Новая жизнь «Коровино»: что появится на территории промзоны

В настоящее время в Москве проходит программа комплексного развития территорий (КРТ), в рамках которой идет застройка промышленных зон. Многие из них появились еще в середине XX века на окраинах Москвы, но со временем столица расширялась, и промзоны оказались в плотном кольце жилой застройки и деловых кварталов. РИАМО продолжает серию публикаций о том, как изменятся столичные промзоны в ближайшие годы. Сегодня наш рассказ – о реновации промзоны «Коровино» на севере Москвы, где еще до Революции находилось одноименное село.

Промзона с сельским прошлым

Фото - © Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Московское правительство занимается благоустройством и реконструкцией промышленных зон, находящихся в так называемом «ржавом кольце». Это территории, образующие кольцо вокруг центра Москвы из старых промзон, заводов и производственных территорий. Они расположены в срединных районах города и либо совсем не используются по назначению, либо используются слабо.

Одной из таких промзон является «Коровино» – она находится в районах Западное Дегунино и Дмитровский Северного административного округа (САО) Москвы и граничит с Подмосковьем. С другими частями города промзона связана через МКАД, Дмитровское и Коровинское шоссе, а также через улицы Ижорская, Лобненская и Базовская.

По словам доцента кафедры ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России Юлии Грызенковой, в советское время район, где находится промзона «Коровино», не котировался из-за слабой транспортной доступности, отсутствия социальной инфраструктуры, а также не очень благозвучного, хотя и не официального наименования в память о дореволюционном селе (Коровино-Фуниково). Тем не менее люди там жили, и район постепенно обживался.

Между тем, последние 20-30 лет «Коровино», как и другие столичные промзоны, постепенно пустело – прежние предприятия выводили за черту города. Оставшиеся территории или пустовали, или использовались под склады и свалки, выпадая из городской жизни. Поэтому именно на территории промзоны «Коровино» власти впервые в России решили протестировать механизм КРТ (комплексной застройки территории).

«По части территории промзоны «Коровино» Комплекс экономической политики и имущественно-земельных отношений города Москвы организовал первый аукцион на право заключения договора КРТ. Он состоялся 2 ноября 2020 года», – говорит глава экспертного совета комитета Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) по промышленной политике Моисей Фурщик. В торгах участвовали пять претендентов, а выиграла их компания «Интеко», предложив за контракт 201,2 миллиона рублей и получив право застройки части «Коровино».

Новая жизнь «Октябрьского поля»: что появится на территории промзоны>>

Строительные перспективы

Фото - © Антон Денисов/РИА Новости

Как говорит глава комитета по законодательству в сфере недвижимости Гильдии Риэлторов Москвы (ГРМ) Марсель Ахметшин, построить жилые многоэтажные дома в промзоне «Коровино» давно было необходимо.

«В районе ощущается острая нехватка жилой недвижимости. Желающих купить квартиры больше, чем объем рынка», – объясняет эксперт.

Сегодня в промзоне «Коровино» уже построен жилой комплекс (ЖК) «На Базовской улице», занимающий площадь в 9,2 гектара. ЖК включает в себя 12 домов разной этажности общей площадью более 200 тысяч квадратных метров, детский сад на 300 мест, а также школу на 550 мест. Из всех 12 корпусов ЖК лишь один (9А) монолитный, в то время как остальные – панельные.

Все корпуса построены по современным технологиям и имеют удобную планировку квартир. Первые этажи домов отданы под нежилые помещения: магазины, аптеку, салон красоты и другие элементы инфраструктуры.

Дома ЖК размещены таким образом, что формируют большой внутренний двор без машин, где обустроены специальные площадки для детских игр и занятий спортом. На территории в 5,2 гектара рядом с Базовской улицей будет построена школа на 550 мест и площадью в 8,5 тысяч квадратных метров.

Между тем власти Москвы одобрили разработку проекта планировки части территории промзоны «Коровино» в районе Ижорской улицы (владение №6). Там планируется построить новый ЖК с объектами социальной инфраструктуры. Общая площадь застройки составит 475 тысяч квадратных метров, из которых 403,4 тысячи составит жилье, а 72 тысячи «квадратов» придется на нежилую недвижимость.

Вместе с ЖК на Ижорской улице построят учебный комплекс со школой на 650 мест и детским садом на 300 мест, а также наземные гаражи, рассчитанные на 1820 автомобилей. В новом квартале будут проживать почти шесть тысяч человек, при этом там будет создано более трех тысяч рабочих мест.

Как отмечает управляющий директор риэлторской компании «Метриум» Надежда Коркка, по программе реновации в районах Дмитровский и Западное Дегунино, где расположена промзона «Коровино», будут снесены многочисленные пятиэтажки, построенные во времена СССР. На месте старых домов появятся новые, что положительно скажется на внешнем облике районов.

«Хуже района в Москве нет»: москвичи о жизни в Нижегородском районе>>

Неблизкое метро и плюсы для автомобилистов

Фото - © Владимир Астапкович/РИА Новости

Если говорить о доступности промзоны «Коровино» в плане общественного транспорта, то здесь ситуация неоднозначна.

«К недостаткам «Коровино» можно отнести отдаленность от метро – ближайшая станция «Ховрино» (Замоскворецкая линия) находится примерно в двух километрах от промзоны», – объясняет Надежда Коркка.

Чуть дальше, чем «Ховрино», от промзоны «Коровино» находится еще одна станция метро – «Селигерская» (Люблино-Дмитровская линия). По мнению экспертов, если «салатовую» ветку дотянут до района промзоны «Коровино», то его транспортная доступность и, как следствие, привлекательность для покупателей и инвесторов существенно улучшится.

Впрочем, как говорит Юлия Грызенкова, на сегодняшний день к промзоне куда ближе не станции метро, а остановки Московских центральных диаметров (МЦД) «Лианозово» и «Бескудниково».

«Это делает для жителей района дорогу в центр Москвы, «Москва-сити», Сколково и деловые районы вдоль Кутузовского и Ленинградского проспектов достаточно комфортной и уж точно не хуже, чем в более отдаленных городах-спутниках Подмосковья», – считает эксперт.

Между тем, как отмечает Надежда Коркка, район промзоны удобен при использовании личного транспорта: автомобилисты оценят близость Дмитровского и Коровинского шоссе, Северо-Восточной хорды (СВХ) и МКАД. Впрочем, у этой медали есть и обратная сторона: по мнению Марселя Ахметшина, при застройке промзоны большая нагрузка ляжет на транспортный узел района, где и сейчас все непросто.

«Улицы района и сегодня уже сильно загружены, а стоянок и гаражей для личного транспорта не хватает», – говорит эксперт.

«Нельзя перестроить старый район в урбанизированную коробку»: москвичи о жизни в Перове>>

ТЭЦ как плохой сосед

Фото - © Пелагия Тихонова/РИАМО

Если говорить об экологии района промзоны «Коровино», то, как отмечают эксперты, негативное влияние на нее оказывает ТЭЦ-21 – соседство с ней вряд ли можно назвать удачным решением для жилых домов. По мнению коммерческого директора девелоперской компании Glincom Ивана Татаринова, для строительства жилья соседняя 47-я промзона в Дмитровском районе выглядит более привлекательной с точки зрения экологии, но власти сделали выбор в пользу «Коровино».

«На территории промзоны действует основной источник вредного воздействия – ТЭЦ-21. Даже несмотря на проведенные меры вопрос экологичности застройки таких территорий жилыми объектами остается открытым», – считает директор по маркетингу девелоперской компании Coldy Елена Далингер.

Еще одним не самым позитивным экологическим фактором промзоны «Коровино» является относительно малое количество зеленых насаждений на ее территории. Как говорит Марсель Ахметшин, в районе очень мало зеленых зон, парков и зон отдыха. Кроме того, не хватает спортивных сооружений, спортивных залов и физкультурно-оздоровительных комплексов (ФОК) для детей и взрослых.

«Если не будут учтены эти факты и восполнены дополнительные нагрузки на дошкольные и школьные учреждения, то район перестанет быть привлекательным для проживания, что может привести к невостребованности построенного жилья», – предупреждает специалист.

Говоря о застройке промзоны «Коровино», нельзя обойти стороной, пожалуй, самый насущный вопрос – сколько там будет стоить жилье. Как рассказала РИАМО генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова, в этой локации будет востребовано жилье стандарт и комфорт-класса. Причем судить о его стоимости можно по аналогичным проектам, которые уже существуют в районах Дмитровский и Западное Дегунино.

Так, сегодня на первичном рынке Западного Дегунино в реализации находятся шесть проектов комфорт-класса. При этом средневзвешенная цена (СВЦ) одного квадратного метра там составляет 211 тысяч рублей при средней цене квартиры в 11,3 миллиона рублей. Для Дмитровского района эти показатели составляют 204 тысячи рублей и 10,4 миллиона рублей соответственно.

Так что жилье, которое вскоре появится на месте промзоны «Коровино», по всей видимости, вряд ли удастся отнести к эконом-классу – даже несмотря на то, что экология этих мест явно далека от идеала.