Как оценить квартиру в 2023 году: кто этим занимается, какие документы нужны и сколько это стоит

07 сентября 2023 14:29

Фото - © Freepik

Для чего нужна оценка недвижимости, как правильно выбрать оценщика и что должен включать в себя итоговый документ, читайте в материале РИАМО.

Зачем нужна оценка квартиры

Фото - © Freepik

Перед тем, как выдать кредит, банк оценивает платежеспособность клиента, стремясь получить на этот счет определенные гарантии. Когда заемщик берет ипотеку, кредитная организация обеспечивает возврат долга залогом самой недвижимости: если клиент не сможет выплатить кредит, то банку придется продать квартиру для погашения задолженности. А для этого нужно знать ее рыночную стоимость. Расчет этой стоимости называется оценкой недвижимости, ее проводят специалисты.

Оценка недвижимости необходима не только для оформления ипотеки, но и при:

взятии потребительского кредита под залог недвижимости;
рефинансировании ипотеки;
оспаривании кадастровой стоимости объекта;
разрешении споров с налоговой;
оценке ущерба, нанесенного недвижимости в результате пожара, грабежа и т.д.;
возникновении имущественных споров.

Кто имеет право проводить оценку квартиры и как выбрать компанию

Фото - © Freepik

Оценку недвижимости проводит сам банк или независимый оценщик.

Банк сам оценивает недвижимость, если в ипотечной сделке не оформляется закладная. Во всех остальных случаях необходима независимая оценка, которой занимаются оценщики.

Деятельность независимых оценщиков регулирует закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который регламентирует порядок проведения оценки, правила составления отчета, определяет ответственность оценщиков.

По закону кредитные организации обязаны принимать оценку квартиры от любого оценщика. Но на деле сами банки аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Эти оценщики становятся партнерами кредиторов. У разных банков их разное количество, например у «Сбера» – более 2500, а у Росбанка – свыше 700.

Обычно банк сам выбирает оценщика и называет клиенту дату, когда приедет специалист. Но бывают ситуации, когда человеку необходимо провести оценку недвижимости без участия банка. В этих случаях необходимо выбирать оценщиков, которые:

имеют профильное образование (документ, подтверждающий квалификацию в области оценочной деятельности);
состоят в саморегулируемой организации оценщиков (СРО);
имеют полис страхования гражданской ответственности.

Какие документы нужны для оценки квартиры

Фото - © Adobe Stock

Для оценки квартиры в новостройке потребуются следующие документы:

паспорт;
акт приема-передачи квартиры;
договор участия в долевом строительстве;
технические документы (например, технический паспорт, поэтажный план с экспликацией).

Для оценки вторичной недвижимости понадобятся:

паспорт;
документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации недвижимости);
документ-основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство);
техническая документация.

Как происходит оценка квартиры для ипотеки: 3 подхода

Фото - © Илья Питалев/РИА Новости

Сначала заемщик подает заявку на оценку квартиры в банк или связывается с оценочной компанией самостоятельно. Затем предоставляет необходимый пакет документов. Сотрудник организации проверяет их и направляет реквизиты для оплаты оценки. Получив чек об оплате услуги, оценщик договаривается с клиентом о дате просмотра жилья.

Специалист выезжает на объект, осматривает его и готовит отчет об оценке. Обычно на это уходит один-два рабочих дня. Если воспользоваться услугой ускоренной оценки, то отчет могут сделать и за несколько часов.

Срок оценки зависит от типа объекта и его местонахождения. Например, оценивать загородные дома имеет право только руководитель компании, предоставляющей услугу. Также следует знать, что квартиры, расположенные в городе, оцениваются быстрее, чем жилье, находящееся в области.

Существует три подхода к проведению оценки недвижимости.

1. Доходный подход

Его используют для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которую планируется сдавать в аренду. Оценщик рассчитывает приблизительный доход, который может приносить жилье, а также расходы.

2. Затратный подход

Обычно его применяют для оценки строящихся объектов. В основе подхода лежит подсчет затрат, необходимых для приобретения или воспроизводства объекта оценки с учетом износа и устаревания недвижимости.

3. Сравнительный подход

Самый распространенный метод, которым пользуются специалисты при оценке жилой недвижимости. Оценщик подбирает похожие квартиры, сравнивает их и исходя из этого формирует цену.

Если хочется оценить квартиру на определенную сумму, можно сказать об этом оценщику.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки в 2023 году

Конкретная стоимость оценки зависит от цели ее проведения, срочности, самого объекта недвижимости, а также региона.

В Москве данная услуга стоит от 2500-3000 рублей.

Оценка жилого дома обходится, как правило, дороже оценки квартиры.

За оценку одного и того же объекта недвижимости один специалист может взять 4 тысячи рублей, а другой – 8 тысяч рублей. У частнопрактикующих оценщиков, зарегистрированных как ИП, цена обычно ниже, а у компаний-юрлиц – выше.

Как выглядит отчет и сколько он действует

Отчет об оценке оформляется в бумажной или электронной форме. Бумажный документ распечатывают, сшивают, подписывают вручную и ставят печать, а электронный заверяют цифровой подписью (ЭЦП).

Отчет включает в себя:

реквизиты отчета: дата его составления и номер;
данные оценщика, сведения о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, копия и реквизиты страхового полиса;
описание объекта: адрес, площадь, характеристики, оценка состояния;
оценка прилегающей территории: наличие инфраструктуры, транспортная доступность, экологическая ситуация района;
обоснование выбора подхода к оценке;
описание процесса определения цены;
документы, которые использовал оценщик: правоустанавливающие документы, технический или кадастровый паспорта;
фотографии объекта, которые позволяют идентифицировать предмет ипотеки и оценить его состояние;
итоговую стоимость объекта;
дату определения стоимости объекта – она может не совпадать с датой составления отчета об оценке;
наличие перепланировок, если они есть, с указанием, согласованы они или нет.

Отчет об оценке недвижимости действителен в течение шести месяцев с даты его создания.

Рыночная и ликвидационная стоимость квартиры: в чем разница

Рыночная стоимость объекта квартиры – это средняя цена по рынку, рассчитываемая исходя из сравнения с аналогичными по площади, расположению и планировке квартирами.

Ликвидационная стоимость квартиры – это цена ниже рыночной, которая устанавливается с целью быстрой реализации недвижимости на торгах.