Проблемы с транспортом и подорожание жилья: что ждет промзону «Выхино» после реновации

В Москве продолжается реализация программы комплексного развития территорий (КРТ). Одна из важных задач, которые она решает – застройка промышленных зон, так называемого «ржавого пояса» столицы, которые занимают огромные территории и практически не используются. РИАМО продолжает серию публикаций о том, как изменятся территории бывших складов, заводов и фабрик в ближайшие годы. Сегодня мы расскажем о редевелопменте промзоны «Выхино» на юго-востоке Москвы.

Промзона у метро

Фото - © Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Решение о реорганизации части промозоны «Выхино» в районе Выхино-Жулебино власти Москвы приняли в конце 2020 года. Хотя точные сроки редевелопмента пока не озвучены, известно, что на территории промышленной зоны появятся современные объекты производственного и общественно-делового назначения.

В отличие от других реорганизуемых промзон, здесь будет реорганизована относительно небольшая территория – в общей сложности около 3,94 гектара. Она расположена между Волгоградским и Рязанским проспектами, вблизи станций метро «Юго-Восточная» и «Рязанский проспект». На участке промзоны, ограниченной Ферганской улицей и Сормовским проездом, построят объекты, которые займут порядка 68 тысяч квадратных метров.

Сейчас здания, расположенные на данной территории, сдаются в аренду или находятся в ветхом состоянии. Ожидается, что новые предприятия дадут городу 1,3 тысячи новых рабочих мест. В редевелопмент будет вложено около 5,1 миллиарда рублей.

В данный момент по проекту идут общественные обсуждения, которые продлятся до 2 марта. Задать вопросы и внести пожелания можно на сайте проекта «Активный гражданин» в разделе «Общественные обсуждения».

Новая жизнь «Теплого стана»: что появится на территории промзоны>>

Проблемы и широкий потенциал

Фото - © Genidey/Wikipedia.org

Эксперты отмечают в целом неплохое расположение промзоны «Выхино». Этот участок окружен с трех сторон сформированной жилой застройкой, что частично обеспечивает локацию инфраструктурой, говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

«Эта территория находится внутри жилого массива и плотно интегрирована в жилую застройку, поэтому имеет широкий потенциал развития. Я думаю, что там вполне можно строить жилье — район хорошо развит с точки зрения инфраструктуры», – соглашается коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

В то же время здесь присутствуют серьезные транспортные проблемы при хорошо развитой инфраструктуре – транспортные магистрали традиционно сильно перегружены, как и станции метро «Выхино» Таганско-Краснопресненской и «Юго-Восточная» Некрасовской ветки. Плюс рядом находится Кузьминское кладбище.

Фото - © Николай Корешков/РИАМО

«Выхино – территория юго-восточной части столицы, которая представляет собой довольно проблемный и неравномерный контекст. В данном месте пересекается большое количество транспортных потоков, что, с одной стороны, обеспечивает хорошую доступность, но с другой – ведет к определенный сложностям в части благоустройства и организации комфортной среды», - поясняет партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков.

В числе потенциальных сложностей работы с данной территорией эксперт выделяет вопросы, связанные с большим пассажиропотоком, проходящим через этот узел. Столь большой транзит способствует «вымыванию» жилой среды из-за высокой нагрузки.

«Тем не менее, при правильном градостроительном подходе данную проблему можно решить, если обеспечить территорию соответствующей инфраструктурой, которая бы разделяла транзитные потоки и целевые», – считает Стариков.

Эксперт предлагает создать для транзита качественную коммерческую инфраструктуру, обеспечивающую потребности людей, постоянно проживающих в районе, а также комфортную благоустроенную среду, исключающую сквозное передвижение.

Привлекательные цены на жилье и нюансы экологии: что появится в промзоне «Грайвороново»>>

Внимание к экологии

Фото - © Александр Манзюк/РИАМО

С точки зрения подготовки территории под застройку промзона «Выхино» обладает значительным преимуществом, отмечает генеральный директор группы компаний «Крашмаш», реализующей масштабные проекты редевелопмента территорий по всей территории РФ, Виктор Казаков.

«Здесь нет выведенных из эксплуатации промышленных заводов советских времен, снос которых и последующая рекультивация территории была бы дорогостоящей и технологически сложной процедурой», – поясняет эксперт.

Основной массив объектов, которые пойдут под снос в этом районе, помимо входящих в программу реновации пятиэтажек, это складские и торговые помещения.

Эксперт напоминает, что, говоря о развитии любого района, находящегося в городской черте, мы имеем дело с загрязнением антропогенного характера – свалками и застарелыми загрязнениями, которые требуют дополнительных изысканий и работ для того, чтобы почва была пригодной для нового строительства и не создавала риска для жизни и здоровья людей.

Реорганизация промзоны окажет на экологию двойственное влияние, считает директор АНО «Научно-исследовательский Институт Устойчивого развития в строительстве» (НИИУРС), участница сообщества Alu Network Вера Бурцева.

«С одной стороны, реновация и редевелопмент – позитивны, ведь происходит перезагрузка старого уклада, который гораздо лучше для экологии, чем строительство в «чистом поле». С другой стороны, если рассматривать вопрос выброса СО2, то строительство объектов и будущая работа этих объектов там, где производства сейчас «спят», на экологии отразится негативно», – говорит она.

Единственная мера, которая снизит этот негативный фактор, по мнению Бурцевой, – это декарбонизация зданий, согласно Указу 752, что возможно сделать с использованием решений Green Zoom – российской системы устойчивого развития в строительстве.

Новая жизнь «Осташковского шоссе»: что появится на территории промзоны>>

Ориентация на человека

С точки зрения учета интересов человека, решение о реновации промышленной территории, безусловно, правильное, считает директор НИИУРС. По ее словам, проекты и решения должны быть ориентированы на человека, «экономически целесообразными и экологичными».

«Работать у дома или ездить на работу два часа – несложно выбрать лучший вариант. Разумное градостроительство дает человеку возможность работать недалеко от дома. Это является и экологичным, так как не перегружается трафик», – говорит Вера Бурцева.

Эксперт добавляет, что район Выхино был изначально задуман для того, чтобы обеспечить производственные зоны трудовым ресурсом. Однако сегодня ситуация изменилась, и люди – они же человеческий капитал – должны обеспечиваться работой. Создать такие возможности для частного бизнеса, предприятий и рынка – задача государства, и мы как раз видим намерение эту задачу решить.

«Лучшая практика – создать мастер-план района, подумать, что нужно локации и проживающим там людям, тогда концепция действительно будет комплексной и профессиональной», – подчеркивает Бурцева.

Новая жизнь «Коровино»: что появится на территории промзоны>>

Стоимость жилья вырастет

Фото - © сайт мэра Москвы

Как прогнозирует эксперт, не самый престижный с точки зрения жилья район столицы после реновации промзоны может заметно вырасти в цене.

«Важно понимать, что капитализация недвижимости вырастет. А значит, жителям Выхина придется потерпеть всего несколько лет, и они смогут продать свою квартиру за цену на порядок выше, чем сейчас», – уверена Бурцева.

Экономический фактор эксперт оценивает исключительно с положительной стороны: районные бюджеты пополнятся налогами, а те, кто предпочитает работать дома, смогут переместиться в коворкинг или офисные пространства, которые наверняка будут созданы.

Что касается дальнейшего развития территории, гендиректор ГК «Крашмаш» Виктор Казаков, в свою очередь, обращает внимание на острый запрос на спортивные и другие досуговые объекты, а также на локальные промышленные предприятия, которые существует в районе.