Покупка или аренда дачи: на что обратить внимание и какие вопросы задавать

16 мая 2023 14:31

Фото - © Adobe Stock

О том, как правильно покупать или арендовать дачу, чтобы не было проблем с законом и соседями, читайте в материале РИАМО.

Составить список ожиданий

Если вы приняли решение покупать дачу или арендовать ее на лето, в первую очередь нужно выбрать подходящее для вас место. Стоит обратить внимание на то, насколько быстро вы сможете добраться до своего загородного владения и есть ли к даче альтернативные пути подъезда, например, электричка или автобус.

Перед покупкой или арендой дома нужно составить список ожиданий. Например, кому-то важна развитая инфраструктура, кому-то нужно уединение и близость к лесу, а кто-то предпочитает жить в деревнях и селах. Стоит присмотреться и к соседям, и к расположению, и к качеству постройки. Когда все пункты совпадут, при условии, что документы на участок и дом в порядке, можно смело оформлять сделку.

Присмотреться к участку и дому

Фото - © Пелагия Тихонова/РИАМО

Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко говорит, что необходимо смотреть на состояние самого земельного участка, оценить его размеры и формы.

«Идеальный вариант: ровный участок правильной прямоугольной либо квадратной формы с уже подведенными коммуникациями (вода, электричество, автономная канализация – септик) и круглогодичным подъездом, без подтоплений в межсезонье», – говорит эксперт.

Также нужно смотреть на вид разрешенного использования. От этого зависит, какие на участке можно возводить капитальные объекты и можно ли возводить вообще. Например, если вам нужен большой дом, то и вид использования должен быть для индивидуального жилищного строительства. А если достаточно небольшой постройки, то хватит и вида для ведения личного подсобного хозяйства. Стоит отметить, что это влияет и на стоимость самого участка.

Обратить внимание следует и на сам дом, если он уже возведен на участке.

«При осмотре дома следует оценить не только его фасад, но и внутреннее состояние: пол, внутренние перекрытия, сантехнику, проводку, теплоизоляцию, вентиляцию, систему отопления, наличие/отсутствие неприятных запахов», – предупреждает Елена Мищенко.

Обязательно нужно проверить фундамент и наружные стены. Важно определить степень изношенности всех элементов конструкции, если постройка не новая. Ключевым аспектом является юридическая чистота будущей сделки.

Узнать, есть ли обременение на участке и доме

Фото - © Ю. Иванко/Сайт мэра Москвы

Эксперты советуют обратить внимание на то, есть ли обременения на участке. Руководитель агентства недвижимости «Метражи Group» Ольга Чижова говорит, что при покупке дома нужны две выписки из ЕГРН: на само строение и на участок. По этим документам сразу будет видно, какие есть ограничения.

Так, на участке могут располагаться объекты культурного наследия, участок может находиться в водоохранной зоне, через участок могут проходить газовые трубы, а то и вовсе может быть написано, что на усмотрение городской администрации дом может быть снесен.

Помимо выписок на участок, нужно внимательно изучить генеральный план населенного пункта, в котором он расположен. Иначе через несколько лет решение о сносе дома, принятое властями, может стать неприятным сюрпризом.

Главный эксперт проекта «Земельный вопрос» Салават Валишин обращает внимание на межевание, которое должно быть указано в документах на участок. Нужно посмотреть на то, правильно ли установлен забор и соответствуют ли цифры фактическим размерам. Забор устанавливается по межеванию с приглашением кадастрового инженера. При покупке нужно вернуть участок в границы по документам, если этого не сделано раньше. Это поможет избежать споров с соседями в будущем.

«Стоит проверить и судебные дела относительно участка и дома. Можно спросить у соседей или посмотреть сайты судов. Если есть какие-то споры на момент сделки, то лучше узнать об этом до подписания документов», – отмечает эксперт.

Проверить документы

Фото - © Пресс-служба администрации г.о. Химки

Валишин говорит, что есть такое понятие, как добросовестный приобретатель. Когда не только продавец или арендодатель обязан рассказать покупателю все о недвижимости, но и покупатель или арендатор обязан проверить эту информацию.

«У продавца должны быть документы, указывающие на право собственности на участок и на дом, такие как договор купли-продажи, мены, дарения или другие. Если участок достался в наследство, то обязательно нужно проверить, нет ли других наследников. А выписки из ЕГРН должны быть с максимально “свежей” актуальной датой», – предупреждает Салават Валишин.

Также при необходимости стоит проверить нотариальную доверенность – она должна быть с не истекшим сроком полномочий. Еще у продавца или арендодателя, если он состоит в браке, должно быть согласие со стороны супруга или супруги.

«Выписки из ЕГРН покупатель может заказать сам и сравнить их с выписками, предоставленные продавцом, который также должен предоставить градостроительный план земельного участка», – говорит эксперт.

Елена Мищенко добавляет, что нужно проверить кадастровый паспорт строения и земельного участка, технический паспорт дома с поэтажным планом, технический паспорт домовладения (документ, включающий в себя план земельного участка, описание расположенных на нем зданий и сооружений, информацию о техническом состоянии, оценочной стоимости и назначении земли), договоры на подключение к коммуникациям (в случае их наличия) и справки об отсутствии задолженности за их использование.

«Заключая договор, указывайте в нем полную сумму сделки. Не стоит соглашаться на уменьшение реальной цены во избежание негативных последствий», – отмечает эксперт.

Относительно аренды Салават Валишин отмечает, что требований к документам меньше, чем при купле-продаже, но чем больше документов по участку вы увидите, тем больше вы узнаете о будущем объекте аренды.

«Внимательно читайте договор аренды и имейте в виду, что арендатор может сдавать в субаренду или переуступить свои права, поэтому в договоре не должно быть запрета на такие действия. Учитывайте и то, что должно быть согласие от супруга, если арендодатель состоит в браке», – говорит эксперт.

Он добавляет, что размеры участка, коммуникации, параметры дома – все должно быть указано в документах и фактически соответствовать.

Заказать экспертизу дачного дома

Валишин добавляет, что лучшим, но не самым дешевым способом будет заказать экспертизу строения на участке и коммуникаций у инженеров.

«Если видимые недочеты покупатель может заметить сам – а чаще всего перед продажей или арендой проводят косметический ремонт, который оштукатуривает недостатки – то есть и внутренние недочеты: состояние фундамента, перекладины крыши, сырость, плесень, работа септика и т.д., которые могут проверить специальные организации со специальным оборудованием, такие как стройнадзор», – отмечает эксперт.

Он добавляет, что сама сделка всегда оформляется письменно через Росреестр, но при этом нет прямого указания на совершение сделки только в нотариальной форме.

Поговорить с соседями по даче

Еще одним хорошим способом узнать о участке побольше будет общение с соседями. Можно узнать о самих соседях, поговорить с ними о том, чистят ли в поселке или деревне снег, затапливает ли участки весной и в период дождей, есть ли перебои с электричеством.

Соседи расскажут и о том, насколько тихий район, есть ли поблизости магазины, водоемы, места для прогулок и поездок на велосипедах. Расскажут и о местных легендах, что тоже может быть полезным в вопросе выбора участка.

Определиться, когда покупать недвижимость с учетом роста цен в Подмосковье

Эксперты отмечают, что цены на загородную недвижимость выросли. Елена Мищенко говорит, что рост составил около 15% и связан с ростом стоимости некоторых видов строительных материалов.

«В настоящее время самыми популярными направлениями являются Дмитровское и Рогачевское шоссе. Именно там наиболее активно возводятся коттеджные поселки нового формата. К демократичным направлениям можно отнести шоссе Энтузиастов, Ярославское и Новорязанское шоссе, а к дорогим – Рублевское, Новорижское и Минское шоссе. Строительство загородных домов ведется в локациях, находящихся в пределах 50-70 км от МКАД», – добавляет эксперт.

Салават Валишин связывает внутрироссийский рост цен с повышением стоимости зарубежной недвижимости.

«К тому же, если есть деньги на зарубежную недвижимость, то тяжело их выводить, поэтому люди начали рассматривать недвижимость в РФ – в частности, в Подмосковье. Здесь развивается и туристическое направление: если раньше все ездили в Европу на машине, то теперь россияне предпочитают отдыхать в России», – отмечает он.

По словам эксперта, такая ситуация очень сильно подстегивает спрос не только на покупку загородной недвижимости, но и на ее аренду.