономики.

Однако эксперт предупреждает: если рост спроса не будет сопровождаться адекватным увеличением предложения, рынок может столкнуться с дополнительным ценовым давлением.

«Чрезмерный рост спроса, не подкрепленный реальным увеличением предложения, способен привести к неустойчивому росту цен», — отмечает Толкачев.

Впрочем, Проскурин считает, что влияние на стоимость жилья будет ограниченным. Многодетные семьи остаются относительно небольшой группой покупателей, поэтому их активизация сама по себе не способна вызвать масштабный скачок цен.

Почему новостройки могут измениться из-за новой ипотеки

Фото - © Медиасток.рф

У инициативы есть еще один важный эффект, о котором редко говорят.

Сегодня рынок новостроек фактически ориентирован на небольшие квартиры. Основную часть предложения составляют студии и однокомнатные квартиры.

По мнению Проскурина, долгосрочное стимулирование многодетных семей может изменить саму структуру предложения.

Если спрос на просторные квартиры начнет расти, девелоперы будут активнее выводить на рынок трех- и четырехкомнатные квартиры.

Это способно постепенно скорректировать перекос, который сформировался на рынке жилья за последние годы.

«Сегодня квартиры небольшого метража часто становятся лишь промежуточным вариантом. В долгосрочной перспективе большинству семей необходимо более просторное жилье», — подчеркивает эксперт.

Кто заплатит за льготную ипотеку

Фото - © Алексей Букреев / Фотобанк Лори

У любой льготной программы есть цена.

Толкачев напоминает, что расширение семейной ипотеки потребует дополнительных бюджетных расходов. Фактически государство будет компенсировать банкам разницу между рыночной и льготной ставкой. Поэтому ключевым вопросом становится эффективность таких расходов.

Если программа действительно приведет к улучшению жилищных условий семей и окажет влияние на демографическую ситуацию, затраты окажутся оправданными.

Если же снижение ставок лишь перераспределит спрос между разными категориями покупателей, эффект может оказаться значительно скромнее ожиданий.

Главный вопрос: это поддержка семей или начало новой селекции заемщиков?

Фото - © Ingram Publishing / Фотобанк Лори

Пока власти говорят о поддержке рождаемости, рынок видит и другую тенденцию.

Семейная ипотека остается фактически последним массовым льготным инструментом покупки жилья. Рыночные ставки все еще остаются высокими, и для миллионов россиян именно льготные программы являются единственной возможностью приобрести квартиру.

Если новая модель действительно будет строиться по принципу «чем больше детей — тем ниже ставка», то государство фактически начнет ранжировать заемщиков внутри самой семейной ипотеки.

С социальной точки зрения такой подход выглядит логичным: больше поддержки получают те, у кого больше детей.

Но с точки зрения рынка возникает риск, что самая массовая группа покупателей — семьи с одним ребенком — окажется в менее выгодном положении, чем сегодня.

Именно поэтому ключевой интригой ближайших недель станет не сам факт появления дифференцированной ипотеки, а то, за чей счет государство собирается финансировать новые льготы. Если поддержку многодетных семей расширят без ухудшения условий для остальных участников программы, рынок, скорее всего, воспримет реформу спокойно. Если же новые льготы будут оплачиваться за счет сокращения возможностей для миллионов других семей, последствия могут оказаться гораздо серьезнее, чем рассчитывают авторы инициативы.